Bayern
Immobilienmakler Schwabing
Vom Jugendstil-Altbau am Elisabethplatz bis zur Neubauwohnung in der Parkstadt: Verkauf mit Sachverstand in Schwabing-West und Schwabing-Freimann.
Ehrliche Werteinschätzung — begleitet durch zertifizierte Sachverständige und Gutachter.
Schwabing ist der Name, unter dem München zwei sehr verschiedene Stadtbezirke zusammenfasst: Amtlich gibt es kein „Schwabing", sondern den Bezirk 4 Schwabing-West und den Bezirk 12 Schwabing-Freimann. Das Dorf „Suuapinga", 782 erstmals erwähnt und 1890 nach München eingemeindet, wuchs nach der Eingemeindung im Gründerzeit-Bauboom zu jenem Viertel, dessen Altbauten um 1900 bis heute das Bild prägen — mit Jugendstil-Fassaden und Mansardendächern etwa in der Ainmillerstraße und der Agnesstraße.
Für den Verkauf ist diese amtliche Trennung mehr als eine Fußnote. Schwabing-West ist laut Statistischem Amt München der am dichtesten besiedelte der 25 Münchner Stadtbezirke — geschlossene Gründerzeit-Blöcke um Elisabethplatz, Hohenzollernplatz und Kurfürstenplatz. Schwabing-Freimann erstreckt sich dagegen bei ähnlicher Einwohnerzahl auf mehr als der fünffachen Fläche: vom Altschwabinger Ortskern über die Leopoldstraße bis zur Parkstadt Schwabing und nach Freimann. Eine Altbauwohnung am Elisabethplatz und eine Neubauwohnung in der Parkstadt tragen denselben Stadtteilnamen — und gehören doch zwei verschiedenen Teilmärkten an.
Unser Büro liegt am Karlsplatz 3, wenige U-Bahn-Minuten von der Münchner Freiheit entfernt. Von dort begleitet unser Haus Verkäufe in beiden Schwabinger Bezirken — mit einer Werteinschätzung, die wir erst nach der Besichtigung vor Ort nennen, weil hier Mikrolage, Baujahr und der rechtliche Status aus Erhaltungssatzung und Ensembleschutz den Wert stärker bestimmen als jeder Quadratmeter-Durchschnitt. Die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden.
Der Markt vor Ort
Der Immobilienmarkt in Schwabing
Prägend für Schwabing-West ist der Milieuschutz: 2019 beschloss der Münchner Stadtrat zwei Erhaltungssatzungsgebiete — „Hohenzollernplatz/Hiltenspergerstraße" mit rund 6.300 Wohnungen und „Hohenzollernstraße" mit rund 3.300 Wohnungen. In Erhaltungssatzungsgebieten — München führt laut Landeshauptstadt derzeit 36 davon mit zusammen rund 204.400 Wohnungen — sind unter anderem bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum genehmigungspflichtig; zudem steht der Stadt ein Vorkaufsrecht zu. Für Verkäufer heißt das: Ob eine vermietete Wohnung umgewandelt, ein Haus modernisiert oder gezielt an Kapitalanleger verkauft werden kann, hängt an der Adresse — und gehört vor die Preisfindung geklärt, nicht danach.
Hinzu kommt ein ungewöhnlich dichtes Netz an Denkmalensembles der Bayerischen Denkmalliste: der historische Ortskern Altschwabing zwischen Münchner Freiheit und Englischem Garten, die Siedlung Alte Heide (1919–1927), die Barbarasiedlung (1909–1916), die Sebastianskirche mit Umgebung und der Olympiapark; Einzelbaudenkmäler häufen sich in Straßenzügen wie der Biedersteiner-, der Clemens- und der Destouchesstraße. Objektseitig dominieren Altbau-Eigentumswohnungen und aufgeteilte Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser spielen praktisch keine Rolle. Am anderen Ende des Spektrums stehen die Neubauten der Parkstadt Schwabing und am Schwabinger Tor sowie Nachkriegsanlagen wie der Ackermannbogen — Objekte, für die andere Käuferkreise und andere Vergleichsmaßstäbe gelten als für den Jugendstil-Altbau.
Warum ALPHAUS
Ihr Verkauf in Schwabing
Zwei Bezirke, zwei Teilmärkte
Wer „Schwabing" als eine Einheit bewertet, verfehlt den Preis. Wir leiten den Wert aus dem passenden Teilmarkt her — Gründerzeit-Altbau in Schwabing-West nach anderen Maßstäben als Neubau in der Parkstadt — und legen die Herleitung schriftlich offen.
Erhaltungssatzung und Denkmalschutz von Anfang an geklärt
Vor der Vermarktung prüfen wir, ob Ihre Adresse in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt oder zu einem Denkmalensemble gehört — denn Genehmigungspflichten und das städtische Vorkaufsrecht bestimmen Zeitplan, Käuferkreis und erzielbaren Preis mit. Rechtsfragen im Einzelfall klären Sie mit Notar und Rechtsberatung; wir bereiten den Verkauf darauf vor.
Büro am Karlsplatz — kurze Wege nach Schwabing
Unser Münchner Standort liegt am Karlsplatz 3. Aufnahme, Besichtigungen und Übergabe erledigen wir mit kurzen Wegen — und die Werteinschätzung entsteht vor Ort in Ihrer Wohnung, nicht am Schreibtisch aus Portaldaten.
Typische Auftraggeber in der Region: Eigentümer von Altbauwohnungen in den Milieuschutzgebieten von Schwabing-West · Erben von Wohnungen und aufgeteilten Mehrfamilienhäusern in Alt- und Nordschwabing · Kapitalanleger, die vermietete Wohnungen mit Blick auf die Genehmigungslage verkaufen · Verkäufer von Neubauwohnungen in der Parkstadt Schwabing oder am Schwabinger Tor
So läuft es ab
Ihr Verkauf, Schritt für Schritt
Schritt 1
Ihre Anfrage
Sie schildern uns Ihre Situation und Ihre Immobilie. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin mit Ihnen ab.
Kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag.
Schritt 2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie persönlich an. Zustand, Lage, Ausstattung und Besonderheiten lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen.
Auch die Besichtigung bleibt unverbindlich.
Schritt 3
Werteinschätzung und Preisstrategie
Aus dem, was wir vor Ort gesehen haben, und aus Vergleichsdaten entsteht eine begründete Preisspanne. Den Angebotspreis legen wir gemeinsam fest.
Sie entscheiden, ob und wann es weitergeht.
Schritt 4
Vermarktung
Exposé, Interessentenprüfung und Besichtigungen übernehmen wir — auf Wunsch diskret ohne Portale.
Nichts geht ohne Ihre Freigabe nach außen.
Schritt 5
Verhandlung und Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Beim Notartermin sitzen wir neben Ihnen.
Kostenlos und unverbindlich
Was ist Ihre Immobilie in Schwabing wert?
Vier kurze Fragen — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin ab. Die Einschätzung entsteht danach, nach einer persönlichen Besichtigung in Schwabing: keine automatische Zahl aus dem Rechner, sondern eine begründete Preisspanne, mit der Sie planen können.
Lieber sprechen statt tippen? 089 277827070
TOP Immobilienmakler 2026 in Gold
DGQA · 4 Jahre in Folge
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2)
Niko Caspers
Gut zu wissen
Häufige Fragen — Schwabing
Meine Wohnung liegt im Erhaltungssatzungsgebiet „Hohenzollernplatz/Hiltenspergerstraße" oder „Hohenzollernstraße" — was bedeutet das städtische Vorkaufsrecht für den Verkauf?
In Erhaltungssatzungsgebieten steht der Landeshauptstadt München ein Vorkaufsrecht zu; außerdem sind dort unter anderem bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und die Umwandlung in Wohnungs- oder Teileigentum genehmigungspflichtig. Ob und wie das Ihr Objekt betrifft, hängt vom Zuschnitt und vom aktuellen Geltungsstand des Satzungsgebiets ab — beides klären wir vor der Vermarktung und planen die Verfahrensschritte in den Zeitplan ein. Die rechtliche Prüfung im Einzelfall gehört zu Notar und Rechtsberatung; wir sorgen dafür, dass der Verkauf daran nicht ins Stocken gerät.
Gehört meine Adresse zu Schwabing-West (Stadtbezirk 4) oder zu Schwabing-Freimann (Stadtbezirk 12) — und spielt das für den Verkauf eine Rolle?
Amtlich gibt es kein einheitliches Schwabing: Der Bezirk 4 Schwabing-West umfasst das dichte Gründerzeitviertel um Elisabethplatz, Hohenzollernplatz und Kurfürstenplatz, der Bezirk 12 Schwabing-Freimann reicht vom Altschwabinger Ortskern über die Leopoldstraße und die Parkstadt Schwabing bis nach Freimann. Für den Verkauf ist die Zuordnung wesentlich: Sie bestimmt das Vergleichsumfeld der Preisfindung, und die 2019 beschlossenen Erhaltungssatzungsgebiete liegen in Schwabing-West. Wir ordnen Ihre Adresse zu Beginn sauber ein.
Welche Auflagen gelten beim Verkauf in einem Denkmalensemble wie der Barbarasiedlung, der Alten Heide oder in Altschwabing?
Der Ensembleschutz der Bayerischen Denkmalliste schützt das Erscheinungsbild des Ganzen: Bauliche Veränderungen — von der Fassade bis zum Dachausbau — sind mit der Denkmalbehörde abzustimmen, auch wenn das einzelne Haus kein Einzeldenkmal ist. Für den Verkauf ist das kein Makel, verlangt aber Ehrlichkeit im Exposé und einen Käuferkreis, der diese Substanz zu schätzen weiß. Wir benennen den Schutzstatus offen, tragen die vorhandenen Unterlagen zusammen und sprechen gezielt Käufer an, die einen Altbau mit Geschichte suchen.
Warum unterscheiden sich die Preise zwischen dem Altbau in Altschwabing und dem Neubau in der Parkstadt Schwabing so deutlich, obwohl beides „Schwabing" ist?
Weil hier zwei Teilmärkte denselben Namen tragen: auf der einen Seite der Gründerzeit- und Jugendstil-Altbau um 1900, oft im Ensembleschutz oder Milieuschutzgebiet — auf der anderen Neubau- und Nachkriegsbestand in der Parkstadt, am Schwabinger Tor oder in Freimann mit anderem Zuschnitt, anderer Ausstattung und anderem rechtlichen Status. Pauschale Quadratmeter-Durchschnitte aus Portalen verdecken genau diese Spreizung. Deshalb nennen wir einen Wert erst nach der Besichtigung vor Ort — hergeleitet aus dem Teilmarkt, in den Ihr Objekt tatsächlich gehört.
Ich möchte eine vermietete Wohnung in Schwabing-West in Eigentum umwandeln und verkaufen — was ist mit der Erhaltungssatzung?
In Erhaltungssatzungsgebieten ist die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum genehmigungspflichtig; zuständig ist die Landeshauptstadt München. Ob Ihre Wohnung in einem der Satzungsgebiete liegt und welcher Geltungsstand dort aktuell gilt, prüfen wir vor jedem weiteren Schritt. Häufig ist der Verkauf an einen Kapitalanleger, der das Mietverhältnis übernimmt, der geradlinigere Weg — welche Variante für Sie trägt, besprechen wir nach der Besichtigung, gemeinsam mit Ihrer Rechts- und Steuerberatung.
Benachbarte Regionen
Der ruhige nächste Schritt
Was ist Ihre Immobilie in Schwabing wert?
Kostenlose Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen und stimmen einen Termin ab.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
- Fester Ansprechpartner für Ihre Region
Unverbindlich. Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.