Bayern
Immobilienmakler Pasing
Vom Pasinger Marienplatz bis zu den Villenkolonien Neu-Pasing, vom Bahnhofsviertel bis Am Westbad: Verkauf mit Sachverstand im Münchner Westen.
Ehrliche Werteinschätzung — begleitet durch zertifizierte Sachverständige und Gutachter.
Pasing war bis 1938 eine eigenständige Stadt: 763 erstmals als „villa Pasingas" erwähnt, 1905 zur Stadt erhoben, erst unter der NS-Verwaltung zwangsweise nach München eingemeindet. Diese Geschichte prägt den Stadtteil bis heute — Pasing hat einen eigenen Marienplatz mit Mariensäule, einen gewachsenen Ortskern an der Würm und mit dem Bahnhof München-Pasing einen Fernverkehrshalt mit sechs S-Bahn-Linien, dessen Empfangsgebäude von 1873 unter Denkmalschutz steht.
Für Eigentümer zerfällt der Pasinger Markt in zwei sehr verschiedene Segmente: auf der einen Seite die denkmalrechtlich geschützten Ensembles — der historische Ortskern und die ab 1892 entstandenen Villenkolonien Neu-Pasing I und II, seit 1973 unter Ensembleschutz —, auf der anderen Seite das verdichtete Bahnhofsumfeld mit Geschosswohnungsbau und den Pasing Arcaden. Eine Erhaltungssatzung wie in Neuhausen oder Haidhausen gilt in Pasing-Obermenzing derzeit nicht; der Bezirksausschuss hat 2019 allerdings eine Prüfung für einen Bereich Pasings angestoßen.
Wir begleiten beide Segmente von unserem Münchner Büro am Karlsplatz 3 aus, mit kurzen Wegen in den Westen der Stadt. Am Anfang steht unsere Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort; die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden. Danach folgt die Vermarktungsstrategie, die zum Objekt passt — zur Villa im Ensemble ebenso wie zur Wohnung am Bahnhof.
Der Markt vor Ort
Der Immobilienmarkt in Pasing
Pasings Besonderheit ist der amtlich dokumentierte Bestandsschutz: Die Bayerische Denkmalliste führt hier vier Ensembles — den ehemaligen Ortskern (E-1-62-000-49), die Villenkolonien Neu-Pasing I (E-1-62-000-51, ab 1892 vom Architekten August Exter auf 120 Parzellen angelegt und seit 1973 geschützt) und Neu-Pasing II (E-1-62-000-50, ab 1897 nach Plänen Otto Numbergers) sowie die Gymnasiumskolonie (E-1-62-000-86) aus dem frühen 20. Jahrhundert. Wer dort verkauft oder umbaut, bewegt sich in einem denkmalrechtlichen Rahmen, der Vorbereitung verlangt — vom Klären des Schutzstatus bis zur Ansprache der Käufer, die solche Häuser gezielt suchen. Dazu kommen gewachsene Siedlungen ohne Ensembleschutz wie die Waldkolonie oder die Hindenburgsiedlung der 1930er Jahre.
Das Statistische Amt München gliedert den Stadtbezirk 21 in vier Bezirksteile — Neupasing, Am Westbad, Pasing und Obermenzing —, von denen Obermenzing einen eigenen Teilmarkt bildet; Pasing im engeren Sinn zählt laut Melderegister rund 48.500 Einwohner (Stand 31.12.2023). Eine Milieuschutz-Erhaltungssatzung besteht im Stadtbezirk derzeit nicht — anders als in 36 anderen Münchner Gebieten mit zusammen rund 204.400 Wohnungen (Landeshauptstadt München, Stand Januar 2025). Umwandlung und Modernisierung sind damit formal freier möglich; weil der Bezirksausschuss 21 aber bereits 2019 beschlossen hat, eine Satzung für einen Bereich Pasings prüfen zu lassen, gehört der aktuelle Verfahrensstand für uns in jede Verkaufsberatung.
Warum ALPHAUS
Ihr Verkauf in Pasing
Ensembleschutz als Verfahrensfrage
Vier Pasinger Ensembles stehen mit amtlicher Nummer in der Bayerischen Denkmalliste — vom Ortskern bis zur Villenkolonie Neu-Pasing. Wir klären vor der Vermarktung, welche Auflagen für Ihr Objekt gelten, und bereiten die Unterlagen so auf, dass Käufer und deren Banken belastbare Antworten vorfinden.
Vier Bezirksteile, vier Vergleichsumfelder
Neupasing, Am Westbad, Pasing und Obermenzing folgen unterschiedlichen Regeln — die Geschosswohnung am Bahnhof und die Exter-Villa an der Würm gehören nicht in denselben Vergleich. Wir leiten den Preis nach der Besichtigung aus dem passenden Mikro-Umfeld her und legen die Herleitung schriftlich offen.
Erhaltungssatzung im Blick
Pasing steht derzeit unter keiner Erhaltungssatzung — der Bezirksausschuss hat aber 2019 eine Prüfung für einen Bereich Pasings angestoßen. Für Verkauf und Umwandlung kann der Zeitpunkt damit eine Rolle spielen; wir ordnen den Verfahrensstand ein, bevor Sie entscheiden. Die Provision halten wir vorab transparent in der Maklervereinbarung fest.
Typische Auftraggeber in der Region: Eigentümer von Villen und Häusern in den ensemblegeschützten Kolonien · Eigentümer von Eigentumswohnungen im Bahnhofsumfeld und in Neupasing · Erben gewachsener Siedlungshäuser, etwa in der Waldkolonie oder der Hindenburgsiedlung · Kapitalanleger, die vor einer Umwandlung den Satzungsstatus geklärt haben wollen
So läuft es ab
Ihr Verkauf, Schritt für Schritt
Schritt 1
Ihre Anfrage
Sie schildern uns Ihre Situation und Ihre Immobilie. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin mit Ihnen ab.
Kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag.
Schritt 2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie persönlich an. Zustand, Lage, Ausstattung und Besonderheiten lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen.
Auch die Besichtigung bleibt unverbindlich.
Schritt 3
Werteinschätzung und Preisstrategie
Aus dem, was wir vor Ort gesehen haben, und aus Vergleichsdaten entsteht eine begründete Preisspanne. Den Angebotspreis legen wir gemeinsam fest.
Sie entscheiden, ob und wann es weitergeht.
Schritt 4
Vermarktung
Exposé, Interessentenprüfung und Besichtigungen übernehmen wir — auf Wunsch diskret ohne Portale.
Nichts geht ohne Ihre Freigabe nach außen.
Schritt 5
Verhandlung und Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Beim Notartermin sitzen wir neben Ihnen.
Kostenlos und unverbindlich
Was ist Ihre Immobilie in Pasing wert?
Vier kurze Fragen — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin ab. Die Einschätzung entsteht danach, nach einer persönlichen Besichtigung in Pasing: keine automatische Zahl aus dem Rechner, sondern eine begründete Preisspanne, mit der Sie planen können.
Lieber sprechen statt tippen? 089 277827070
TOP Immobilienmakler 2026 in Gold
DGQA · 4 Jahre in Folge
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2)
Niko Caspers
Gut zu wissen
Häufige Fragen — Pasing
Was bedeutet der Ensembleschutz der Villenkolonien Neu-Pasing I und II für Verkauf oder Umbau?
Beide Kolonien stehen als Ensembles in der Bayerischen Denkmalliste: Neu-Pasing I (E-1-62-000-51), ab 1892 von August Exter angelegt und seit 1973 geschützt, sowie Neu-Pasing II (E-1-62-000-50) von 1897. Der Verkauf selbst ist nicht genehmigungspflichtig; bauliche Veränderungen, die das Erscheinungsbild des Ensembles berühren, brauchen dagegen eine denkmalrechtliche Erlaubnis. Für die Vermarktung heißt das: Schutzstatus und Spielräume vorab klären und offen ins Exposé nehmen — Käufer solcher Häuser fragen danach, und eine belastbare Antwort schafft Vertrauen statt Nachverhandlung.
Gilt in Pasing eine Erhaltungssatzung wie in Neuhausen oder Haidhausen?
Derzeit nicht: Der Stadtbezirk 21 Pasing-Obermenzing gehört nicht zu den 36 Münchner Erhaltungssatzungsgebieten mit zusammen rund 204.400 Wohnungen (Landeshauptstadt München, Stand Januar 2025). Umwandlung in Wohnungseigentum und Modernisierung sind hier also nicht durch Milieuschutz genehmigungspflichtig. Der Bezirksausschuss 21 hat allerdings schon 2019 beschlossen, eine Satzung für einen Bereich Pasings prüfen zu lassen. Käme sie, würden Genehmigungspflichten und ein städtisches Vorkaufsrecht greifen — wir prüfen den Verfahrensstand deshalb vor jeder Verkaufsentscheidung mit.
Wie unterscheiden sich Neupasing, Am Westbad, Pasing und Obermenzing beim Verkauf?
Das Statistische Amt München führt den Stadtbezirk 21 in diesen vier Bezirksteilen; laut Melderegister zählten zum 31.12.2023 Neupasing 11.522, der Pasinger Kernbereich 27.966, Am Westbad 9.062 und Obermenzing 32.696 Einwohner. Dahinter stehen unterschiedliche Objektwelten: ensemblegeschützte Villen und Siedlungshäuser im Kern, Geschosswohnungsbau um den Bahnhof, gewachsene Einfamilienhauslagen Richtung Obermenzing. Welches Vergleichsumfeld für Ihr Objekt gilt — und was es wert ist —, sagen wir Ihnen nach einer Besichtigung vor Ort; vorher wäre jede Zahl geraten.
Wirkt sich die Nähe zum Bahnhof München-Pasing eher wertsteigernd oder belastend aus?
Beides kommt vor — entscheidend ist die Mikrolage. Der Bahnhof ist Fernverkehrshalt mit sechs S-Bahn-Linien und Tram-Anschluss; diese Anbindung trägt die Nachfrage von Pendlern und macht Wohnungen im Umfeld auch für Anleger interessant. Direkt an den Gleisen können Lärm und Dichte den Kreis der Interessenten dagegen verengen. Pauschal lässt sich das nicht bepreisen: Wir gewichten Anbindung, Lärmlage und Zuschnitt beim Ortstermin und leiten daraus das passende Vergleichsumfeld ab.
Was ist beim Verkauf eines Hauses im historischen Ortskern um den Pasinger Marienplatz zu beachten?
Der ehemalige Ortskern zwischen Planegger Straße und Würm steht als Ensemble E-1-62-000-49 in der Bayerischen Denkmalliste. Vor der Vermarktung klären wir daher den Schutzstatus des einzelnen Gebäudes, holen die relevanten Unterlagen ein und benennen im Exposé, welche Veränderungen erlaubnispflichtig wären. So wissen Interessenten früh, worauf sie sich einlassen — das beschleunigt die Kaufentscheidung und schützt Sie vor späten Absprüngen. Den Anfang macht die Werteinschätzung nach der Besichtigung vor Ort; die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden.
Benachbarte Regionen
Der ruhige nächste Schritt
Was ist Ihre Immobilie in Pasing wert?
Kostenlose Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen und stimmen einen Termin ab.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
- Fester Ansprechpartner für Ihre Region
Unverbindlich. Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.