Ihr Immobilienmakler in Unken

Auf beiden Seiten. Unsere Berater für das Land Salzburg sind in Salzburg ansässig, und unser Hauptbüro in Bad Reichenhall liegt zwanzig Autominuten von Unken entfernt. Termine vor Ort brauchen keine Anreise, und Interessenten aus Bayern betreuen wir aus dem Reichenhaller Büro.

Nein. Online-Bewertungen rechnen mit Angebotspreisen aus den Portalen statt mit beurkundeten Kaufpreisen. Unter den Angeboten sind viele überteuerte Objekte, die genau deshalb lange am Markt stehen. Was Ihre Immobilie ausmacht, sieht ein Rechner nicht: den Sanierungsstand eines Altbaus, den Zuschnitt eines individuell gebauten Hauses oder einer besonderen Wohnung, die Grundstücksgröße, die konkrete Lage in Unken. Eine belastbare Zahl entsteht erst nach der Besichtigung, im Abgleich mit beurkundeten Verkäufen aus der Umgebung. Diese Werteinschätzung ist bei uns kostenlos und unverbindlich.

Ein Teil der Anfragen kommt aus der Region selbst: Eigentümer, die sich verändern, und Familien, die bleiben wollen. Dazu kommen überregionale Interessenten aus Deutschland und Österreich: Wir inserieren auf den Portalen beider Länder und erreichen über unseren Newsletter Immobiliensuchende im gesamten Korridor. Und wir haben regelmäßig Anfragen aus dem europäischen Ausland. Welche dieser Interessenten für Ihre Immobilie in Unken in Frage kommen, besprechen wir nach der Besichtigung.

Auf den österreichischen und den deutschen: willhaben, ImmoScout24 Österreich und Immowelt Österreich ebenso wie ImmobilienScout24, immobilo.de und Clever Immobilien in Deutschland, dazu Newsletter, Käufernetzwerk und Schaufenster. Für Unken zählt das, weil ein Teil der Käufer aus dem Berchtesgadener Land, dem Chiemgau und München kommt und dort sucht, wo er zu Hause ist.

Nein. Eine ChatGPT-Schätzung ist als Preisgrundlage unbrauchbar: Ein Sprachmodell hat keine belastbare Datengrundlage für Immobilien: keinen Zugriff auf beurkundete Kaufverträge, Grundbuchdaten oder tatsächliche Abschlüsse. Es rechnet mit Inseratstexten und Ortsdurchschnitten, und die Ergebnisse weichen vom erzielbaren Preis in unserer Erfahrung um 30 bis 60 Prozent ab. In Unken kommt vor dem Zustand eine rechtliche Frage: Wer darf das Objekt erwerben und wie darf er es nutzen? Zweitwohnungsbeschränkung und Grundverkehr grenzen den Käuferkreis ein, und dazu kommen Lage und Gefahrenzone, die zwischen Talboden und Hang eine andere Zahl ergeben. Von diesen Regeln weiß ein Sprachmodell nichts. Wir klären es vorab: kostenlose Werteinschätzung anfragen.

Nur in Ausnahmefällen. Unken steht in § 1 Z 4 der Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden-Verordnung 2024 des Landes Salzburg; die Nutzung als Zweitwohnung ist damit nur in den von der Gemeinde gewidmeten Zweitwohnungsgebieten zulässig. Solche Widmungen gibt es in Unken, nach der REK-Bestandserhebung 2012 im Heutal (Angerertal); ob ein Objekt darin liegt, zeigt nur der Flächenwidmungsplan. Daneben bestehen Ausnahmen für baurechtlich als Zweitwohnung bewilligte Objekte, für den Erwerb von Todes wegen im Kreis der gesetzlichen Erben sowie, nach zehnjähriger Hauptwohnsitznutzung, für Schenkung oder Übergabe innerhalb dieses Kreises, für rechtmäßige Nutzungen von vor März 1993 und für Objekte, denen die Gemeindevertretung per Bescheid eine befristete Ausnahme von höchstens zehn Jahren erteilt hat. Eine erst nach 1993, aber vor der Verordnung zulässig aufgenommene Zweitwohnnutzung endet mit dem Eigentumsübergang und lässt sich nicht mitkaufen; eine nur geduldete Nutzung war nie eine Ausnahme. Verbindlich ist die Auskunft des Gemeindeamts; wir holen sie vor der Vermarktung ein.

Häufig ja, verkaufen als Zweitwohnung aber nicht. Das Salzburger Raumordnungsgesetz nimmt Wohnungen, die gesetzliche Erben von Todes wegen erwerben, von der Beschränkung aus, ohne Wartefrist; die Zehn-Jahres-Hauptwohnsitzfrist gilt nur für Schenkung oder Übergabe zu Lebzeiten. Voraussetzung ist, dass Sie das Haus nicht entgeltlich als Zweit- oder Ferienwohnung an Dritte überlassen. Diese Ausnahme haftet an Ihrer Person, nicht am Haus: Beim späteren Verkauf gilt die Beschränkung für den Käufer wieder, der Käuferkreis sind dann Hauptwohnsitz-Nutzer und Vermieter an Dauerbewohner. Für den Verkauf selbst kommen das Grundverkehrsverfahren mit Anzeige und Wohnsitz-Erklärung sowie die österreichische Immobilienertragsteuer hinzu. Wir ordnen Ihren Fall ein und ziehen für Steuer- und Rechtsfragen die passende Beratung hinzu; verbindlich bleibt die Auskunft der Gemeinde.

Unken hat seit dem Hochwasser vom 2. Juni 2013 nachgerüstet: Am Kirchbach, der verrohrt durch das Ortszentrum läuft, wurden ab Juni 2017 eine zusätzliche Wildbachsperre und ein größeres Rückhaltebecken in Angriff genommen, und die Saalach wurde 2024 auf Höhe der Gemeinde um rund zehn Meter aufgeweitet, mit flachen Böschungen und einem Schutzdamm bei der Kläranlage. Der Hochwasserrisikomanagementplan des Bundes führt für die Ortsteile Unken und Niederland einen zwei Kilometer langen Abschnitt als Risikogebiet; nach der REK-Bestandserhebung der Gemeinde von 2012 ist entlang der Saalach ein zehn Meter breiter Streifen ab der Böschungskante rote Zone; maßgeblich ist der aktuelle Gefahrenzonenplan. Dazu kommt der Gefahrenzonenplan der Wildbach- und Lawinenverbauung für die Seitenbäche und die Hanglagen in Gföll und im Heutal. Welche Zone ein Grundstück berührt, ist parzellenscharf einsehbar; wir prüfen es im Zuge der Werteinschätzung.

Für Wohnimmobilien kaum. Der private Betreiber der Heutal-Lifte hat im April 2026 angekündigt, dass der Skibetrieb in der Saison 2026/27 entfällt, weil der untere Schlepplift eine Revision braucht und das Gebiet neu aufgestellt werden soll; Loipe und Skitouren bleiben. Der Unkener Wohnungsmarkt lebt aber von Haushalten, die in Salzburg oder im Reichenhaller Raum arbeiten, und nicht vom Ferienwohnungsgeschäft, das die Zweitwohnungsbeschränkung ohnehin eng begrenzt. Anders liegt es bei Beherbergungsbetrieben und Ferienhäusern im Heutal selbst; dort schauen wir uns Widmung, Nutzungsbindung und die Perspektive des Skigebiets im Einzelfall an.

Höhe und Verteilung der Provision sind Vereinbarungssache; beides legen wir vor der Beauftragung schriftlich in der Maklervereinbarung fest, die Werteinschätzung ist kostenlos. Für den Käufer bleibt der Steuersatz gleich: Die österreichische Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent wie in Bayern. Dazu kommen die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises und bei Fremdfinanzierung 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts. Abgewickelt wird über einen Vertragserrichter mit Treuhandkonto, und in Unken kommt das Grundverkehrsverfahren hinzu: Der Erwerb ist anzuzeigen, beim Kauf von Wohnraum gibt der Käufer eine Erklärung zur Nutzung als Hauptwohnsitz ab. Als EU-Bürger ist er dabei Inländern gleichgestellt.