Immobilienmarkt Landkreis Traunstein 2026

Der Markt in Zahlen

Der Markt 2025: mehr Verträge, deutlich mehr Umsatz

Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern zählt für den Landkreis Traunstein im Jahr 2025 insgesamt 1.986 Transaktionen, nach 1.866 im Jahr 2024 und 1.503 im Jahr 2023. Der Geldumsatz stieg im selben Zeitraum von 575,4 über 642,4 auf 716,8 Millionen Euro, der Flächenumsatz von 441,5 auf 618,7 Hektar.

Je Einwohner lag der Geldumsatz 2025 bei 4.086 Euro nach 3.668 Euro im Vorjahr; ganz Bayern kam auf 4.233 Euro. Der Landkreis liegt damit knapp unter dem bayerischen Mittel, aber deutlich über dem benachbarten Berchtesgadener Land mit 3.684 Euro.

Den größten Teilmarkt bilden Eigentumswohnungen mit 865 Kauffällen und einem Geldumsatz von 268,8 Millionen Euro (2024: 206,4 Millionen Euro). Es folgen bebaute Grundstücke mit 490 Fällen, land- und forstwirtschaftliche Flächen mit 244, unbebaute Grundstücke mit 170 und sonstige Verträge mit 217 Fällen. Der vergleichsweise hohe Anteil landwirtschaftlicher Verträge passt zu einem ländlich geprägten Landkreis mit 153.376 Hektar Fläche.

• Kauffälle 2025: 1.986 (2024: 1.866, 2023: 1.503)
• Geldumsatz 2025: 716,8 Mio. Euro (2024: 642,4 Mio. Euro)
• Eigentumswohnungen 2025: 865 Kauffälle, 268,8 Mio. Euro Umsatz
• Baugenehmigungen 2025: 416 (2024: 404)
• Quelle sämtlicher Werte: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern

Häuser: Süd und Nord sind zwei Märkte

Für Weiterverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern weist der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 im Landkreis für 2025 ein mittleres Preisniveau von 735.000 Euro aus, nach 675.000 Euro im Jahr 2024 und 720.000 Euro im Jahr 2023. Der mittlere Wohnflächenpreis lag bei 4.050 Euro je Quadratmeter, die mittlere Grundstücksgröße bei 984 Quadratmetern. Reihenhäuser und Doppelhaushälften kamen auf 480.000 Euro bei 3.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Der Gutachterausschuss am Landratsamt Traunstein teilt den Landkreis für freistehende Einfamilienhäuser in zwei Preislagen. Zur Preisgruppe Süd zählen unter anderem Traunstein, Ruhpolding, Inzell, Reit im Winkl, Grassau, Chieming, Siegsdorf und Waging; zur Preisgruppe Nord unter anderem Traunreut, Trostberg, Tittmoning, Fridolfing, Kirchanschöring und Altenmarkt. Den Unterschied begründet der Ausschuss mit dem Bodenwertanteil am Kaufpreis, der im Süden deutlich höher liegt.

Wie groß der Abstand ist, zeigen die Verkäufe der Jahre 2023 und 2024: Freistehende Einfamilienhäuser der Baujahre 1965 bis 1984 kosteten im Süden im Mittel 830.841 Euro bei 4.426 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, im Norden 505.886 Euro bei 3.178 Euro. Bei den Baujahren 2005 bis 2024 waren es im Süden 965.000 Euro, im Norden 732.000 Euro. Unser Büro in Fridolfing liegt in der Preisgruppe Nord — wir kennen beide Seiten dieses Gefälles aus der täglichen Arbeit.

Die örtliche Auswertung nennt für alle Einfamilienhäuser einschließlich Doppelhaushälften und Reihenhäuser für 2024 einen gemittelten Kaufpreis von 590.000 Euro aus 204 Kaufverträgen, bei einer Spanne von 19.000 bis 2.360.000 Euro. Diese Zahl ist niedriger als das Preisniveau des Landesberichts, weil sie alle Bauarten und Zustände mittelt; der Landesbericht beschreibt ein Modellobjekt im Weiterverkauf. Beide Zahlen sind amtlich, sie messen nur Verschiedenes.

Eigentumswohnungen: das Seenland setzt die Preise

Im Landesbericht liegt der mittlere Wohnflächenpreis 2025 im Landkreis bei 6.000 Euro je Quadratmeter für Neubauwohnungen und bei 3.900 Euro für Weiterverkäufe. Zum Vergleich: Bayern insgesamt 5.100 und 3.000 Euro, die oberbayerischen Landkreise im Mittel 7.300 und 4.500 Euro.

Der örtliche Gutachterausschuss zählte 2024 im Landkreis 552 Verkäufe von Eigentumswohnungen zur Wohnnutzung mit einem mittleren Preis von 4.274 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, nach 4.040 Euro im Jahr 2023 und 4.905 Euro im Jahr 2022.

Bei Neubauwohnungen der Verkaufsjahre 2023 und 2024 unterscheidet er vier Gemeindegruppen: Die Mitte mit Traunstein, Chieming, Grassau, Seeon-Seebruck und Übersee lag bei 6.667 Euro je Quadratmeter (64 Verkäufe), der Süd mit Ruhpolding, Inzell, Reit im Winkl und Siegsdorf bei 6.337 Euro (26 Verkäufe). Der Norden um Trostberg und Tittmoning kam auf 5.342 Euro (14 Verkäufe), der Osten mit Traunreut, Waging, Fridolfing und Kirchanschöring auf 5.149 Euro (18 Verkäufe).

Bauland: Preis gestiegen, Spielraum klein

Das Bodenpreisniveau für den individuellen Wohnungsbau lag im Landkreis 2025 nach dem Immobilienmarktbericht Bayern 2026 bei 679 Euro je Quadratmeter, nach 569 Euro im Jahr 2024 und 685 Euro im Jahr 2023. Die oberbayerischen Landkreise erreichten im Mittel 758 Euro. Verkauft wurden 2025 im Landkreis 115 Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau, nach 108 im Vorjahr.

Der örtliche Bodenpreisindex für Wohnbaugrundstücke zwischen 400 und 900 Quadratmetern kommt für 2024 auf einen mittleren Preis von 582,51 Euro je Quadratmeter aus 45 Verkäufen; 2023 waren es 696,83 Euro aus 31 Verkäufen. Den Sprung von 2022 auf 2023 erklärt der Ausschuss selbst teilweise damit, dass in diesem Jahr mehr Grundstücke in guten, höherpreisigen Lagen verkauft wurden. Bei so kleinen Fallzahlen bewegt die Zusammensetzung der Verkäufe den Mittelwert stärker als der Markt.

Eine weitere Auswertung des Ausschusses vom August 2025 betrachtet 220 Wohnbaulandverkäufe von Mitte 2022 bis Mitte 2025: im Mittel 744 Quadratmeter zu 594 Euro je Quadratmeter. Einen statistischen Zusammenhang zwischen Grundstücksgröße und Quadratmeterpreis fand der Ausschuss nicht; nur Kleinflächen bis 300 Quadratmeter wurden erkennbar günstiger verkauft.

Tourismus und Zweitwohnsitz: Nachfrage von außen

Nach Statistik kommunal 2025 zählte der Landkreis 2024 in Beherbergungsbetrieben mit zehn oder mehr Gästebetten 3.051.830 Übernachtungen bei 808.212 Gästeankünften; in Kleinbetrieben der Prädikatsgemeinden kamen 705.036 Übernachtungen hinzu. Chiemsee, Chiemgauer Alpen und die Kurorte prägen die Nachfrage von außen.

Für Verkäufer heißt das: Der Käuferkreis für Objekte am See oder in Berglage reicht weit über den Landkreis hinaus. Ob eine Wohnung als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung genutzt werden darf und welche Abgaben anfallen, regelt jede Gemeinde selbst. Klären Sie das vor der Vermarktung bei Ihrer Gemeinde; die steuerliche Bewertung gehört zum Steuerberater.

Bestand und Bevölkerung: ein Markt der Übergaben

Zum 31.12.2024 zählte der Landkreis 89.951 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Von den 47.598 Wohngebäuden haben 31.905 genau eine Wohnung, also rund zwei Drittel. 2024 wurden 361 Wohngebäude neu errichtet und 1.153 Wohnungen fertiggestellt, einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Das sind rund 1,3 Prozent des Bestands — der Markt bleibt ein Bestandsmarkt.

Die regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung erwartet für den Landkreis 177.000 Einwohner im Jahr 2034 und 178.100 im Jahr 2044, nach 175.144 im Jahr 2024. Das Durchschnittsalter steigt von 45,7 auf 47,5 Jahre, der Altenquotient von 42,4 auf 55,0. Erbfälle, Verkleinerungen und Übergaben innerhalb der Familie werden damit häufiger Anlass für einen Verkauf.

Als ersten Schritt empfehlen wir eine kostenlose Wertermittlung mit schriftlicher Herleitung: Vergleichsfälle aus Ihrer Preislage, Lagekriterien und Quellen offengelegt — auch dann, wenn ein Verkauf noch nicht feststeht.