Bayern
Immobilienmakler Giesing
Vom Giesinger Berg bis an die Isar, von der Feldmüllersiedlung bis zur Tegernseer Landstraße: Verkauf mit Sachverstand in zwei Stadtbezirken, die ein Name verbindet.
Ehrliche Werteinschätzung — begleitet durch zertifizierte Sachverständige und Gutachter.
Amtlich gibt es kein einheitliches Giesing: Die Stadt führt den Bezirk 17 Obergiesing-Fasangarten und den Bezirk 18 Untergiesing-Harlaching. Das im 8. Jahrhundert erstmals erwähnte Dorf wurde 1854 nach München eingemeindet — gemeinsam mit der Au und Haidhausen — und wuchs zum Arbeiterviertel, dessen Herkunft bis heute ablesbar ist: in kleinteiligen Herbergshäusern ebenso wie in Mietshaus- und Genossenschaftsbeständen.
Die Geografie sortiert den Markt: Untergiesing liegt unten im Isartal, Obergiesing oben auf der Hangkante — dazwischen der Giesinger Berg, den die weithin sichtbare neugotische Heilig-Kreuz-Kirche markiert. In Obergiesing stehen die Herbergshäuser der denkmalgeschützten Feldmüllersiedlung neben Nachkriegszeilen und Neubau auf früheren Gewerbeflächen wie dem ehemaligen Agfa-Areal an der Tegernseer Landstraße; das Grünwalder Stadion gehört zum Alltagsbild des Viertels. Im Bezirk 18 wiederum liegt mit Harlaching eine Villen- und Gartenstadtlage, die mit dem dichten Untergiesing wenig gemein hat.
Unser Haus begleitet Verkäufe in beiden Giesinger Bezirken von unserem Münchner Büro am Karlsplatz 3 aus. Am Anfang steht die Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort — die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden. Erst danach folgt die Vermarktungsstrategie, die zum Objekt passt: zum Herbergshaus anders als zur Neubauwohnung, zur vermieteten Wohnung anders als zum selbstgenutzten Altbau.
Der Markt vor Ort
Der Immobilienmarkt in Giesing
Gehandelt werden in Giesing vor allem Eigentumswohnungen im Alt- und Nachkriegsbestand sowie aufgeteilte und ungeteilte Mietshäuser; hinzu kommen die kleinen Herbergs- und Siedlungshäuser als Besonderheit mit sehr eigenem Käuferkreis. Die Preisspreizung innerhalb weniger Straßenzüge ist erheblich: Zwischen einer Wohnung an der stark befahrenen Tegernseer Landstraße und einer ruhigen Adresse Richtung Isarhang oder in einer Wohnstraße Obergiesings liegen Unterschiede, die kein Portal-Durchschnitt abbildet. Für Verkäufer ebenso wichtig: Ob eine Adresse in einem der Münchner Erhaltungssatzungsgebiete liegt — die Landeshauptstadt führt derzeit 36 davon mit zusammen rund 204.400 Wohnungen —, entscheidet über Genehmigungspflichten bei Modernisierung und Umwandlung sowie über ein städtisches Vorkaufsrecht. Diesen Status prüfen wir adressgenau, bevor wir eine Vermarktung planen.
Zur Einordnung des Gesamtmarkts: Laut Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses lag der durchschnittliche Wohnflächenpreis weiterverkaufter Eigentumswohnungen in der Stadt München 2025 bei 7.600 €/m² — ein Plus von 2,7 % gegenüber 2024. Was das für Ihre Giesinger Wohnung bedeutet, hängt von Baujahr, Zustand, Mikrolage und Rechtslage ab; deshalb nennen wir einen Wert erst nach der Besichtigung vor Ort. Angebunden ist Giesing gut: Die U2 quert Obergiesing bis zum Bahnhof Giesing, wo auch die S-Bahn hält; durch Untergiesing führt die U1 Richtung Mangfallplatz.
Warum ALPHAUS
Ihr Verkauf in Giesing
Zwei Bezirke, ein Name — die richtige Zuordnung
Obergiesing-Fasangarten und Untergiesing-Harlaching sind getrennte Stadtbezirke mit unterschiedlicher Bebauung und Preisstruktur. Wir ordnen Ihr Objekt dem Teilmarkt zu, in den es tatsächlich gehört — vom Herbergshaus bis zur Harlachinger Gartenstadtlage — und legen die Herleitung schriftlich offen.
Satzungs- und Denkmalstatus vor der Preisfindung
Ob Ihre Adresse in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt oder Ihr Haus denkmalgeschützt ist, prüfen wir vor der Vermarktung — denn Genehmigungspflichten, Vorkaufsrecht und Umbau-Spielräume bestimmen Käuferkreis und erzielbaren Preis mit. Käufer erfahren das bei uns aus dem Exposé, nicht erst beim Notar.
Mikrolage statt Durchschnitt
Giesings Preise spreizen sich innerhalb weniger Straßenzüge — Lärmlage, Hangkante, Hinterhof oder ruhige Wohnstraße. Wir gewichten das beim Ortstermin und leiten daraus das Vergleichsumfeld ab; unser Büro am Karlsplatz 3 liegt nur wenige Stationen entfernt.
Typische Auftraggeber in der Region: Eigentümer von Altbau- und Nachkriegswohnungen in Ober- und Untergiesing · Eigentümer von Mietshäusern, die Aufteilung oder Verkauf abwägen · Erben von Herbergs- und Siedlungshäusern · Kapitalanleger, die vermietete Wohnungen kaufen oder abgeben wollen
So läuft es ab
Ihr Verkauf, Schritt für Schritt
Schritt 1
Ihre Anfrage
Sie schildern uns Ihre Situation und Ihre Immobilie. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin mit Ihnen ab.
Kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag.
Schritt 2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie persönlich an. Zustand, Lage, Ausstattung und Besonderheiten lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen.
Auch die Besichtigung bleibt unverbindlich.
Schritt 3
Werteinschätzung und Preisstrategie
Aus dem, was wir vor Ort gesehen haben, und aus Vergleichsdaten entsteht eine begründete Preisspanne. Den Angebotspreis legen wir gemeinsam fest.
Sie entscheiden, ob und wann es weitergeht.
Schritt 4
Vermarktung
Exposé, Interessentenprüfung und Besichtigungen übernehmen wir — auf Wunsch diskret ohne Portale.
Nichts geht ohne Ihre Freigabe nach außen.
Schritt 5
Verhandlung und Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Beim Notartermin sitzen wir neben Ihnen.
Kostenlos und unverbindlich
Was ist Ihre Immobilie in Giesing wert?
Vier kurze Fragen — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin ab. Die Einschätzung entsteht danach, nach einer persönlichen Besichtigung in Giesing: keine automatische Zahl aus dem Rechner, sondern eine begründete Preisspanne, mit der Sie planen können.
Lieber sprechen statt tippen? 089 277827070
TOP Immobilienmakler 2026 in Gold
DGQA · 4 Jahre in Folge
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2)
Niko Caspers
Gut zu wissen
Häufige Fragen — Giesing
Gehört meine Adresse zu Obergiesing oder Untergiesing — und macht das beim Verkauf einen Unterschied?
Ja: Der Bezirk 17 Obergiesing-Fasangarten liegt oben auf der Hangkante, der Bezirk 18 Untergiesing-Harlaching unten im Isartal und umfasst mit Harlaching zusätzlich eine Villen- und Gartenstadtlage. Bebauung, Käuferkreise und Vergleichspreise unterscheiden sich entsprechend. Die Zuordnung Ihrer Adresse klären wir zu Beginn — sie bestimmt, aus welchem Umfeld die Vergleichsdaten für Ihre Werteinschätzung stammen.
Wir haben ein kleines Herbergshaus geerbt — wie verkauft man so ein Objekt?
Herbergshäuser wie in der denkmalgeschützten Feldmüllersiedlung sind ein sehr kleiner Teilmarkt: geringe Wohnflächen, besondere Substanz, teils denkmalrechtliche Auflagen — und ein Käuferkreis, der genau so etwas sucht und dafür zahlt. Vor der Vermarktung klären wir den Schutzstatus des einzelnen Hauses und benennen Auflagen offen im Exposé. Der Wert solcher Objekte lässt sich nicht aus Quadratmeter-Durchschnitten ableiten; wir bewerten nach Besichtigung vor Ort und sprechen die passenden Interessenten gezielt an.
Liegt meine Giesinger Wohnung im Milieuschutz — und was würde das bedeuten?
Das prüfen wir adressgenau am aktuellen Gebietsstand der Landeshauptstadt München, die derzeit 36 Erhaltungssatzungsgebiete mit zusammen rund 204.400 Wohnungen führt. Liegt eine Adresse in einem Satzungsgebiet, sind Modernisierung, Nutzungsänderung und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 172 BauGB genehmigungspflichtig, und der Stadt steht ein Vorkaufsrecht zu. Verkaufen dürfen Sie auch dann — der Weg will nur geplant sein, und die Rechtslage gehört von Anfang an in Preisfindung und Zeitplan.
Meine Wohnung liegt nahe dem Grünwalder Stadion oder an der Tegernseer Landstraße — drückt das den Preis?
Pauschal nein — es kommt auf die Mikrolage an. Die Tegernseer Landstraße ist stark befahren, direkt anliegende Wohnungen sprechen einen preissensibleren Käuferkreis an; wenige Häuser weiter, in ruhigen Wohnstraßen, dreht sich das Bild. Das Stadion bringt an Spieltagen Betrieb, prägt zugleich aber die Identität des Viertels, die viele Käufer gerade suchen. Wir gewichten Lärm, Lage und Zuschnitt beim Ortstermin — und begründen die Einschätzung schriftlich, statt mit einem Giesinger Durchschnitt zu arbeiten.
Wie läuft der Verkauf bei Ihnen ab — und welche Provision fällt an?
Am Anfang steht die Besichtigung vor Ort; erst danach erhalten Sie unsere schriftliche Werteinschätzung — die Rückmeldung auf Ihre Anfrage kommt innerhalb von 24 Stunden. Danach folgen Preisstrategie, Unterlagen, Vermarktung und Verhandlung aus einer Hand. Höhe und Verteilung der Provision sind Vereinbarungssache — beides legen wir vor der Beauftragung schriftlich in der Maklervereinbarung fest. MwSt.; Höhe und Verteilung legen wir vorab transparent in der Maklervereinbarung fest.
Benachbarte Regionen
Der ruhige nächste Schritt
Was ist Ihre Immobilie in Giesing wert?
Kostenlose Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen und stimmen einen Termin ab.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
- Fester Ansprechpartner für Ihre Region
Unverbindlich. Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.