Bayern
Immobilienmakler Solln
Vom Fellererplatz bis zur Prinz-Ludwigs-Höhe, von der Villenkolonie bis zur Parkstadt: Verkauf mit Sachverstand in Münchens südlichstem Stadtteil.
Ehrliche Werteinschätzung — begleitet durch zertifizierte Sachverständige und Gutachter.
Solln ist Münchens südlichster Stadtteil — und war bis 1938 eine eigenständige Gemeinde: 1818 gegründet, am 1. Dezember 1938 mit rund 4.600 Einwohnern nach München eingemeindet. Diese Geschichte prägt den Markt bis heute, denn Solln besteht aus drei baulich klar getrennten Lagen: dem alten Ortskern um den Fellererplatz mit dörflicher Bausubstanz aus dem 18. und 19. Jahrhundert, den Ende des 19. Jahrhunderts erschlossenen Villenkolonien und der ab 1965 errichteten Parkstadt Solln mit rund 2.000 Wohneinheiten. Wer hier verkauft, verkauft in einem von drei sehr verschiedenen Teilmärkten.
Die Villenkolonien erzählen dabei ein Stück Münchner Stadtgeschichte: Die Wilhelmshöhe — heute Villenkolonie Solln — wurde ab etwa 1900 von der Heilmann'schen Immobilien-Gesellschaft erschlossen, wenige Jahre nach der benachbarten Prinz-Ludwigs-Höhe auf dem Isarhochufer, deren Interessenverein sich seit 1904 für den Erhalt des Vierteltyps einsetzt. Die Bayerische Denkmalliste führt in Solln zwei Ensembles — den „Ortskern Solln" und die Handwerker-Siedlung „Solln-Bertelestraße" um den Wilhelm-Leibl-Platz — sowie zahlreiche Einzelbaudenkmäler, gehäuft in der Diefenbach-, Heinrich-Vogl-, Hofbrunn-, Frans-Hals- und Irmgardstraße; die Villen stammen überwiegend aus den Jahren um 1895 bis 1925, vom Heimatstil über Jugendstil bis zur Neurenaissance. Ob ein Haus als Einzeldenkmal gilt, in einem Ensemble liegt oder — wie die Prinz-Ludwigs-Höhe — ohne Ensembleschutz blieb, gehört beim Verkauf zuerst geklärt.
Unser Haus begleitet Sollner Eigentümer von unserem Münchner Büro am Karlsplatz 3 aus. Am Anfang steht unsere Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort — die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden. Danach folgt die Vermarktungsstrategie, die zum jeweiligen Teilmarkt passt: für die Villa auf großem Grundstück ebenso wie für die Eigentumswohnung in der Parkstadt oder das Haus im alten Ortskern.
Der Markt vor Ort
Der Immobilienmarkt in Solln
Der alte Ortskern um den Fellererplatz hat seinen dörflichen Charakter behalten — Bausubstanz aus dem 18. und 19. Jahrhundert entlang der Hofbrunn- und Diefenbachstraße, der Sollner Weiher unter Ensembleschutz. In den Villenlagen folgt der Wert einer anderen Logik als im Geschosswohnungsbau der Innenstadt: Grundstücksgröße, Baujahr, Denkmalstatus und die Frage nach Teilungs- oder Nachverdichtungspotenzial tragen den Preis, nicht die reine Wohnfläche. Dass Nachverdichtung in Solln kein theoretisches Thema ist, zeigt die Villenkolonie selbst: Nach dem Zweiten Weltkrieg wurden dort Villen teilweise durch Mehrfamilienhäuser ersetzt, die Grünstruktur blieb weitgehend erhalten. Die Parkstadt Solln ist das Kontrastprogramm — Geschosswohnungsbau ab 1965, entstanden als Antwort auf die Wohnungsnot jener Jahre, mit dem 20-geschossigen DEBA-Hochhaus als Landmarke. Hier kaufen Selbstnutzer und Kapitalanleger Eigentumswohnungen, nicht Villenkäufer.
Rechtlich unterscheidet sich Solln von vielen innerstädtischen Altbauvierteln: In der von der Landeshauptstadt München veröffentlichten Übersicht der Erhaltungssatzungsgebiete taucht Solln nicht auf — von den fünf Ortsteilen des Stadtbezirks 19 wird dort nur Thalkirchen genannt. Modernisierung und Umwandlung unterliegen hier also nicht den zusätzlichen Genehmigungspflichten einer Milieuschutzsatzung; wertbestimmend ist stattdessen der Denkmal- und Ensembleschutz. Hinzu kommt die Lage am südlichen Stadtrand: S-Bahn-Halt München-Solln, Forstenrieder Park und Isarhochufer in Reichweite, dazu der Warnberg, mit rund 580 Metern die höchste natürliche Erhebung Münchens. Was das für Ihr Objekt bedeutet, hängt von der Mikrolage ab — deshalb nennen wir einen Wert erst nach der Besichtigung vor Ort.
Warum ALPHAUS
Ihr Verkauf in Solln
Drei Teilmärkte, eine Herleitung
Ortskern, Villenkolonien und Parkstadt folgen unterschiedlichen Regeln — dörfliche Bausubstanz, Villengrundstück, Geschosswohnung. Wir leiten den Preis aus dem jeweils passenden Vergleichsumfeld her und legen die Herleitung schriftlich offen, statt einen Sollner Durchschnitt auf Ihr Objekt zu legen.
Denkmalfragen vor der Vermarktung geklärt
Die Bayerische Denkmalliste führt in Solln zwei Ensembles und zahlreiche Einzelbaudenkmäler. Ob Ihr Haus als Einzeldenkmal gilt, in einem Ensemble liegt oder frei von Auflagen ist, klären wir vor der Preisfindung — dieser Status bestimmt Umbau-Spielräume, Käuferkreis und Wert.
Das Grundstück mitgedacht
Bei den großen Sollner Grundstücken entscheidet oft nicht das Gebäude über den Wert, sondern die Frage nach Teilung und Nachverdichtung. Wir prüfen beides im Rahmen der Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort — bevor ein Preis genannt wird, nicht danach.
Typische Auftraggeber in der Region: Eigentümer von Villen und Einfamilienhäusern in den Villenkolonien (Verkauf wegen Alter oder Erbfall) · Erben großer Sollner Grundstücke mit Teilungs- oder Nachverdichtungsfragen · Eigentümer von Eigentumswohnungen in der Parkstadt Solln · Eigentümer denkmalgeschützter Häuser im alten Ortskern
So läuft es ab
Ihr Verkauf, Schritt für Schritt
Schritt 1
Ihre Anfrage
Sie schildern uns Ihre Situation und Ihre Immobilie. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin mit Ihnen ab.
Kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag.
Schritt 2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie persönlich an. Zustand, Lage, Ausstattung und Besonderheiten lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen.
Auch die Besichtigung bleibt unverbindlich.
Schritt 3
Werteinschätzung und Preisstrategie
Aus dem, was wir vor Ort gesehen haben, und aus Vergleichsdaten entsteht eine begründete Preisspanne. Den Angebotspreis legen wir gemeinsam fest.
Sie entscheiden, ob und wann es weitergeht.
Schritt 4
Vermarktung
Exposé, Interessentenprüfung und Besichtigungen übernehmen wir — auf Wunsch diskret ohne Portale.
Nichts geht ohne Ihre Freigabe nach außen.
Schritt 5
Verhandlung und Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Beim Notartermin sitzen wir neben Ihnen.
Kostenlos und unverbindlich
Was ist Ihre Immobilie in Solln wert?
Vier kurze Fragen — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin ab. Die Einschätzung entsteht danach, nach einer persönlichen Besichtigung in Solln: keine automatische Zahl aus dem Rechner, sondern eine begründete Preisspanne, mit der Sie planen können.
Lieber sprechen statt tippen? 089 277827070
TOP Immobilienmakler 2026 in Gold
DGQA · 4 Jahre in Folge
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2)
Niko Caspers
Gut zu wissen
Häufige Fragen — Solln
Meine Villa gehört zur Villenkolonie oder zum alten Ortskern von Solln — was bedeutet der Denkmalschutz für den Verkauf?
Das hängt vom Status ab: Die Bayerische Denkmalliste führt in Solln die Ensembles „Ortskern Solln" und „Solln-Bertelestraße" um den Wilhelm-Leibl-Platz; daneben sind zahlreiche Villen — gehäuft in der Diefenbach-, Heinrich-Vogl-, Hofbrunn-, Frans-Hals- und Irmgardstraße — als Einzelbaudenkmäler eingetragen. Ensembleschutz schützt das Erscheinungsbild des Ganzen, ein Einzeldenkmal das Gebäude selbst; die Prinz-Ludwigs-Höhe steht dagegen nicht als Ensemble unter Schutz, dort sind nur einzelne Villen Einzeldenkmäler. Wir klären den Status Ihrer Adresse vor der Vermarktung — er bestimmt Umbau-Spielräume und Käuferkreis.
Gilt in Solln eine Erhaltungssatzung (Milieuschutz) wie in vielen innerstädtischen Vierteln?
In der von der Landeshauptstadt München veröffentlichten Übersicht der Erhaltungssatzungsgebiete taucht Solln nicht auf; von den fünf Ortsteilen des Stadtbezirks 19 wird dort nur Thalkirchen genannt. Für Eigentümer heißt das: Modernisierung oder Aufteilung stehen in Solln nicht unter den zusätzlichen Genehmigungspflichten einer Milieuschutzsatzung — andere baurechtliche Vorgaben bleiben davon unberührt. Den verbindlichen Stand für Ihre Adresse prüfen wir im Rahmen der Verkaufsvorbereitung.
Was unterscheidet eine Eigentumswohnung in der Parkstadt Solln von einer Villa in den Villenkolonien beim Verkauf?
Fast alles: Die Parkstadt ist Geschosswohnungsbau ab 1965 mit rund 2.000 Wohneinheiten und dem DEBA-Hochhaus mit 20 Stockwerken als Landmarke — gekauft wird dort von Selbstnutzern und Kapitalanlegern, verglichen wird mit anderen Eigentumswohnungen. In den Villenkolonien tragen Grundstücksgröße, Baujahr — überwiegend um 1895 bis 1925 —, Denkmalstatus und Nachverdichtungspotenzial den Wert, und der Käuferkreis ist ein anderer. Wir ordnen Ihr Objekt dem passenden Vergleichsumfeld zu, statt beide Märkte in einen Durchschnitt zu zwingen.
Wie wirkt sich die Lage am südlichen Stadtrand auf Nachfrage und Wert in Solln aus?
Solln ist Münchens südlichster Stadtteil: S-Bahn-Halt im Ort, Forstenrieder Park und Isarhochufer in Reichweite, dazu der Warnberg als höchste natürliche Erhebung der Stadt. Diese Mischung aus Stadtanbindung und Grün trägt die Nachfrage — zugleich verändert Nachverdichtung Teile des Stadtbezirks, was je nach Nachbarschaft Chance oder Belastung sein kann. Ein pauschales Urteil gibt es nicht: Wir bewerten die Mikrolage bei der Besichtigung vor Ort und begründen die Einschätzung schriftlich.
Was ist mein Haus oder Grundstück in Solln wert — und was kostet der Verkauf über Ihr Haus?
Einen Wert nennen wir erst nach der Besichtigung vor Ort — vorher wäre jede Zahl geraten, gerade bei großen Sollner Grundstücken, deren Wert an Teilungsmöglichkeiten und Denkmalstatus hängt. Die Konditionen der Werteinschätzung vereinbaren wir im Erstgespräch; die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden. Die Provision vereinbaren wir vor dem Auftrag schriftlich in der Maklervereinbarung und weisen sie transparent aus. Von unserem Münchner Büro am Karlsplatz 3 ist die Anfahrt nach Solln kurz.
Benachbarte Regionen
Der ruhige nächste Schritt
Was ist Ihre Immobilie in Solln wert?
Kostenlose Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen und stimmen einen Termin ab.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
- Fester Ansprechpartner für Ihre Region
Unverbindlich. Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.