Doppelhaushälfte
Ruhig gelegene Doppelhaushälfte mit Kamin, Wintergarten & Gartenidylle
81247 München
1.198.000 €
129 m² Wohnfläche · 5 Zimmer · 399 m² Grundstück
Bayern
Haus in München kaufen
Ein Haus in München zu kaufen heißt in aller Regel: ein Haus im Bestand kaufen. Freie Baugrundstücke gibt es im Stadtgebiet praktisch nicht mehr, und was auf den Markt kommt, stammt überwiegend aus den Siedlungen der 1920er bis 1970er Jahre — Reihenhäuser, Doppelhaushälften, dazu Zeilen aus Werks- und Genossenschaftsbau. Der Zuschnitt dieser Häuser folgt ihrer Bauzeit: kleine Räume, schmale Treppen, nachträglich ausgebaute Dachgeschosse, Anbauten aus mehreren Jahrzehnten.
Der zweite Punkt unterscheidet München von den Orten weiter östlich im Korridor: Ein erheblicher Teil des Preises steht im Boden, nicht im Gebäude. Bei einem Haus aus den fünfziger Jahren auf einem großzügigen Grundstück bieten regelmäßig Projektentwickler mit, die die Fläche nach möglicher Geschossfläche rechnen. Als Selbstnutzer sollten Sie deshalb wissen, welches Baurecht auf dem Grundstück liegt und ob es sich teilen lässt, bevor Sie ein Gebot abgeben.
Und drittens greifen hier mehr Regeln in den Bestand ein, als die Bayerische Bauordnung vermuten lässt: Erbbaurechtsverträge, Ensembleschutz und örtliche Satzungen betreffen genau die Umbauten, mit denen Käufer ein altes Haus an sich anpassen wollen. Die allgemeinen Schritte eines Immobilienkaufs — Unterlagen, Finanzierung, Notartermin — behandeln wir im Ratgeber. Hier geht es um das, was in München dazukommt.
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Worauf es hier ankommt
Haus in München kaufen — die Punkte, die zählen
Was in München als „Haus" auf den Markt kommt
Angeboten werden fast ausschließlich Bestandshäuser, und sie zerfallen in zwei Gruppen. Die erste: Reihenhäuser und Doppelhaushälften aus den Siedlungen der Zwischen- und Nachkriegszeit, etwa in Ramersdorf, Fasangarten, Trudering oder am Perlacher Forst. Die zweite, deutlich seltenere: freistehende Häuser auf größeren Grundstücken im Süden, Osten und Westen — Solln, Harlaching, Bogenhausen, Nymphenburg. Bei der zweiten Gruppe bemisst sich der Preis am Grundstück, nicht am Gebäude, und Sie bieten gegen Projektentwickler, die nach möglicher Geschossfläche kalkulieren. Klären Sie Baurecht und Teilbarkeit deshalb vor dem ersten Gebot, nicht danach.
Erbbaurecht ist hier keine Ausnahme
Die Landeshauptstadt vergibt eigene Grundstücke inzwischen weitgehend im Erbbaurecht, statt sie zu verkaufen; dazu kommen kirchliche und stiftungsgebundene Flächen, die in München eine erhebliche Rolle spielen. Sie erwerben dann das Erbbaurecht, nicht den Grund und Boden. Weil hier ein erheblicher Teil des Werts im Boden steht, ist das ein anderer Kauf als in Lagen, in denen das Gebäude den Wert trägt: Der niedrigere Preis ist kein Nachlass, sondern der Grund, den Sie nicht miterwerben. Klären Sie früh, wer Erbbaurechtsgeber ist — für die Stadt gehört die Vergabe zu ihrer Bodenpolitik, für eine kirchliche Stiftung zur Verwaltung eines Bestands, der nicht verkauft werden soll; die Vertragswerke sind entsprechend verschieden und nicht für den einzelnen Kauf geschrieben. Lassen Sie sich Erbbaurechtsvertrag und Erbbaugrundbuch vorlegen, bevor Sie mit Ihrer Bank sprechen: Die Restlaufzeit beeinflusst, was finanzierbar ist.
Ensembleschutz liegt hier auf ganzen Wohnsiedlungen
Denkmalschutz betrifft in München nicht nur die Altstadt. Werkssiedlungen, Genossenschaftsbauten und Gartenstadtquartiere des 20. Jahrhunderts — etwa die Borstei in Moosach oder die Siedlung Alte Heide in Schwabing — stehen als Ensemble unter Schutz. Für das einzelne Haus heißt das: Dach, Fenster, Fassade, Vorgarten und Einfriedung sind gebunden, auch wenn das Gebäude selbst kein Einzeldenkmal ist; Veränderungen brauchen eine Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde.
Gut zu wissen
Fragen zum Hauskauf in München
Gibt es in München überhaupt noch freistehende Einfamilienhäuser zu kaufen?
Im Stadtgebiet selten, und dann fast immer als Bestandsobjekt auf einem größeren Grundstück im Süden, Osten und Westen — Solln, Harlaching, Bogenhausen, Nymphenburg. Dort bemisst sich der Preis am Grundstück, und Sie bieten gegen Projektentwickler. Der überwiegende Teil dessen, was in München als Haus angeboten wird, sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften aus den Siedlungen der Zwischen- und Nachkriegszeit. Wer ein freistehendes Haus mit Garten sucht, findet es meist erst entlang der S-Bahn-Achsen im Umland. Wir betreuen den Korridor von München bis Salzburg und ordnen die Alternativen mit Ihnen ein.
Das Haus steht im Erbbaurecht — was bedeutet das für mich als Käufer?
Sie erwerben das Erbbaurecht am Grundstück, nicht das Grundstück selbst; es wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch geführt. Grundstückseigentümer ist in München häufig die Stadt oder eine kirchliche Stiftung. Bitten Sie um den vollständigen Erbbaurechtsvertrag, bevor Sie ein Gebot abgeben — er regelt Laufzeit, Zins und Zustimmungsvorbehalte —, und sprechen Sie früh mit Ihrer Bank: Die verbleibende Laufzeit beeinflusst, ob und über welchen Zeitraum finanziert wird.
Der ruhige nächste Schritt
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