Bayern
Immobilienmakler Obermenzing
Von Schloss Blutenburg an der Würm bis zu den gewachsenen Einfamilienhauslagen: Verkauf mit Sachverstand im Münchner Westen.
4x ausgezeichnet: Top-Makler
DGQA · Gold 2026
Standorte Bad Reichenhall · München · Salzburg
Kostenlose Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort — Rückmeldung werktags innerhalb von 24 Stunden. Unverbindlich, Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.
Lieber sprechen statt tippen? 089 277827070
Tim Borufka
Immobilienmakler · München
Jonas Graßl
Immobilienmakler · München
Niko Caspers
Geschäftsführer
Ihre Ansprechpartner vor Ort
089 277827070Bei uns betreut Sie kein wechselnder Sachbearbeiter, sondern Menschen, die Obermenzing kennen und Sie vom Ersttermin bis zur Übergabe begleiten.
TOP Immobilienmakler 2026 in Gold
DGQA · 4 Jahre in Folge
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1/D2/D3)
Niko Caspers
Portale in DE und AT
Ihre Immobilie erscheint auf den deutschen und den österreichischen Portalen — ein Interessentenbestand entlang des ganzen Korridors München–Salzburg.
Verkaufen mit Top-Makler
Vier Jahre in Folge als TOP Immobilienmakler ausgezeichnet, 2026 in Gold.
Vier-Augen-Prinzip mit Sachverständigen
Ihr Makler führt den Verkauf — im Hintergrund stehen zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung. Preisfindung und Herleitung entstehen im Vier-Augen-Prinzip.
Persönlich bis zum Notar
Werteinschätzung, Exposé, Besichtigungen, Käuferprüfung, Verhandlung und Notartermin — ein Ansprechpartner, der bis zur Unterschrift bleibt.
Obermenzing war bis 1938 eine eigenständige Gemeinde und bildet heute einen Bezirksteil des Stadtbezirks 21 Pasing-Obermenzing. Laut Melderegister ist er mit 32.696 Einwohnern zum 31.12.2023 der einwohnerstärkste der vier Bezirksteile. Sein Gesicht bestimmen die Würm, die den Stadtteil durchfließt, und Schloss Blutenburg: der spätmittelalterliche herzogliche Landsitz an einer Würmschleife, heute Sitz der Internationalen Jugendbibliothek.
Für die Preisfindung ist die Landkarte wichtiger, als sie scheint: Obermenzing ist nicht Untermenzing — das gehört zum Stadtbezirk 23 Allach-Untermenzing — und es ist auch nicht Pasing. Während dort der Geschosswohnungsbau rund um den Bahnhof eine große Rolle spielt, prägen Obermenzing Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Villen in gewachsenen Straßen, dazu alte Ortslagen wie Pipping mit der spätgotischen Dorfkirche St. Wolfgang. Angebunden ist der Stadtteil über den S-Bahn-Halt Obermenzing; am westlichen Rand beginnt die A8, in Nachbarschaft liegt der Nymphenburger Schlosspark.
Unser Haus begleitet Obermenzinger Eigentümer von unserem Münchner Büro am Karlsplatz 3 aus. Am Anfang steht die Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort — bei den hiesigen Haus- und Villengrundstücken entscheidet die Substanz vor Ort, nicht der Portal-Durchschnitt. Die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden.
Der Markt vor Ort
Der Immobilienmarkt in Obermenzing
Verkauft werden in Obermenzing vor allem Häuser — und damit Grundstücke: Der Generationenwechsel bringt Objekte auf den Markt, die Jahrzehnte in Familienbesitz waren, häufig mit Teilungs- oder Nachverdichtungsfragen. Rechtlich ist die Lage klar umrissen: Der Stadtbezirk 21 gehört nicht zu den 36 Münchner Erhaltungssatzungsgebieten mit zusammen rund 204.400 Wohnungen (Landeshauptstadt München, Stand Januar 2025); die 2019 vom Bezirksausschuss angestoßene Satzungsprüfung betraf einen Bereich Pasings. Umwandlung und Modernisierung stehen in Obermenzing damit nicht unter Milieuschutz-Genehmigungsvorbehalt — ob ein Haus in der Bayerischen Denkmalliste geführt wird, klären wir je Adresse über den Bayerischen Denkmal-Atlas.
Der Münchner Gesamtmarkt hat 2025 wieder angezogen: 12.473 Kauffälle registriert der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses für die kreisfreie Stadt (2024: 10.950); weiterverkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser lagen im Durchschnitt bei 8.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, das mittlere Preisniveau blieb gegenüber dem Vorjahr unverändert. Das sind stadtweite Werte aus notariell beurkundeten Kaufverträgen, keine Obermenzinger Lagewerte — was Ihr Grundstück trägt, leiten wir nach der Besichtigung aus Bodenrichtwerten und den Daten des Gutachterausschusses München her.
So läuft es ab
Ihr Verkauf, Schritt für Schritt
Schritt 1
Ihre Anfrage
Sie schildern uns Ihre Situation und Ihre Immobilie. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin mit Ihnen ab.
Kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag.
Schritt 2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie persönlich an. Zustand, Lage, Ausstattung und Besonderheiten lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen.
Auch die Besichtigung bleibt unverbindlich.
Schritt 3
Werteinschätzung und Preisstrategie
Aus dem, was wir vor Ort gesehen haben, und aus Vergleichsdaten entsteht eine begründete Preisspanne. Den Angebotspreis legen wir gemeinsam fest.
Sie entscheiden, ob und wann es weitergeht.
Schritt 4
Vermarktung
Exposé, Interessentenprüfung und Besichtigungen übernehmen wir — auf Wunsch diskret ohne Portale.
Nichts geht ohne Ihre Freigabe nach außen.
Schritt 5
Verhandlung und Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Beim Notartermin sitzen wir neben Ihnen.
Warum ALPHAUS
Ihr Verkauf in Obermenzing
Obermenzing ist weder Untermenzing noch Pasing
Drei Namen, drei Teilmärkte: Untermenzing liegt im Stadtbezirk 23, Pasing folgt mit seinem Bahnhofsumfeld eigenen Regeln. Wir vergleichen Ihr Objekt mit dem Umfeld, in das es tatsächlich gehört — den gewachsenen Obermenzinger Hauslagen — und legen die Herleitung schriftlich offen.
Rechtslage ohne Milieuschutz — sauber eingeordnet
Der Stadtbezirk 21 zählt nicht zu den Münchner Erhaltungssatzungsgebieten (Stand Januar 2025): kein städtisches Vorkaufsrecht aus einer Erhaltungssatzung, keine Milieuschutz-Genehmigung bei Umwandlung oder Modernisierung. Was bleibt, sind Baurecht und gegebenenfalls Denkmalfragen — beides klären wir, bevor Sie entscheiden.
Grundstück und Teilung mitgedacht
Bei Obermenzinger Häusern entscheidet oft das Grundstück über den Wert — Größe, Zuschnitt, Nachverdichtungspotenzial. Wir prüfen das im Rahmen der Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort; unser Büro am Karlsplatz 3 erreicht den Münchner Westen mit kurzen Wegen.
Typische Auftraggeber in der Region: Eigentümer von Einfamilienhäusern und Villen im Generationenwechsel · Erben von Obermenzinger Häusern und Grundstücken, die außerhalb Münchens leben · Eigentümer von Doppelhaushälften und Reihenhäusern in den gewachsenen Siedlungen · Kapitalanleger, die Umwandlung oder Modernisierung ohne Milieuschutz-Auflagen prüfen
Gut zu wissen
Häufige Fragen — Obermenzing
Obermenzing, Untermenzing oder Pasing — warum ist die Zuordnung für den Verkauf wichtig?
Weil dahinter drei verschiedene Vergleichsmärkte stehen: Obermenzing gehört zum Stadtbezirk 21 Pasing-Obermenzing und ist von Haus- und Villenlagen geprägt, Untermenzing liegt im Stadtbezirk 23 Allach-Untermenzing, und Pasing hat mit seinem Bahnhofsumfeld einen deutlich höheren Anteil an Geschosswohnungen. Wer sein Haus mit dem falschen Umfeld vergleicht, vergleicht mit anderer Bebauung und anderem Preisgefüge. Wir ordnen Ihre Adresse zu Beginn sauber ein.
Gilt in Obermenzing eine Erhaltungssatzung mit städtischem Vorkaufsrecht?
Derzeit nicht: Der Stadtbezirk 21 gehört nicht zu den 36 Münchner Erhaltungssatzungsgebieten mit zusammen rund 204.400 Wohnungen (Landeshauptstadt München, Stand Januar 2025); die Satzungsprüfung, die der Bezirksausschuss 2019 angestoßen hat, betraf einen Bereich Pasings. Umwandlung in Wohnungseigentum und Modernisierung sind in Obermenzing also nicht milieuschutzrechtlich genehmigungspflichtig. Da die Stadt ihre Satzungsgebiete fortschreibt, prüfen wir den aktuellen Stand zu Beginn jedes Auftrags.
Mein Haus liegt im alten Ortskern oder nahe Schloss Blutenburg — muss ich mit Denkmalauflagen rechnen?
Das lässt sich nicht pauschal sagen, sondern nur je Adresse: Ob ein Gebäude als Einzeldenkmal geführt wird oder in einem geschützten Umgriff liegt, klären wir über den Bayerischen Denkmal-Atlas im Zuge der Unterlagenbeschaffung. Der Verkauf selbst ist nicht genehmigungspflichtig; erlaubnispflichtig können bauliche Veränderungen sein. Für das Exposé ist eine belastbare Antwort auf diese Frage bares Geld wert — Käufer fragen danach, und eine späte Überraschung kostet Verhandlungsposition.
Lässt sich unser großes Obermenzinger Grundstück teilen — und lohnt das?
Ob eine Teilung möglich ist, entscheiden Baurecht, Zuschnitt und Erschließung; ob sie sich lohnt, hängt zusätzlich an Zeitplan und Käuferkreis — ein teilbares Grundstück interessiert Bauträger, das Haus mit großem Garten eher Familien. Wir prüfen beide Wege im Rahmen der Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort und legen Ihnen die Varianten nachvollziehbar nebeneinander, bevor Sie sich festlegen.
Wie komme ich zu einer Werteinschätzung für mein Haus in Obermenzing — und was kostet der Verkauf?
Sie fragen an, wir melden uns innerhalb von 24 Stunden zurück und vereinbaren die Besichtigung vor Ort — erst danach nennen wir einen Wert, denn bei Haus- und Villengrundstücken wäre jede Zahl vom Schreibtisch geraten. Die Werteinschätzung ist kostenlos; sie ist unverbindlich. Höhe und Verteilung der Provision sind Vereinbarungssache — beides legen wir vor der Beauftragung schriftlich in der Maklervereinbarung fest.
Benachbarte Regionen
Der ruhige nächste Schritt
Was ist Ihre Immobilie in Obermenzing wert?
Kostenlose Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen und stimmen einen Termin ab.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
- Fester Ansprechpartner für Ihre Region
Unverbindlich. Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.