Immobilienmarkt Rosenheim 2026: Stadt und Landkreis

Der Markt in Zahlen

Der Markt 2025: Stadt mit Sprung, Landkreis mit stetem Plus

In der kreisfreien Stadt Rosenheim zählt der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern für 2025 insgesamt 961 Transaktionen, nach 719 im Jahr 2024 und 546 im Jahr 2023. Der Geldumsatz stieg von 192,2 über 217,5 auf 466,0 Millionen Euro. Je Einwohner sind das 7.081 Euro nach 3.331 Euro im Vorjahr; Bayern kam 2025 auf 4.233 Euro.

Im Landkreis Rosenheim waren es 2.453 Transaktionen nach 2.267 und 1.795 in den beiden Vorjahren. Der Geldumsatz stieg von 1.035,2 auf 1.213,4 Millionen Euro, je Einwohner von 4.002 auf 4.682 Euro.

Dass sich der städtische Umsatz mehr als verdoppelt hat, während die Preisniveaus kaum gestiegen sind, spricht für eine veränderte Zusammensetzung der verkauften Objekte. Der Gutachterausschuss weist für die Stadt 761 Kauffälle mit Eigentumswohnungen aus, nach 570 im Jahr 2024; ihr Geldumsatz stieg von 103,5 auf 151,8 Millionen Euro.

• Stadt 2025: 961 Kauffälle, 466,0 Mio. Euro Geldumsatz
• Landkreis 2025: 2.453 Kauffälle, 1.213,4 Mio. Euro Geldumsatz
• Baugenehmigungen 2025: Stadt 50 (2024: 57), Landkreis 556 (2024: 488)
• Quelle sämtlicher Werte: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern

Zwei Märkte: Wohnungsstadt und Häuserlandkreis

In der Stadt betrafen 2025 761 von 961 Kauffällen Eigentumswohnungen, also 79,2 Prozent; bebaute Grundstücke folgten mit 131 Fällen. Im Landkreis verteilt sich der Markt breiter: 1.031 Eigentumswohnungen (42,0 Prozent), 695 bebaute Grundstücke, 317 land- und forstwirtschaftliche Flächen und 238 unbebaute Grundstücke.

Dieselbe Trennlinie zeigt der Wohnungsbestand. In der Stadt haben 6.266 von 10.702 Wohngebäuden genau eine Wohnung, im Landkreis 46.164 von 68.161 — rund 59 gegenüber rund 68 Prozent. Wer in der Stadt verkauft, verkauft meist eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft; wer im Landkreis verkauft, häufig ein Haus mit Grundstück.

Häuser: hohe Niveaus, kaum Bewegung

Für Weiterverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern weist der Landesbericht im Landkreis 2025 ein mittleres Preisniveau von 1.010.000 Euro aus, nach 1.005.000 Euro im Jahr 2024 und 925.000 Euro im Jahr 2023 — bei 4.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 1.027 Quadratmetern Grundstück. In der Stadt lag das Niveau bei 955.000 Euro nach 1.005.000 Euro im Vorjahr, bei 5.100 Euro je Quadratmeter und 707 Quadratmetern Grundstück.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften kamen im Landkreis auf 630.000 Euro bei 4.350 Euro je Quadratmeter, in der Stadt auf 605.000 Euro bei 4.800 Euro. Damit liegen die Hauspreise in Stadt und Landkreis Rosenheim spürbar über den Nachbarkreisen Traunstein (735.000 Euro) und Berchtesgadener Land (715.000 Euro).

Für Eigentümer zählt dabei weniger der Kreiswert als die Lage im Landkreis: Seelage am Chiemsee, Kurort, Pendlerachse an A8 und Bahn oder ruhiges Hinterland folgen jeweils eigenen Preislogiken. Ein Mittelwert über 46 Gemeinden kann diese Unterschiede nicht abbilden.

Eigentumswohnungen und Bauland

Der mittlere Wohnflächenpreis für Neubauwohnungen lag 2025 in der Stadt bei 7.300 Euro je Quadratmeter, im Landkreis bei 6.800 Euro (plus 6,3 Prozent). Im Weiterverkauf kamen beide auf 4.300 Euro. Zum Vergleich: Bayern 5.100 und 3.000 Euro, die oberbayerischen Landkreise 7.300 und 4.500 Euro.

Das Bodenpreisniveau für den individuellen Wohnungsbau weist der Landesbericht für die Stadt mit 1.000 Euro je Quadratmeter aus, für den Landkreis mit 500 Euro, beides unverändert gegenüber 2024. Im Landkreis lag der Wert 2021 noch bei 900 Euro und 2023 bei 700 Euro. Verkauft wurden 2025 im Landkreis 194 Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau (2024: 151), in der Stadt 34 (2024: 17).

Die Stadt Rosenheim hat als Gemeinde mit mehr als 50.000 Einwohnern einen eigenen Mietspiegel. Wer eine vermietete Wohnung in der Stadt verkauft, findet dort die ortsübliche Vergleichsmiete; in Gemeinden ohne Mietspiegel muss die Mietsituation aus den Verträgen selbst belegt werden.

Tourismus, Bestand und Bevölkerung

Der Landkreis zählte 2024 nach Statistik kommunal 2025 in Betrieben mit zehn oder mehr Gästebetten 2.517.807 Übernachtungen bei 831.350 Gästeankünften, dazu 404.468 Übernachtungen in Kleinbetrieben der Prädikatsgemeinden. Die Stadt kam auf 315.083 Übernachtungen. Chiemsee, Inntal und Kurorte wie Bad Aibling prägen die Nachfrage von außen.

Neu errichtet wurden 2024 im Landkreis 429 Wohngebäude und 1.409 Wohnungen, in der Stadt 52 Wohngebäude und 332 Wohnungen, jeweils einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Gemessen am Bestand ist das rund ein Prozent.

Die Bevölkerungsvorausberechnung erwartet für den Landkreis 266.600 Einwohner im Jahr 2044 nach 258.637 im Jahr 2024, für die Stadt 67.400 nach 65.274. Das Durchschnittsalter steigt im Landkreis von 45,1 auf 47,1 Jahre, der Altenquotient von 40,1 auf 53,8; die Stadt bleibt jünger. Im Landkreis werden Erbfälle und altersbedingte Verkäufe damit häufiger.

Als ersten Schritt empfehlen wir eine kostenlose Wertermittlung mit schriftlicher Herleitung: Vergleichsfälle aus Ihrer Lage, offengelegte Quellen und eine nachvollziehbare Preislogik — auch dann, wenn ein Verkauf noch nicht feststeht.