Österreich · Land Salzburg
Immobilienmakler Hallein
Die zweitgrößte Stadt des Landes Salzburg: Altstadt unter Ortsbildschutz, Pendlerlage zur Landeshauptstadt — und ein Zweitwohnungsrecht, das den Käuferkreis bestimmt.
Ehrliche Werteinschätzung — begleitet durch zertifizierte Sachverständige und Gutachter.
Hallein ist mit gut 21.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt des Landes Salzburg und liegt rund fünfzehn Kilometer südlich der Landeshauptstadt — mit der S-Bahn ist der Salzburger Hauptbahnhof in einer Viertelstunde erreichbar. Genau diese Lage prägt den Markt: Wer in der Stadt Salzburg arbeitet und dort nicht kaufen kann oder will, sucht im Tennengau, und Hallein ist die erste Adresse dieser Suche. Das Preisniveau liegt deutlich unter dem der Landeshauptstadt; die konkreten Werte weisen wir in unseren Marktunterlagen mit Quelle und Stand aus.
Zugleich ist Hallein ein Ort mit klaren rechtlichen Eigenheiten, die man einem Inserat nicht ansieht. Die Stadt hat 2019 ihr gesamtes Gemeindegebiet als Zweitwohnung-Beschränkungsgebiet nach dem Salzburger Raumordnungsgesetz gekennzeichnet — als einzige Gemeinde im Tennengau diesen Weg über die Selbst-Kennzeichnung. Die mittelalterliche Altstadt und der Dürrnberg stehen seit 1978 unter Ortsbildschutz. Und für jeden Erwerb greift das Salzburger Grundverkehrsrecht mit Anzeigepflicht und Wohnsitz-Erklärung.
Unser Haus arbeitet auf beiden Seiten der Grenze; die österreichische Gewerbeberechtigung liegt vor, und unser Standort Salzburg ist wenige Kilometer entfernt. Wenn Sie in Hallein verkaufen wollen, beginnen wir mit einer Werteinschätzung — und mit einer ehrlichen Einordnung, welchen Käuferkreis das Halleiner Recht für Ihr Objekt zulässt.
Der Markt vor Ort
Der Immobilienmarkt in Hallein
Der Halleiner Markt ist ein Hauptwohnsitz-Markt — nicht aus Tradition, sondern aus Recht: Im Beschränkungsgebiet ist die Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung außerhalb ausgewiesener Zweitwohnungsgebiete unzulässig; Ausnahmen gelten unter anderem für baurechtlich als Zweitwohnung bewilligte Objekte, für Erwerb von Todes wegen im Kreis der gesetzlichen Erben nach zehnjähriger Hauptwohnsitznutzung und für Nutzungen, die schon vor März 1993 rechtmäßig bestanden — dieser Vor-1993-Bestand behält seinen Status auch beim Verkauf. Eine erst später aufgenommene Zweitwohnnutzung, mag sie vor der Kennzeichnung von 2019 auch rechtmäßig gewesen sein, erlischt dagegen mit der Übertragung. Für Verkäufer heißt das: Der Käuferkreis besteht aus Hauptwohnsitz-Nutzern und Vermietern an Dauerbewohner — und ein Objekt mit übertragbarem Zweitwohnungsstatus ist ein knappes, gesondert werthaltiges Gut, dessen genaue Rechtsgrundlage vor der Vermarktung geklärt gehört.
Die zweite Besonderheit ist die Stadtgeografie: Die Altstadt liegt als Ensemble unter Ortsbildschutz (Katastralgemeinden Hallein und Dürrnberg) — jede nach außen wahrnehmbare Veränderung bis hin zum Fenstertausch braucht eine Bewilligung, im Gegenzug besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Ersatz ortsbildschutzbedingter Mehrkosten. Rif und Taxach im Norden sind die jungen, familiengeprägten Lagen Richtung Salzburg; Bad Dürrnberg liegt als Kurort auf rund 800 Metern über der Stadt. Beim Hochwasser hat Hallein eine doppelte Geschichte: Die Salzach ist nach der Gefahrenzonenplanung des Landes durch die errichteten Schutzbauten bis zum hundertjährlichen Ereignis in den Siedlungsgebieten beherrscht, und nach dem Starkregen-Ereignis am Kotbach 2021, das die Altstadt traf, wurden bis 2023 Rückhaltebecken und Ableitungen fertiggestellt. Die Gefahrenzonen sind parzellenscharf einsehbar — wir ordnen sie je Objekt ein.
Warum ALPHAUS
Ihr Verkauf in Hallein
Wir kennen das Halleiner Zweitwohnungsrecht
Ob Ihr Objekt nur an Hauptwohnsitz-Nutzer gehen kann oder als bewilligte Zweitwohnung einem größeren Käuferkreis offensteht, entscheidet über Preis und Vermarktungsweg. Wir klären den Status vor der Vermarktung — nicht der Käufer im Nachhinein.
Grundverkehr ohne Überraschungen
Anzeigepflicht und Wohnsitz-Erklärung nach dem Salzburger Grundverkehrsgesetz gehören in Hallein in jeden Kaufvertrag; ohne sie trägt das Grundbuch nicht ein, und bei Verstößen drohen Geldstrafen bis 50.000 Euro. Wir bereiten die Unterlagen so vor, dass Vertragserrichter und Treuhänder durcharbeiten können.
Altstadt-Erfahrung statt Altstadt-Abschlag
Ortsbildschutz schreckt Käufer, die ihn nicht einordnen können — und drückt dann den Preis. Wir stellen den Bewilligungsrahmen und den Mehrkosten-Ersatzanspruch sauber dar, damit ein geschütztes Haus als das verkauft wird, was es ist: eine gesicherte Lage.
Deutsche Käuferschaft inklusive
Vom Berchtesgadener Land und Bad Reichenhall aus ist Hallein näher als mancher bayerische Nachbarort. Wir erklären deutschen Interessenten die österreichische Abwicklung — Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Treuhandmodell — und halten damit einen Käuferkreis im Verfahren, der sonst abspringt.
Typische Auftraggeber in der Region: Eigentümer von Altstadthäusern mit Ortsbildschutz-Fragen · Verkäufer von Wohnungen und Häusern in Rif, Taxach und Neualm mit Salzburg-Pendler-Käuferschaft · Erben, auch mit Wohnsitz in Deutschland — samt Einordnung der Erben-Ausnahmen des Zweitwohnungsrechts · Eigentümer von Objekten mit baurechtlicher Zweitwohnungs-Bewilligung
So läuft es ab
Ihr Verkauf, Schritt für Schritt
Schritt 1
Ihre Anfrage
Sie schildern uns Ihre Situation und Ihre Immobilie. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin mit Ihnen ab.
Kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag.
Schritt 2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie persönlich an. Zustand, Lage, Ausstattung und Besonderheiten lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen.
Auch die Besichtigung bleibt unverbindlich.
Schritt 3
Werteinschätzung und Preisstrategie
Aus dem, was wir vor Ort gesehen haben, und aus Vergleichsdaten entsteht eine begründete Preisspanne. Den Angebotspreis legen wir gemeinsam fest.
Sie entscheiden, ob und wann es weitergeht.
Schritt 4
Vermarktung
Exposé, Interessentenprüfung und Besichtigungen übernehmen wir — auf Wunsch diskret ohne Portale.
Nichts geht ohne Ihre Freigabe nach außen.
Schritt 5
Verhandlung und Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Beim Notartermin sitzen wir neben Ihnen.
Kostenlos und unverbindlich
Was ist Ihre Immobilie in Hallein wert?
Vier kurze Fragen — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin ab. Die Einschätzung entsteht danach, nach einer persönlichen Besichtigung in Hallein: keine automatische Zahl aus dem Rechner, sondern eine begründete Preisspanne, mit der Sie planen können.
Lieber sprechen statt tippen? +43 664 93315987
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
Österreich +43 664 93315987 · Bad Reichenhall 08651 9549940 · München 089 277827070
TOP Immobilienmakler 2026 in Gold
DGQA · 4 Jahre in Folge
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2)
Niko Caspers
Gut zu wissen
Häufige Fragen — Hallein
Kann ich in Hallein eine Ferien- oder Zweitwohnung kaufen?
In aller Regel nein. Das gesamte Gemeindegebiet ist als Zweitwohnung-Beschränkungsgebiet nach § 31 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 gekennzeichnet; die Nutzung als Zweitwohnung ist außerhalb ausgewiesener Zweitwohnungsgebiete unzulässig. Ausnahmen bestehen im Wesentlichen für Objekte, die baurechtlich als Zweitwohnung bewilligt sind, für den Erwerb von Todes wegen oder die Übergabe im Kreis der gesetzlichen Erben nach zehnjähriger Hauptwohnsitznutzung sowie für rechtmäßige Nutzungen von vor März 1993. Wichtig: Eine bloß seit Jahren geduldete Zweitwohnnutzung erlischt mit der Eigentumsübertragung — sie lässt sich nicht mitkaufen. Ob ein konkretes Objekt eine übertragbare Bewilligung hat, klären wir vor der Vermarktung; verbindlich ist die Auskunft der Stadtgemeinde.
Was ändert sich für mich als deutscher Käufer gegenüber einem Kauf in Bayern?
Der Steuersatz nicht: Die österreichische Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent — derselbe Satz wie in Bayern. Dazu kommen in Österreich die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises und bei Fremdfinanzierung 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts. Abgewickelt wird über einen Vertragserrichter — Rechtsanwalt oder Notar — mit Treuhandkonto. In Hallein kommt das Grundverkehrsverfahren hinzu: Der Erwerb ist anzuzeigen, und beim Kauf von Wohnraum geben Sie eine Erklärung zur Nutzung als Hauptwohnsitz oder ständiger Wohnsitz ab, mit gesetzlichen Fristen für die Aufnahme und die Aufrechterhaltung dieser Nutzung. Als EU-Bürger sind Sie dabei Inländern gleichgestellt.
Unser Haus liegt in der Altstadt — was dürfen wir vor dem Verkauf noch machen?
Alles, was das Ortsbild nicht berührt, ohne Weiteres. Für jede nach außen wahrnehmbare Veränderung — ausdrücklich auch Fassadeninstandsetzung, Neufärbelung oder Fenstertausch — braucht es in den Schutzzonen Hallein und Dürrnberg eine Bewilligung der Baubehörde; eine Ortsbildschutzkommission berät sie dabei und tagt vierzehntägig. Für den Verkauf ist das selten ein Nachteil: Ein dokumentierter, bewilligter Zustand ist ein Verkaufsargument, und ortsbildschutzbedingte Mehrkosten über die normale Instandhaltung hinaus sind nach dem Ortsbildschutzgesetz zu ersetzen. Wir empfehlen, offene Punkte vor der Vermarktung mit der Baubehörde zu klären, statt sie dem Käufer zu überlassen.
Wie steht es um das Hochwasserrisiko an Salzach und Kotbach?
Differenziert — und parzellenscharf nachlesbar. Für die Salzach hält die Gefahrenzonenplanung des Landes fest, dass es durch die errichteten Schutzmaßnahmen beim hundertjährlichen Hochwasser zu keinen Ausuferungen in Siedlungsgebieten kommt; die rote Zone beschränkt sich im Wesentlichen auf den Flussschlauch, und in gelben Zonen ist im Bauverfahren ein Eigenschutz nachzuweisen. Beim extremen Ereignis jenseits davon bleibt ein Restrisiko. Der Kotbach hat 2021 nach Starkregen die Altstadt überflutet; bis 2023 wurden Rückhaltebecken und eine Ableitung durch einen alten Bergbaustollen fertiggestellt. Gefahrenzonenpläne sind fachliche Grundlagen, die im Bau- und Widmungsverfahren berücksichtigt werden — den Status eines konkreten Grundstücks prüfen wir im Zuge der Werteinschätzung.
Benachbarte Regionen
Der ruhige nächste Schritt
Was ist Ihre Immobilie in Hallein wert?
Kostenlose Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen und stimmen einen Termin ab.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
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- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
- Fester Ansprechpartner für Ihre Region
Unverbindlich. Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.