Bayern
Immobilienmakler Rosenheim
Vom Max-Josefs-Platz bis Prien am Chiemsee, von Bad Aibling bis Wasserburg: Verkauf mit Sachverstand in Stadt und Landkreis Rosenheim.
4x ausgezeichnet: Top-Makler
DGQA · Gold 2026
Standorte Bad Reichenhall · München · Salzburg
Kostenlose Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort — Rückmeldung werktags innerhalb von 24 Stunden. Unverbindlich, Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.
Lieber sprechen statt tippen? 089 277827070
Tim Borufka
Immobilienmakler · München
Jonas Graßl
Immobilienmakler · München
Niko Caspers
Geschäftsführer
Ihre Ansprechpartner vor Ort
089 277827070Bei uns betreut Sie kein wechselnder Sachbearbeiter, sondern Menschen, die Rosenheim kennen und Sie vom Ersttermin bis zur Übergabe begleiten.
TOP Immobilienmakler 2026 in Gold
DGQA · 4 Jahre in Folge
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1/D2/D3)
Niko Caspers
Portale in DE und AT
Ihre Immobilie erscheint auf den deutschen und den österreichischen Portalen — ein Interessentenbestand entlang des ganzen Korridors München–Salzburg.
Verkaufen mit Top-Makler
Vier Jahre in Folge als TOP Immobilienmakler ausgezeichnet, 2026 in Gold.
Vier-Augen-Prinzip mit Sachverständigen
Ihr Makler führt den Verkauf — im Hintergrund stehen zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung. Preisfindung und Herleitung entstehen im Vier-Augen-Prinzip.
Persönlich bis zum Notar
Werteinschätzung, Exposé, Besichtigungen, Käuferprüfung, Verhandlung und Notartermin — ein Ansprechpartner, der bis zur Unterschrift bleibt.
Rosenheim ist der Knoten zwischen unseren beiden Büros. Die Stadt liegt an der A8 und am Bahnknoten der Strecken München–Salzburg und Richtung Kufstein — nach beiden Seiten stündlich angebunden. Das macht sie zum Arbeitsplatzzentrum der Region: Auf rund 65.000 Einwohner kommen mehr sozialversicherungspflichtige Jobs am Arbeitsort als Beschäftigte am Wohnort — die Stadt zieht täglich mehrere tausend Einpendler an.
Der Landkreis ist ein anderer Markt: 46 Gemeinden auf dem siebtgrößten Kreisgebiet Bayerns, gut 258.000 Einwohner, klar vom Einfamilienhaus geprägt — gut zwei Drittel der Wohngebäude haben genau eine Wohnung, die Durchschnittswohnung misst 109 m². In der Stadt dagegen liegen sieben von zehn Wohnungen im Geschosswohnungsbau, die Durchschnittswohnung bei 82 m². Wer hier verkauft, verkauft in zwei sehr verschiedenen Märkten — und braucht eine Einschätzung, die beide kennt.
Wir begleiten beides mit derselben Sorgfalt: Am Anfang steht unsere kostenlose Werteinschätzung, dann folgt die passende Vermarktungsstrategie — für die Stadtwohnung ebenso wie für das geerbte Haus in Bad Aibling, Kolbermoor oder am Chiemsee.
Der Markt vor Ort
Der Immobilienmarkt in Rosenheim
Die Nachfrage speist sich aus zwei Richtungen: aus der Stadt selbst, die als Einpendlerzentrum Wohnraum bindet, und aus München, dessen Preisniveau Käufer die Bahnstunde nach Süden rechnen lässt. Eigentumswohnungen in der Innenstadt und in den gewachsenen Stadtteilen wie Fürstätt, Pang oder Aising treffen auf einen belastbaren Miet- und Kaufmarkt; im Landkreis entscheidet die Lage zwischen Pendlerachse, Kurstadt und Seelage über den Käuferkreis — Prien am Chiemsee folgt anderen Regeln als Raubling.
Zugleich ist der Landkreis spürbar älter als die Stadt: Auf 100 Menschen im Erwerbsalter kommen dort rund 40 im Rentenalter. Das bedeutet Generationenwechsel — Häuser, die nach Jahrzehnten in den Verkauf gehen, oft aus dem Erbfall und mit Erben, die längst in München oder weiter weg wohnen. Genau für diese Verkäufe führen wir den Prozess vor Ort, von der Werteinschätzung bis zum Notartermin.
Die amtlichen Zahlen zeichnen einen Markt in Bewegung: 2025 wechselten in der Stadt Rosenheim 961 Immobilien den Eigentümer (Vorjahr: 719), im Landkreis 2.453 — zusammen fast 1,7 Milliarden Euro Geldumsatz. Ein weiterverkauftes Ein- oder Zweifamilienhaus kostete in der Stadt im Mittel 955.000 Euro, im Landkreis — die Seelagen heben den Schnitt — 1.010.000 Euro; gebrauchte Eigentumswohnungen lagen beiderseits bei rund 4.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Quelle: Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses, ermittelt aus notariell beurkundeten Kaufverträgen.
So läuft es ab
Ihr Verkauf, Schritt für Schritt
Schritt 1
Ihre Anfrage
Sie schildern uns Ihre Situation und Ihre Immobilie. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin mit Ihnen ab.
Kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag.
Schritt 2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie persönlich an. Zustand, Lage, Ausstattung und Besonderheiten lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen.
Auch die Besichtigung bleibt unverbindlich.
Schritt 3
Werteinschätzung und Preisstrategie
Aus dem, was wir vor Ort gesehen haben, und aus Vergleichsdaten entsteht eine begründete Preisspanne. Den Angebotspreis legen wir gemeinsam fest.
Sie entscheiden, ob und wann es weitergeht.
Schritt 4
Vermarktung
Exposé, Interessentenprüfung und Besichtigungen übernehmen wir — auf Wunsch diskret ohne Portale.
Nichts geht ohne Ihre Freigabe nach außen.
Schritt 5
Verhandlung und Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Beim Notartermin sitzen wir neben Ihnen.
Warum ALPHAUS
Ihr Verkauf in Rosenheim
Zwei Märkte, eine Herleitung
Stadt und Landkreis Rosenheim folgen unterschiedlichen Regeln — Geschosswohnungsbau hier, Einfamilienhaus dort. Wir leiten den Preis aus dem jeweils passenden Vergleichsumfeld her und legen die Quellen offen, statt einen Landkreis-Durchschnitt auf Ihr Objekt zu legen.
Käufer aus beiden Richtungen
Rosenheim erreicht Münchner Käufer über Bahn und A8 ebenso wie die regionale Nachfrage. Wir spielen beide Kanäle: deutsche und österreichische Portale, unser vorgemerktes Käufernetzwerk zwischen München und Salzburg und, wo es passt, die diskrete Ansprache ohne Inserat.
Erbfall-Erfahrung, auch aus der Ferne
Viele Rosenheimer Verkäufe beginnen mit einem Erbfall — und Erben, die nicht vor Ort sind. Besichtigungen, Unterlagen und Behördengänge übernehmen wir; Sie entscheiden auf Grundlage einer schriftlichen, nachlesbaren Werteinschätzung.
Typische Auftraggeber in der Region: Eigentümer von Einfamilienhäusern im Landkreis (Verkauf wegen Alter oder Erbfall) · Eigentümer von Eigentumswohnungen in der Stadt Rosenheim · Erben, die selbst in München oder weiter entfernt wohnen · Kapitalanleger mit Wohnungen im Einpendler-Zentrum Rosenheim
Gut zu wissen
Häufige Fragen — Rosenheim
Was ist der Unterschied zwischen dem Markt in der Stadt und im Landkreis Rosenheim?
Die Stadt ist ein Wohnungs- und Einpendlermarkt: Rund sieben von zehn Wohnungen liegen im Geschosswohnungsbau, gekauft wird von Selbstnutzern und Anlegern. Der Landkreis ist Einfamilienhaus-Land mit großen Unterschieden zwischen Pendlerachse, Kurstadt Bad Aibling und den Seelagen um Prien. Für den Verkauf heißt das: anderes Vergleichsumfeld, anderer Käuferkreis, andere Vermarktung — wir ordnen Ihr Objekt dem richtigen zu.
ChatGPT nennt für unsere Rosenheimer Immobilie einen ganz anderen Preis — woran liegt das?
Nein. Eine ChatGPT-Schätzung ist als Preisgrundlage unbrauchbar: Ein Sprachmodell hat keine belastbare Datengrundlage für Immobilien — keinen Zugriff auf die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, auf Grundbuchdaten oder auf tatsächliche Abschlüsse. Es rechnet mit Inseratstexten und Ortsdurchschnitten, und die Ergebnisse weichen vom erzielbaren Preis in unserer Erfahrung um bis zu 70 Prozent ab. Eine Innenstadtwohnung, ein Haus in Bad Aibling und ein Objekt in Chiemseenähe sind drei verschiedene Märkte mit verschiedenen Käufern — der Durchschnitt daraus beschreibt keinen von ihnen. Hinzu kommt, dass Sprachmodelle Angebotspreise lesen, nicht die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise. Genau die werten wir aus, zusammen mit Standzeit und Preisnachlässen vergleichbarer Objekte: kostenlose Werteinschätzung anfragen.
Was ist meine Immobilie in Rosenheim wert?
Das sagen wir Ihnen nach einer Besichtigung vor Ort — vorher wäre jede Zahl geraten. Wir ziehen Vergleichsdaten aus dem regionalen Markt heran, wenden je nach Objekt zusätzlich das Sachwert- oder Ertragswertverfahren an und legen die Herleitung schriftlich offen. Die Werteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich; die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden.
Wir haben ein Haus im Landkreis geerbt und wohnen nicht vor Ort — wie läuft das ab?
Sie beauftragen uns, wir führen den Verkauf vor Ort: Werteinschätzung nach Besichtigung, Unterlagenbeschaffung, Besichtigungen mit Interessenten, Verhandlung und Begleitung bis zum Notartermin. Abstimmungen laufen telefonisch oder per E-Mail — viele unserer Auftraggeber sehen das Objekt zwischen Auftrag und Beurkundung kein einziges Mal.
Betreuen Sie auch Umlandgemeinden wie Stephanskirchen, Raubling oder Wasserburg am Inn?
Ja — Stadt und Landkreis Rosenheim gehören vollständig zu unserem Korridor zwischen München und Salzburg. Ob Stephanskirchen, Raubling, Kolbermoor, Bad Aibling, Prien am Chiemsee oder Wasserburg am Inn: Die Anfahrt ist von beiden Büros aus kurz, und die Werteinschätzung vor Ort ist Teil jedes Auftrags.
Was kostet ein Makler in Rosenheim?
Die Provision vereinbaren wir vor dem Auftrag schriftlich; bei jedem Objekt weisen wir sie transparent im Exposé aus. Die Werteinschätzung vor dem Auftrag ist kostenlos — Sie entscheiden danach in Ruhe.
Benachbarte Regionen
Der ruhige nächste Schritt
Was ist Ihre Immobilie in Rosenheim wert?
Kostenlose Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen und stimmen einen Termin ab.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
- Fester Ansprechpartner für Ihre Region
Unverbindlich. Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.