Immobilienmarkt München 2026: der Halbjahresreport

Der Markt in Zahlen

Der Gesamtmarkt im ersten Halbjahr 2026: mehr Verträge, mehr Umsatz

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München hat im August 2026 seinen Halbjahresreport vorgelegt. Danach ist die Zahl der Kaufverträge im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3 Prozent gestiegen; der Geldumsatz legte um 7 Prozent zu und lag bei insgesamt rund 5,4 Milliarden Euro.

Grundlage dieser Zahlen ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, in die die notariell beurkundeten Kaufverträge im Stadtgebiet eingehen. Sie bilden also tatsächliche Abschlüsse ab — keine Angebotspreise aus Portalen, keine Preisvorstellungen von Verkäufern. Vollständig liegt diese Datenbasis nach eigener Angabe allein beim Gutachterausschuss — keine andere Stelle erfasst sämtliche Kauffälle des Münchner Immobilienmarktes.

Hinter dem Gesamtplus verbergen sich sehr unterschiedliche Teilmärkte: Der Wohnungsmarkt zeigte sich stabil, Doppelhaushälften und Reihenhäuser gaben in fast allen Teilmärkten preislich nach, und am Baulandmarkt hoben einzelne umsatzstarke Verkäufe im Geschosswohnungsbau die Umsatzstatistik deutlich an. Auch bei den bebauten Gewerbeimmobilien — Büro- und Geschäftshäusern einschließlich Hotels — stand einem Rückgang der Verkaufszahlen um 11 Prozent ein Umsatzplus von 35 Prozent gegenüber. Die folgenden Abschnitte gehen die Teilmärkte einzeln durch.

• Kaufverträge: plus 3 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2025
• Geldumsatz: plus 7 Prozent, insgesamt rund 5,4 Mrd. Euro
• Quelle sämtlicher Werte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, Halbjahresreport 2026

Vorläufige Zahlen: warum der Halbjahresreport eine Tendenz ist, kein Endstand

Der Halbjahresreport nennt erste aktuelle Preise, soweit gesicherte Daten vorliegen. Für die Wohnungspreise macht der Gutachterausschuss dabei einen ausdrücklichen Vorbehalt: Sie sind vorläufig nur als Preistendenz anzusehen, weil zum Auswertungszeitpunkt noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge ausgewertet werden konnten. Wir übernehmen diesen Vorbehalt sichtbar — jede Wohnungspreis-Angabe in diesem Bericht ist eine vorläufige Tendenz, kein Endstand.

Auch beim Bauland zieht der Ausschuss klare Grenzen: Eine Aussage zur Preisentwicklung unbebauter Grundstücke trifft er vorerst nur für den Teilmarkt der Einfamilienhausgrundstücke, also den individuellen Wohnungsbau. Für Baugrundstücke des Geschosswohnungsbaus und für Gewerbebaugrundstücke sind Preisaussagen wegen der bisher geringen Zahl ausgewerteter beziehungsweise auswertbarer Kauffälle statistisch nicht gesichert.

Konsolidierte Werte bringt der Jahresbericht des Gutachterausschusses, der jeweils das vollständige Jahr auswertet. Sollten sich Zahlen dieses Halbjahresreports dort verschieben, ziehen wir sie in der nächsten Fortschreibung dieses Berichts nach.

Wohnungen: der stabile Kern des Münchner Marktes

Auf dem Markt für Wohnungs- und Teileigentum wurden im ersten Halbjahr 2026 rund 4.950 Objekte verkauft, 3 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum; darunter waren rund 650 Neubauobjekte. Der Geldumsatz dieses Teilmarkts lag 4 Prozent über dem Vorjahresniveau. Zum Wohnungs- und Teileigentumsmarkt zählen neben Wohnungen auch Einheiten wie Büros, Läden oder Garagen.

Bei den Preisen wiederverkaufter Bestandswohnungen weist der Report — als vorläufige Preistendenz — im Mittel ein Plus von 1 Prozent aus. Dahinter steht eine Spanne je nach Baujahrsgruppe von minus 1 bis plus 5 Prozent: Nicht jede Wohnung hat sich gleich entwickelt, die Baujahrsgruppe macht im ersten Halbjahr 2026 den Unterschied zwischen leichtem Minus und spürbarem Plus.

Bei Neubauwohnungen trennen sich die Lagen: In durchschnittlichen Wohnlagen lag das Preisniveau mit rund 9.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche 2 Prozent unter dem Vorjahr, in guten Wohnlagen wurde mit rund 10.550 Euro je Quadratmeter eine Preissteigerung um 4 Prozent festgestellt.

Für die eigene Wohnung trägt ein stadtweiter Mittelwert nur begrenzt. Zwischen den Baujahrsgruppen liegen bereits auf Reportebene mehrere Prozentpunkte, und innerhalb einer Baujahrsgruppe entscheiden Lage, Geschoss, Zustand und die Verfassung der Eigentümergemeinschaft über den erzielbaren Preis. Die Reportzahlen sind der Rahmen — die Einordnung eines konkreten Objekts beginnt bei den Vergleichsfällen seiner Lage.

Häuser: Doppelhaushälften und Reihenhäuser geben nach

Gehandelt wurde weiterhin: Für Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleine Eigentumswohnanlagen weist der Report 2 Prozent mehr Verkäufe und 1 Prozent mehr Geldumsatz aus als im ersten Halbjahr 2025. Bei den Preisen zeigt der Report für diesen Bereich jedoch ein anderes Bild als bei den Wohnungen: Doppelhaushälften und Reihenhäuser verzeichneten in fast allen Teilmärkten einen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr. Einzige Ausnahme waren Neubau-Doppelhaushälften mit einer leichten Preissteigerung.

Die Preisniveaus des Reports beziehen sich jeweils auf durchschnittliche und gute Wohnlagen zusammen und beschreiben typische Objekte mit den genannten Circa-Flächen:

• Neubau-Doppelhaushälfte: im Mittel rund 1.455.000 Euro, rund 10.750 Euro je m² Wohnfläche (ca. 135 m² Wohnfläche, ca. 265 m² Grundstück)
• Doppelhaushälfte im Wiederverkauf: im Mittel rund 1.125.000 Euro, rund 7.950 Euro je m² Wohnfläche (ca. 145 m² Wohnfläche, ca. 370 m² Grundstück)
• Neubau-Reiheneckhaus: im Mittel rund 1.180.000 Euro, rund 10.400 Euro je m² Wohnfläche (ca. 115 m² Wohnfläche, ca. 225 m² Grundstück)
• Reiheneckhaus im Wiederverkauf: im Mittel rund 955.000 Euro, rund 7.500 Euro je m² Wohnfläche (ca. 130 m² Wohnfläche, ca. 285 m² Grundstück)
• Neubau-Reihenmittelhaus: im Mittel rund 1.200.000 Euro, rund 9.600 Euro je m² Wohnfläche (ca. 115 m² Wohnfläche, ca. 175 m² Grundstück)
• Reihenmittelhaus im Wiederverkauf: im Mittel rund 895.000 Euro, rund 7.650 Euro je m² Wohnfläche (ca. 120 m² Wohnfläche, ca. 225 m² Grundstück)

Mietwohnhäuser: stabile Kennzahlen auf schmaler Datenbasis

Der Markt der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser bewegte sich im ersten Halbjahr 2026 seitwärts: Die Zahl der Verkäufe stieg um 1 Prozent, der Geldumsatz blieb mit plus/minus 0 Prozent auf Vorjahresniveau.

Für die Bewertungspraxis interessanter sind die Renditekennzahlen: Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz — vereinfacht: die marktübliche Verzinsung, mit der sich der Kaufpreis aus den nachhaltigen Mieterträgen ergibt — lag bei rund 2,8 Prozent. Der Ertragsfaktor, also der Kaufpreis als Vielfaches des Jahresrohertrags, betrug durchschnittlich rund das 30-Fache. Basis dieser Auswertung waren 35 Mietwohnhäuser mit einem Gewerbeanteil bis 30 Prozent, ohne Extremfälle.

Die schmale Fallzahl gehört zur Einordnung dazu: 35 ausgewertete Verkäufe in einem Halbjahr sind eine belastbare Richtgröße für das Marktniveau, aber kein Raster, in das sich jedes einzelne Zinshaus einsortieren lässt. Lage, Mietniveau im Verhältnis zur ortsüblichen Miete, Instandhaltungsstau und der Gewerbeanteil verschieben Zinssatz und Faktor im Einzelfall spürbar.

Bauland: mehr Verkäufe — und ein Teilmarkt, der die Statistik prägt

Bauland für den individuellen Wohnungsbau — der Report fasst darunter Grundstücke für Ein- bis Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleine Eigentumswohnanlagen — wurde im ersten Halbjahr 2026 häufiger gehandelt: Die Zahl der Verkäufe stieg um 9 Prozent, der Geldumsatz um 23 Prozent, während der Flächenumsatz um 8 Prozent zurückging. Zu den Preisen hält der Report auf Basis der noch relativ wenigen vorliegenden Auswertungen fest: In durchschnittlichen und guten Wohnlagen lagen sie im Mittel rund 8 Prozent unter den Bodenrichtwerten zum 01.01.2026. Wer ein Grundstück bewertet oder verkauft, sollte den lagegenauen Bodenrichtwert also als Ausgangspunkt lesen, nicht als erzielbaren Preis.

Deutlich stärker schwankte das Bauland für den mehrgeschossigen Wohnungsbau: plus 44 Prozent bei der Anzahl, plus 206 Prozent beim Geldumsatz, plus 50 Prozent beim Flächenumsatz. Diese Zahlen verlangen die Einordnung, die der Ausschuss selbst mitliefert: Der Umsatzanstieg geht auf mehrere umsatzstarke Verkäufe zurück. Dass dieser Teilmarkt so stark schwankt, ist nach Erfahrung des Ausschusses strukturell bedingt — große Flächen kommen zyklisch auf den Markt, in der Regel verkauft durch die Stadt, und Bebauungspläne durchlaufen lange Planungsphasen, bis sie rechtsverbindlich werden. Einen direkten Vorjahresvergleich lässt das nach Einschätzung des Ausschusses nur eingeschränkt zu — die 206 Prozent beschreiben einzelne Großtransaktionen, keinen breiten Preisauftrieb.

Ähnliches gilt für gewerbliche Baugrundstücke: Dort lag im Vorjahr ein sehr umsatzstarker Verkauf, aus dem der jetzige Umsatzrückgang resultiert. Weil in diesem Teilmarkt insgesamt nur wenige Kauffälle anfallen, kann schon ein einzelner Abschluss die Statistik prägen; grundsätzliche Tendenzen lassen sich daraus nach Angabe des Ausschusses nur schwer ableiten.

Was das für Verkäufer in München bedeutet

Ein Wohnungsmarkt mit im Mittel plus 1 Prozent ist ein stabiler Markt — aber keiner, der Preisfehler heilt. In Jahren steigender Preise wuchs der Markt einem zu hoch angesetzten Angebotspreis mit der Zeit entgegen; bei einer Seitwärtsbewegung bleibt ein überzogener Einstiegspreis einfach stehen, kostet Vermarktungszeit und zwingt später zu sichtbaren Preiskorrekturen. Die Reihenfolge wird damit wichtiger: erst die realistische Einordnung des Objekts, dann der Angebotspreis.

In den Haus-Teilmärkten gilt das verschärft. Wo Doppelhaushälften und Reihenhäuser im Wiederverkauf nachgeben, verhandeln gut informierte Käufer mit den amtlichen Zahlen in der Hand. Ein Angebotspreis, der noch auf dem Niveau des Vorjahres aufsetzt, verlängert die Vermarktungsdauer — und ein Objekt, das lange am Markt steht, wird von Interessenten kritischer geprüft als eines, das zum realistischen Preis startet.

Zugleich zeigen die Spannen des Reports, dass der Stadtmittelwert für das einzelne Objekt wenig entscheidet: Bestandswohnungen entwickelten sich je nach Baujahrsgruppe zwischen minus 1 und plus 5 Prozent, Neubauwohnungen in guten Lagen legten zu, während durchschnittliche Lagen nachgaben. Maßgeblich ist die Einordnung der eigenen Immobilie in ihre Baujahrsgruppe, ihre Lage und ihre Vergleichsfälle — nicht die Schlagzeile über den Gesamtmarkt.

Und schließlich der Vorbehalt, der über allen Wohnungspreisen dieses Reports steht: Es sind vorläufige Preistendenzen. Wer in den kommenden Monaten verkaufen möchte, sollte sie als Richtung lesen und die Preisfindung auf das konkrete Objekt stützen. Als ersten Schritt erstellen wir Ihnen dazu eine kostenlose Werteinschätzung mit schriftlicher Herleitung: Vergleichsfälle, Lagekriterien und Quellen offengelegt, damit Sie in Ruhe und auf nachvollziehbarer Grundlage entscheiden können — auch dann, wenn ein Verkauf noch nicht feststeht.