Bayern
Wohnung in Traunstein kaufen
Wer in Traunstein eine Wohnung kauft, kauft in eine Stadt mit ungewöhnlich stabiler Nachfragebasis: Das Klinikum ist mit rund 2.000 Beschäftigten der größte Arbeitgeber am Ort und Krankenhaus der Schwerpunktversorgung mit 548 Betten, dazu kommen Landgericht, Amtsgericht und Staatsanwaltschaft als Justizstandort und der Campus Chiemgau der Technischen Hochschule Rosenheim. Der Bahnhof verknüpft vier Strecken — die Hauptachse München–Salzburg mit stündlichem Regionalexpress und drei Nebenbahnen nach Ruhpolding, Waging und Traunreut/Trostberg. Diese Struktur erzeugt Miet- und Kaufnachfrage, die nicht an einer einzelnen Branche hängt.
Für die Innenstadt hat die Stadt in den letzten Jahren zwei Weichen gestellt, die man einer Wohnung nicht ansieht: Seit Februar 2024 ist ein 101 Hektar großes Sanierungsgebiet „Innenstadt" förmlich festgelegt — in einer für Käufer günstigen, aber erklärungsbedürftigen Konstruktion. Und seit Oktober 2025 gilt eine neue Stellplatzsatzung mit einem ausdrücklichen Innenstadt-Privileg: Bis 100 Quadratmeter Wohnfläche genügt dort ein Stellplatz, wo sonst ab 50 Quadratmetern zwei verlangt werden.
Was für jede Eigentumswohnung in Deutschland gilt — Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeld, Energieausweis —, finden Sie in unseren Ratgebern. Hier stehen die Traunsteiner Besonderheiten: das Sanierungsgebiet, die Stellplatzlogik, die Zweitwohnungsteuer und das, was der Ensembleschutz für Altstadtwohnungen bedeutet.
Zu dieser Auswahl haben wir gerade nichts im Angebot
Ein erheblicher Teil der Objekte in dieser Lage wechselt den Eigentümer, ohne je in einer Anzeige zu stehen. Wenn Sie uns Ihr Suchprofil hinterlegen, melden wir uns, sobald etwas Passendes in die Vermarktung geht — in der Regel bevor es öffentlich wird.
Worauf es hier ankommt
Wohnung in Traunstein kaufen — die Punkte, die zählen
Sanierungsgebiet Innenstadt: Vorkaufsrecht ja, Ausgleichsbeträge nein
Die Satzung vom Februar 2024 legt 101 Hektar Innenstadt als Sanierungsgebiet nach § 142 Abs. 3 Baugesetzbuch fest — und wählt dabei das vereinfachte Verfahren: Die §§ 152 bis 156a und der Genehmigungsvorbehalt des § 144 Baugesetzbuch sind insgesamt ausgeschlossen. Für Sie als Käuferin oder Käufer heißt das dreierlei. Erstens braucht Ihr Kaufvertrag keine sanierungsrechtliche Genehmigung, und im Grundbuch steht kein Sanierungsvermerk — anders als in Städten, die das Vollverfahren gewählt haben. Zweitens drohen keine Ausgleichsbeträge nach § 154, die andernorts Jahre nach dem Kauf als Nachzahlung auf sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen erhoben werden. Drittens bleibt aber das gesetzliche Vorkaufsrecht der Stadt nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Baugesetzbuch bestehen: Der Notar holt vor der Eintragung das Negativzeugnis ein. Und es gibt eine Gestaltungsmöglichkeit, die viele übersehen: Wer im Sanierungsgebiet modernisiert, kann sich Aufwendungen von der Stadt bescheinigen lassen und erhöhte Absetzungen nach § 7h Einkommensteuergesetz nutzen — bei einer sanierungsbedürftigen Altbauwohnung ein realer Rechenposten. Die alte Satzung „Altstadt I" von 1996 ist mit der neuen aufgehoben.
Ein Stellplatz bis 100 Quadratmeter: das Innenstadt-Privileg der neuen Stellplatzsatzung
Nach der Stellplatz- und Garagensatzung vom 25. September 2025 braucht eine Wohnung über 50 Quadratmeter grundsätzlich zwei Stellplätze — im abgegrenzten Innenstadtbereich jedoch nur einen, solange sie 100 Quadratmeter nicht überschreitet. Das erklärt eine Eigenheit des Innenstadt-Bestands, über die bei Besichtigungen oft gerätselt wird: Auch größere Wohnungen haben dort häufig nur einen Tiefgaragen- oder Hofstellplatz, und das ist kein Mangel, sondern satzungskonform. Wer neu baut oder anbaut und Stellplätze nicht nachweisen kann, ist auf einen Ablösevertrag angewiesen: pauschal 10.000 Euro je Stellplatz, im Ermessen der Stadt, ohne Rechtsanspruch, abzuschließen vor der Baugenehmigung. Ab zehn Wohneinheiten im Innenstadtbereich lässt die Satzung außerdem eine Reduktion über ein Mobilitätskonzept zu — relevant, wenn Sie eine Wohnung aus einem Neubauprojekt kaufen, dessen Stellplatzschlüssel Ihnen knapp vorkommt. Fragen Sie in dem Fall nach, worauf der Schlüssel beruht: auf der Anlage 1 der Satzung, auf einer Ablöse oder auf einem Mobilitätskonzept mit Auflagen, die den Betrieb der Anlage dauerhaft binden.
Zweitwohnung am Chiemgau-Rand: 18 Prozent Steuer auf die Jahresnettokaltmiete
Traunstein liegt auf der Achse München–Salzburg und am Rand des Chiemgaus — eine Lage, die Wochenendnutzer anzieht. Seit dem 1. Januar 2022 erhebt die Stadt dafür eine Zweitwohnungsteuer von jährlich 18 Prozent der Nettokaltmiete; bei Eigentumswohnungen schätzt die Stadt die ortsübliche Miete. Ein Rechenbeispiel: Wird für Ihre Wohnung eine Jahresnettokaltmiete von 12.000 Euro angesetzt, kostet die Zweitwohnnutzung 2.160 Euro Steuer im Jahr — jedes Jahr. Die Satzung kennt Ermäßigungen auf 25, 50 oder 75 Prozent, wenn die Eigenverfügbarkeit vertraglich begrenzt ist, etwa über eine Vermietungsagentur oder einen Hotelbetrieb mit höchstens zwei Wochen, einem Monat oder zwei Monaten Eigennutzung. Wer die Wohnung dagegen dauerhaft vermietet oder als Hauptwohnsitz nutzt, zahlt die Steuer nicht. Für Kapitalanleger kommt ab dem 1. Januar 2026 die bayerische Mieterschutzverordnung hinzu, deren Gebietskulisse Traunstein erfasst: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze von 15 Prozent und verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung — kalkulieren Sie die Rendite nach diesen Regeln, nicht nach der Anzeigenlage.
Gut zu wissen
Fragen zum Wohnungkauf in Traunstein
Die Wohnung liegt am Stadtplatz — was bedeutet der Ensembleschutz für uns?
Der Stadtplatz ist als Ensemble in der Bayerischen Denkmalliste eingetragen — ein rund 250 Meter langer Platz auf der Hochterrasse, dessen Bild vom einheitlichen Wiederaufbau nach dem Stadtbrand von 1851 geprägt ist. Für eine Eigentumswohnung heißt das: Veränderungen, die das Erscheinungsbild des Ensembles berühren — Fenster, Fassade, Dachflächen, Markisen —, brauchen eine Erlaubnis nach Art. 6 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes, auch wenn das Haus selbst kein Einzeldenkmal ist. In der Praxis läuft das über die Eigentümergemeinschaft, denn Fenster und Fassade sind in aller Regel Gemeinschaftseigentum: Prüfen Sie vor dem Kauf die Protokolle darauf, ob Fenstertausch oder Fassadensanierung anstehen und wie die Gemeinschaft mit den denkmalrechtlichen Auflagen umgeht. Ist das Gebäude zusätzlich Einzeldenkmal — die Liste führt 156 Baudenkmäler —, kommen Steuervergünstigungen nach §§ 7i und 10f Einkommensteuergesetz in Betracht.
Wir arbeiten am Klinikum und pendeln bisher — trägt der Markt eine Vermietung, falls wir wieder wegziehen?
Die Nachfragebasis ist breiter als in den meisten Städten dieser Größe: rund 2.000 Beschäftigte am Klinikum, der Justizstandort mit Land- und Amtsgericht sowie Staatsanwaltschaft, der Hochschul-Campus und der Bahnknoten mit stündlichem Regionalexpress nach München und Salzburg. Das spricht für Wiedervermietbarkeit und Wiederverkäuflichkeit. Zwei Regeln gehören aber in die Kalkulation: Ab dem 1. Januar 2026 gilt in Traunstein die bayerische Mieterschutzverordnung mit Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — die erzielbare Miete richtet sich dann nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht nach dem Inserat des Nachbarn. Und nutzen Sie die Wohnung übergangsweise selbst als Nebenwohnung, fällt die Zweitwohnungsteuer von 18 Prozent der geschätzten Jahresnettokaltmiete an. Beides sind keine Kaufhindernisse, aber Rechenposten, die vor dem Gebot feststehen sollten.
Woher wissen wir, ob eine Wohnung im Sanierungsgebiet oder im Innenstadt-Stellplatzbereich liegt?
Beide Geltungsbereiche sind Anlagen zu den Satzungen — das Sanierungsgebiet „Innenstadt" als Lageplan zur Satzung von 2024, der Innenstadtbereich der Stellplatzsatzung als Umgriffsplan in deren Anlage 2. Beide Dokumente stehen in der Ortsrechtssammlung auf traunstein.de. Die Zugehörigkeit entscheidet sich an der Flurnummer, nicht am Gefühl: Die Grenzen laufen mitten durch Straßenzüge. Mit der Flurnummer aus dem Grundbuchauszug beantwortet Ihnen das Stadtbauamt beide Fragen — und gleich die dritte, ob für Ihr Vorhaben das Vorkaufsrecht-Negativzeugnis oder eine § 7h-Bescheinigung in Betracht kommt. Welche Fragen bei einem konkreten Objekt zu stellen sind, stellen wir mit Ihnen zusammen.
Der ruhige nächste Schritt
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