Bayern
Immobilienmakler Bogenhausen
Von der Gründerzeit-Villa im Herzogpark bis zur Holzbau-Wohnung im Prinz-Eugen-Park: Verkauf mit Sachverstand im Münchner Stadtbezirk 13.
4x ausgezeichnet: Top-Makler
DGQA · Gold 2026
Standorte Bad Reichenhall · München · Fridolfing · Salzburg
Kostenlose Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort — Rückmeldung werktags innerhalb von 24 Stunden. Unverbindlich, Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.
Lieber sprechen statt tippen? 089 277827070
Tim Borufka
Immobilienmakler · München
Jonas Graßl
Immobilienmakler · München
Niko Caspers
Geschäftsführer
Ihre Ansprechpartner vor Ort
089 277827070Bei uns betreut Sie kein wechselnder Sachbearbeiter, sondern Menschen, die Bogenhausen kennen und Sie vom Ersttermin bis zur Übergabe begleiten.
TOP Immobilienmakler 2026 in Gold
DGQA · 4 Jahre in Folge
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1/D2/D3)
Niko Caspers
Portale in DE und AT
Ihre Immobilie erscheint auf den deutschen und den österreichischen Portalen — ein Interessentenbestand entlang des ganzen Korridors München–Salzburg.
Verkaufen mit Top-Makler
Vier Jahre in Folge als TOP Immobilienmakler ausgezeichnet, 2026 in Gold.
Vier-Augen-Prinzip mit Sachverständigen
Ihr Makler führt den Verkauf — im Hintergrund stehen zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung. Preisfindung und Herleitung entstehen im Vier-Augen-Prinzip.
Persönlich bis zum Notar
Werteinschätzung, Exposé, Besichtigungen, Käuferprüfung, Verhandlung und Notartermin — ein Ansprechpartner, der bis zur Unterschrift bleibt.
Bogenhausen ist der Stadtbezirk 13 im Münchner Nordosten, amtlich gegliedert in sieben Bezirksteile: Alt-Bogenhausen, Herzogpark, Oberföhring, Johanneskirchen, Englschalking, Daglfing und die Parkstadt. Das alte Dorf Bogenhausen kam 1892 zu München, die Dörfer Oberföhring, Johanneskirchen, Englschalking, Denning und Daglfing folgten 1913 und 1930 — und diese Geschichte ist bis heute ablesbar: großbürgerliche Villenkolonien nahe der Isar auf der einen Seite, dörflich gewachsene Ortskerne im Osten auf der anderen.
Vier Baujahrsklassen liegen hier auf engem Raum nebeneinander: die Villenviertel Alt-Bogenhausen und Herzogpark — allein entlang der Möhlstraße stehen rund 30 großbürgerliche Villen aus den Jahren 1880 bis 1918 —, die Parkstadt Bogenhausen von 1955/56, der zwischen 1965/66 und 1998 entwickelte Arabellapark mit seiner Mischung aus Wohnen und Büros sowie der Prinz-Eugen-Park auf dem Gelände der früheren Prinz-Eugen-Kaserne, wo seit 2017 rund 1.800 Wohnungen entstanden sind — rund 600 davon als ökologische Modellsiedlung in Holzbauweise.
Wer in dieser Gemengelage verkauft, braucht mehr als ein Ortsschild im Exposé: Ensembleschutz, Denkmalstatus und der richtige Teilmarkt entscheiden über Herleitung und Käuferkreis. Wir beginnen jeden Auftrag mit einer kostenlosen Werteinschätzung — die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden. Unser Münchner Büro am Karlsplatz 3 liegt direkt an der U4, die Bogenhausen an vier Stationen bedient; die Provision legen wir vor dem Auftrag schriftlich in der Maklervereinbarung fest.
Der Markt vor Ort
Der Immobilienmarkt in Bogenhausen
Die Bayerische Denkmalliste führt in Bogenhausen drei Ensembles: Altbogenhausen, als Villen- und Geschäftshausviertel nach dem Erweiterungsplan von 1892 angelegt, die Prinzregentenstraße mit ihren herrschaftlichen Villen aus der Prinzregentenzeit und die Parkstadt Bogenhausen — 1955/56 als erstes großes Nachkriegs-Siedlungsprojekt Münchens nach dem Masterplan des Architekten Franz Ruf errichtet und heute selbst geschütztes Zeugnis der 1950er-Jahre-Moderne. Der Herzogpark, 1805 als Park angelegt und ab etwa 1900 parzelliert und mit herrschaftlichen Villen bebaut, ergänzt das Bild um eine der traditionsreichen Villenkolonien Münchens. Für Verkäufer heißt das: Änderungen am Erscheinungsbild — Fassade, Dach, teils auch Anbauten — sind in diesen Lagen denkmalrechtlich genehmigungspflichtig, und der Status eines Objekts gehört geklärt, bevor die Vermarktung beginnt.
Rechtlich unterscheidet sich Bogenhausen deutlich von dichten Altbauvierteln wie Schwabing oder Haidhausen: Die Landeshauptstadt München führt derzeit 36 Erhaltungssatzungsgebiete mit zusammen rund 204.400 Wohnungen — nach der veröffentlichten Gebietsübersicht liegt keines davon im Stadtbezirk 13. Umwandlung in Wohnungseigentum und Modernisierung unterliegen hier also keiner milieuschutzrechtlichen Genehmigung, ein städtisches Vorkaufsrecht aus einer Erhaltungssatzung besteht nicht — Grenzen setzt das Denkmalrecht. Zugleich ist die Spreizung innerhalb des Bezirks erheblich: Zwischen einer Villa an der Möhlstraße und einer Neubauwohnung im Prinz-Eugen-Park liegen unterschiedliche Käuferkreise, Bewertungsverfahren und Vergleichsmärkte. Pauschale Bogenhausen-Durchschnitte tragen deshalb nicht; belastbar sind die aus notariellen Kaufverträgen ermittelten Daten des Gutachterausschusses München und die Bodenrichtwerte aus BORIS-Bayern, die wir für die Werteinschätzung heranziehen.
So läuft es ab
Ihr Verkauf, Schritt für Schritt
Schritt 1
Ihre Anfrage
Sie schildern uns Ihre Situation und Ihre Immobilie. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin mit Ihnen ab.
Kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag.
Schritt 2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie persönlich an. Zustand, Lage, Ausstattung und Besonderheiten lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen.
Auch die Besichtigung bleibt unverbindlich.
Schritt 3
Werteinschätzung und Preisstrategie
Aus dem, was wir vor Ort gesehen haben, und aus Vergleichsdaten entsteht eine begründete Preisspanne. Den Angebotspreis legen wir gemeinsam fest.
Sie entscheiden, ob und wann es weitergeht.
Schritt 4
Vermarktung
Exposé, Interessentenprüfung und Besichtigungen übernehmen wir — auf Wunsch diskret ohne Portale.
Nichts geht ohne Ihre Freigabe nach außen.
Schritt 5
Verhandlung und Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Beim Notartermin sitzen wir neben Ihnen.
Warum ALPHAUS
Ihr Verkauf in Bogenhausen
Ensemble- und Denkmalfragen zuerst geklärt
Altbogenhausen, die Prinzregentenstraße und die Parkstadt Bogenhausen stehen als Ensembles in der Bayerischen Denkmalliste, dazu kommen Einzeldenkmäler vor allem in den Villenlagen. Wir klären den Status Ihres Objekts vor der Vermarktung und benennen Auflagen offen im Exposé — Käufer in diesen Lagen fragen danach, und eine späte Überraschung kostet Verhandlungsposition.
Rechtslage ohne Milieuschutz — richtig eingeordnet
Anders als Schwabing oder Haidhausen liegt Bogenhausen nach der veröffentlichten Gebietsübersicht der Landeshauptstadt München in keinem Erhaltungssatzungsgebiet. Für Verkäufer und Käufer heißt das: kein städtisches Vorkaufsrecht aus einer Erhaltungssatzung, keine milieuschutzrechtliche Genehmigung bei Umwandlung oder Modernisierung — maßgeblich bleibt das Denkmalrecht. Wir erklären beide Ebenen, bevor Sie entscheiden.
Vier Baujahrsklassen, ein Bezirk — die passende Herleitung
Gründerzeit-Villa im Herzogpark, Nachkriegsmoderne in der Parkstadt, Wohnung im Arabellapark, Holzbau im Prinz-Eugen-Park: Wir leiten den Preis aus dem jeweils passenden Teilmarkt her, nicht aus einem Bogenhausen-Durchschnitt. Die Werteinschätzung ist kostenlos; unser Büro am Karlsplatz 3 ist über die U4 direkt mit dem Bezirk verbunden.
Typische Auftraggeber in der Region: Eigentümer von Villen und Altbauten in den Ensembles Altbogenhausen und Prinzregentenstraße sowie im Herzogpark · Erben von Häusern in den 1913 und 1930 eingemeindeten Ortsteilen Oberföhring, Johanneskirchen, Englschalking, Denning und Daglfing · Verkäufer von Eigentumswohnungen in Parkstadt, Arabellapark und Prinz-Eugen-Park · Kapitalanleger, die Umwandlung oder Modernisierung im Bezirk ohne Milieuschutz-Auflagen prüfen
Gut zu wissen
Häufige Fragen — Bogenhausen
Welche Ortsteile gehören zu Bogenhausen — und wie unterscheiden sich Herzogpark, Parkstadt und Prinz-Eugen-Park?
Der Stadtbezirk 13 gliedert sich amtlich in sieben Bezirksteile: Alt-Bogenhausen, Herzogpark, Oberföhring, Johanneskirchen, Englschalking, Daglfing und die Parkstadt. Arabellapark und Prinz-Eugen-Park sind keine eigenen Bezirksteile, sondern Wohnquartiere innerhalb dieser Gliederung. Der Herzogpark ist eine ab etwa 1900 bebaute Villenkolonie, die Parkstadt ein denkmalgeschütztes Ensemble der 1950er-Jahre-Moderne, der Prinz-Eugen-Park ein seit 2017 bebautes Neubauquartier mit rund 1.800 Wohnungen. Drei Namen, drei Vergleichsmärkte — wir ordnen Ihr Objekt dem richtigen zu.
Steht meine Immobilie in Bogenhausen unter Denkmal- oder Ensembleschutz — und was bedeutet das für Verkauf oder Umbau?
Die Bayerische Denkmalliste führt im Bezirk drei Ensembles: Altbogenhausen, die Prinzregentenstraße und die Parkstadt Bogenhausen; hinzu kommen Einzeldenkmäler vor allem in den Villenlagen. Liegt Ihr Objekt in einem Ensemble oder ist es selbst Denkmal, sind Änderungen am Erscheinungsbild — Fassade, Dach, Fenster, teils auch Anbauten — genehmigungspflichtig. Für den Verkauf ist das kein Nachteil, wenn es offen benannt wird: Wir klären den Status vor der Vermarktung und legen Auflagen im Exposé dar, damit die Verhandlung nicht an einer späten Überraschung hängt.
Gilt in Bogenhausen eine Erhaltungssatzung (Milieuschutz) wie in Schwabing oder Haidhausen — mit städtischem Vorkaufsrecht?
Nach der veröffentlichten Übersicht der Landeshauptstadt München — derzeit 36 Erhaltungssatzungsgebiete mit rund 204.400 Wohnungen — liegt keines dieser Gebiete im Stadtbezirk 13. Ein städtisches Vorkaufsrecht aus einer Erhaltungssatzung besteht in Bogenhausen damit nicht, und Umwandlung in Wohnungseigentum oder Modernisierung sind nicht milieuschutzrechtlich genehmigungspflichtig. Maßgeblich bleiben Denkmal- und Ensembleschutz. Da die Stadt ihre Satzungsgebiete fortschreibt, prüfen wir den aktuellen Stand zu Beginn jedes Auftrags.
Was unterscheidet eine Gründerzeit-Villa an der Möhlstraße wertmäßig von einer Neubauwohnung im Prinz-Eugen-Park?
An der Möhlstraße stehen rund 30 großbürgerliche Villen aus den Jahren 1880 bis 1918 — ein sehr kleiner Markt, in dem Grundstück, Bausubstanz und Denkmalstatus den Wert bestimmen und Vergleichsfälle selten sind. Im Prinz-Eugen-Park sind seit 2017 rund 1.800 Wohnungen entstanden, rund 600 davon in Holzbauweise als ökologische Modellsiedlung — hier tragen Baujahr, Ausstattung und ein breiteres Vergleichsumfeld die Herleitung. Eine seriöse Zahl nennen wir deshalb erst nach der Besichtigung vor Ort; die Werteinschätzung ist kostenlos, die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden.
Wie ist Bogenhausen an die Münchner Innenstadt angebunden?
Die U4 bedient vier Stationen im Stadtbezirk — Prinzregentenplatz, Böhmerwaldplatz, Richard-Strauss-Straße und Arabellapark als östlichen Endpunkt; in Englschalking hält die S8. Für den Verkauf heißt das: kurze Wege für Interessenten aus der Innenstadt ebenso wie für uns. Unser Büro am Karlsplatz 3 liegt direkt an der U4 — Besichtigungstermine richten wir kurzfristig ein, von Alt-Bogenhausen bis in die östlichen Ortsteile.
Benachbarte Regionen
Der ruhige nächste Schritt
Was ist Ihre Immobilie in Bogenhausen wert?
Kostenlose Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen und stimmen einen Termin ab.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
- Fester Ansprechpartner für Ihre Region
Unverbindlich. Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.