Bayern
Immobilienmakler Oberföhring
Vom alten Ziegeleidorf am Isarhochufer bis zum Neubauquartier an der Cosimastraße: Verkauf mit Sachverstand im Münchner Nordosten.
Ehrliche Werteinschätzung — begleitet durch zertifizierte Sachverständige und Gutachter.
Oberföhring ist älter als München selbst: Der Überlieferung nach ließ Heinrich der Löwe 1158 die Föhringer Isarbrücke des Freisinger Bischofs zerstören und den Übergang zu seiner eigenen Siedlung verlegen — der Anstoß zur Gründung Münchens. Heute ist Oberföhring ein Bezirksteil des Stadtbezirks 13 Bogenhausen, 1913 nach München eingemeindet, und hat seinen Charakter als gewachsener Ort am rechten Isarhochufer behalten: mit dem alten Ortskern an der Oberföhringer Straße und einer Geschichte, die lange von Ziegeleien geprägt war.
Der Bestand ist überwiegend kleinteilig: Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und gewachsene Siedlungen, dazu Villenlagen am Hochufer über den Isarauen. Am Stauwehr Oberföhring zweigt der Mittlere-Isar-Kanal von der Isar ab, in St. Emmeram liegt mit der Emmeramsmühle ein bekanntes Ausflugsziel — und seit 2011 endet dort die Tram, die den Stadtteil mit der Innenstadt verbindet. Die U4 endet im benachbarten Arabellapark, im nahen Englschalking hält die S8.
Nicht verwechseln: Unterföhring ist keine Münchner Nachbarschaft, sondern eine eigene Gemeinde im Landkreis München — mit eigenem Markt und anderem Preisgefüge. Unser Haus begleitet Verkäufe in Oberföhring vom Münchner Büro am Karlsplatz 3 aus; am Anfang steht die Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort, die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden.
Der Markt vor Ort
Der Immobilienmarkt in Oberföhring
Oberföhring vereint zwei Objektwelten, die kaum weiter auseinanderliegen könnten. Auf der einen Seite der gewachsene Bestand: Häuser aus den Jahrzehnten nach der Eingemeindung, Reihen- und Siedlungshäuser, Villen am Hochufer — ein Markt, in dem Grundstück, Baujahr und Mikrolage den Wert tragen und Vergleichsfälle sorgfältig gewählt sein wollen. Auf der anderen Seite der Neubau: Mit dem Prinz-Eugen-Park sind auf dem Gelände der früheren Prinz-Eugen-Kaserne an der Cosimastraße seit 2017 rund 1.800 Wohnungen entstanden, rund 600 davon als ökologische Modellsiedlung in Holzbauweise — mit eigenem Käuferkreis und eigenem Vergleichsumfeld.
Zur Einordnung: Der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses weist für neu errichtete Eigentumswohnungen in der Stadt München 2025 einen durchschnittlichen Wohnflächenpreis von 10.400 €/m² aus, unverändert gegenüber 2024 — ein stadtweiter Wert, der über das Bestandshaus am Isarhochufer naturgemäß nichts sagt. Rechtlich gilt, was für den gesamten Stadtbezirk 13 gilt: Nach der veröffentlichten Übersicht der Landeshauptstadt München liegt keines der Münchner Erhaltungssatzungsgebiete im Bezirk — Umwandlung und Modernisierung unterliegen hier also keiner milieuschutzrechtlichen Genehmigung; den aktuellen Stand prüfen wir zu Beginn jedes Auftrags.
Warum ALPHAUS
Ihr Verkauf in Oberföhring
Bestand und Neubau — jeweils richtig verglichen
Das Siedlungshaus an der Oberföhringer Straße und die Holzbau-Wohnung im Prinz-Eugen-Park gehören nicht in dasselbe Vergleichsumfeld. Wir leiten den Preis aus dem Teilmarkt her, in den Ihr Objekt tatsächlich gehört, und legen die Herleitung schriftlich offen.
Oberföhring ist nicht Unterföhring
Die Gemeinde Unterföhring im Landkreis München ist ein eigener Markt mit anderem Preisgefüge und anderer Käuferstruktur. Wer beide vermischt, vergleicht falsch — wir ordnen Ihr Objekt der richtigen Seite der Stadtgrenze zu und ziehen die Vergleichsdaten aus dem passenden Umfeld.
Rechtslage nüchtern eingeordnet
Im Stadtbezirk 13 besteht nach der veröffentlichten Übersicht der Landeshauptstadt München kein Erhaltungssatzungsgebiet — für Umwandlung und Modernisierung ein relevanter Unterschied zu vielen innerstädtischen Vierteln. Wir erklären, was das für Ihren Verkauf bedeutet, und halten die Provision vorab transparent in der Maklervereinbarung fest.
Typische Auftraggeber in der Region: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern und Reihenhäusern in den gewachsenen Lagen · Erben von Häusern aus den Jahrzehnten nach der Eingemeindung von 1913 · Verkäufer von Eigentumswohnungen im Prinz-Eugen-Park · Eigentümer von Villen am Isarhochufer mit Wunsch nach diskreter Vermarktung
So läuft es ab
Ihr Verkauf, Schritt für Schritt
Schritt 1
Ihre Anfrage
Sie schildern uns Ihre Situation und Ihre Immobilie. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin mit Ihnen ab.
Kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag.
Schritt 2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie persönlich an. Zustand, Lage, Ausstattung und Besonderheiten lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen.
Auch die Besichtigung bleibt unverbindlich.
Schritt 3
Werteinschätzung und Preisstrategie
Aus dem, was wir vor Ort gesehen haben, und aus Vergleichsdaten entsteht eine begründete Preisspanne. Den Angebotspreis legen wir gemeinsam fest.
Sie entscheiden, ob und wann es weitergeht.
Schritt 4
Vermarktung
Exposé, Interessentenprüfung und Besichtigungen übernehmen wir — auf Wunsch diskret ohne Portale.
Nichts geht ohne Ihre Freigabe nach außen.
Schritt 5
Verhandlung und Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Beim Notartermin sitzen wir neben Ihnen.
Kostenlos und unverbindlich
Was ist Ihre Immobilie in Oberföhring wert?
Vier kurze Fragen — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin ab. Die Einschätzung entsteht danach, nach einer persönlichen Besichtigung in Oberföhring: keine automatische Zahl aus dem Rechner, sondern eine begründete Preisspanne, mit der Sie planen können.
Lieber sprechen statt tippen? 089 277827070
TOP Immobilienmakler 2026 in Gold
DGQA · 4 Jahre in Folge
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2)
Niko Caspers
Gut zu wissen
Häufige Fragen — Oberföhring
Mein Haus steht in Oberföhring, das Angebot eines Interessenten bezieht sich auf Unterföhringer Vergleichspreise — passt das?
Nein. Oberföhring ist ein Bezirksteil des Münchner Stadtbezirks 13 Bogenhausen, Unterföhring eine eigenständige Gemeinde im Landkreis München — zwei getrennte Märkte mit unterschiedlicher Bebauung, Nachfrage und Preisbildung. Für die Wertermittlung zählen Vergleichsfälle aus dem richtigen Teilmarkt; wir stützen uns dabei auf die Daten des Gutachterausschusses München und die Besichtigung vor Ort.
Wie unterscheidet sich der Verkauf eines Bestandshauses am Isarhochufer von einer Neubauwohnung im Prinz-Eugen-Park?
Beim Bestandshaus tragen Grundstück, Baujahr, Zustand und Mikrolage den Wert — Vergleichsfälle sind rarer, die Herleitung braucht Sorgfalt und je nach Objekt zusätzliche Stützen wie das Sachwertverfahren. Im Prinz-Eugen-Park mit seinen seit 2017 entstandenen rund 1.800 Wohnungen gibt es dagegen ein dichteres Vergleichsumfeld ähnlicher Baujahre und Ausstattungen; hier zählen Zuschnitt, Geschoss und Ausstattungsdetails. Zwei Märkte, zwei Käuferkreise — wir bedienen beide, aber nie mit derselben Schablone.
Gilt in Oberföhring eine Erhaltungssatzung mit Genehmigungspflichten und städtischem Vorkaufsrecht?
Nach der veröffentlichten Übersicht der Landeshauptstadt München liegt keines der Münchner Erhaltungssatzungsgebiete im Stadtbezirk 13 — Umwandlung in Wohnungseigentum und Modernisierung sind in Oberföhring damit nicht milieuschutzrechtlich genehmigungspflichtig, ein Vorkaufsrecht aus einer Erhaltungssatzung besteht nicht. Da die Stadt ihre Satzungsgebiete fortschreibt, prüfen wir den aktuellen Stand zu Beginn jedes Auftrags; unabhängig davon können Denkmalschutz oder sonstiges Baurecht im Einzelfall Grenzen setzen.
Wie ist Oberföhring an die Innenstadt angebunden?
Seit 2011 endet die Tram in St. Emmeram und verbindet den Stadtteil direkt mit der Innenstadt; die U4 endet im benachbarten Arabellapark, im nahen Englschalking hält die S8. Für Käufer ist diese Mischung aus Stadtnähe, Isarauen und gewachsener Wohnlage das Kaufargument — für die Bewertung gewichten wir beim Ortstermin, wie weit Halt, Grün und Ruhe von der konkreten Adresse tatsächlich entfernt sind.
Wann erfahre ich, was mein Haus in Oberföhring wert ist — und was kostet mich der Verkauf?
Eine Werteinschätzung nennen wir nach der Besichtigung vor Ort — vorher wäre jede Zahl geraten, denn am Hochufer entscheidet die Mikrolage und im Bestand der Zustand. Die Konditionen der Einschätzung vereinbaren wir im Erstgespräch, die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden. Höhe und Verteilung der Provision sind Vereinbarungssache — beides legen wir vor der Beauftragung schriftlich in der Maklervereinbarung fest. MwSt. — schriftlich in der Maklervereinbarung, bevor wir tätig werden.
Benachbarte Regionen
Der ruhige nächste Schritt
Was ist Ihre Immobilie in Oberföhring wert?
Kostenlose Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen und stimmen einen Termin ab.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
- Fester Ansprechpartner für Ihre Region
Unverbindlich. Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.