Bayern
Haus in Traunstein kaufen
Traunstein liegt auf zwei Ebenen, und für einen Hauskauf ist das keine Redensart, sondern die erste Prüffrage. Die Altstadt mit dem rund 250 Meter langen Stadtplatz steht auf einer Hochterrasse über der Traun — die amtliche Denkmalliste beschreibt sie ausdrücklich so —, geprägt vom einheitlichen Wiederaufbau nach dem Stadtbrand von 1851. Unten im Trauntal liegen die Au, das Umfeld der Daxerau und der alte Salinenbezirk am Karl-Theodor-Platz. Dazwischen und darüber verteilen sich 63 Gemeindeteile in sechs Gemarkungen, von Haslach über Kammer bis Wolkersdorf und Hochberg — vom städtischen Wohnquartier bis zum dörflich geprägten Ortsteil.
Was Sie an einem Haus ändern dürfen und was zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag steht, regeln hier weniger Gestaltungsvorschriften als drei andere Ebenen: ein amtlich festgesetztes Überschwemmungsgebiet an der Traun, zwei junge Sanierungsgebiete mit gesetzlichem Vorkaufsrecht der Stadt und eine Stellplatzsatzung, die seit Oktober 2025 mit einer Ablöse von 10.000 Euro je fehlendem Stellplatz arbeitet. Bemerkenswert ist auch, was Traunstein NICHT hat: In der Ortsrechtssammlung der Stadt finden sich weder eine Baumschutzverordnung noch eine Gestaltungs- oder Erhaltungssatzung — die Altstadt wird über das Denkmalrecht gesteuert, mit vier Ensembles und 156 Baudenkmälern.
Unterlagen, Energieausweis und Provision laufen in Traunstein wie überall in Deutschland; dazu finden Sie unsere Ratgeber. Auf dieser Seite stehen die Punkte, die einen Hauskauf in Traunstein von einem Hauskauf in den Nachbarorten unterscheiden — und die Stellen, deren Auskunft am Ende allein verbindlich ist.
Zu dieser Auswahl haben wir gerade nichts im Angebot
Ein erheblicher Teil der Objekte in dieser Lage wechselt den Eigentümer, ohne je in einer Anzeige zu stehen. Wenn Sie uns Ihr Suchprofil hinterlegen, melden wir uns, sobald etwas Passendes in die Vermarktung geht — in der Regel bevor es öffentlich wird.
Worauf es hier ankommt
Haus in Traunstein kaufen — die Punkte, die zählen
Hochterrasse oder Trauntal — beim Hochwasser sind das zwei verschiedene Städte
Das Überschwemmungsgebiet an der Traun ist amtlich festgesetzt; im festgesetzten Gebiet untersagt § 78 Abs. 4 des Wasserhaushaltsgesetzes die Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen, Ausnahmen sind nur unter den engen Voraussetzungen des Absatzes 5 möglich — unter anderem hochwasserangepasste Bauweise und kein nachteiliger Einfluss auf den Wasserstand. Ein Anbau oder eine Erweiterung ist dort also keine Selbstverständlichkeit, sondern ein wasserrechtliches Thema. Wie eng das Risiko örtlich begrenzt ist, zeigen die amtlichen Zahlen des Bayerischen Landesamts für Umwelt (Stand Dezember 2025): Ein hundertjährliches Hochwasser betrifft in Traunstein rund 160 Einwohner und 110 Hektar — davon nur etwa vier Hektar Wohn- und Mischbaufläche. Erst beim Extremhochwasser wachsen die Zahlen auf 1.710 Einwohner und 212 Hektar, dann sind auch die Ensembles Karl-Theodor-Platz und Vorstadt Vorberg gelistet. Die Altstadt auf der Hochterrasse ist beim hundertjährlichen Ereignis nicht betroffen. Für Ihr Gebot heißt das: Zwischen einem Haus am Hang und einem Haus im Trauntal liegen unterschiedliche Bau-, Versicherungs- und Beleihungsfragen. Verbindlich ist allein der flurstücksgenaue Stand im UmweltAtlas Bayern — seit 2018 läuft zudem eine Neuberechnung, prüfen Sie also den aktuellen Stand und nicht eine alte Karte.
Kammer und Rettenbach sind Sanierungsgebiet — mit Vorkaufsrecht, aber ohne die üblichen Lasten
Seit dem 19. August 2023 sind 11,6 Hektar in den Ortsteilen Kammer und Rettenbach förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet nach § 142 Abs. 3 Baugesetzbuch. Die Satzung wählt das vereinfachte Verfahren und schließt die §§ 152 bis 156a sowie den Genehmigungsvorbehalt des § 144 Baugesetzbuch ausdrücklich aus. Das ist eine für Käufer ungewöhnlich günstige Konstruktion: Ihr Kaufvertrag braucht keine sanierungsrechtliche Genehmigung, es drohen keine Ausgleichsbeträge, und ein Sanierungsvermerk wird nicht ins Grundbuch eingetragen. Was bleibt, ist das gesetzliche Vorkaufsrecht der Stadt nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Baugesetzbuch: Der Notar holt das Negativzeugnis nach § 28 ein, und die Stadt kann binnen der gesetzlichen Frist eingreifen, wenn das Grundstück für die Sanierungsziele gebraucht wird. Die zweite Seite derselben Medaille ist attraktiv: Wer im Sanierungsgebiet modernisiert, kann mit Bescheinigung der Stadt erhöhte Absetzungen nach § 7h Einkommensteuergesetz in Anspruch nehmen. Ob ein konkretes Haus im Geltungsbereich liegt, zeigen die Lagepläne zur Satzung — fragen Sie mit der Flurnummer bei der Stadt an, bevor Sie den Umbau in die Finanzierung einrechnen.
Dachgeschoss ausbauen ist stellplatzfrei — anbauen nicht
Die Stellplatz- und Garagensatzung vom 25. September 2025, in Kraft seit dem 5. Oktober 2025, setzt für Wohnungen über 50 Quadratmetern zwei Stellplätze an; nur im Innenstadtbereich genügt bis 100 Quadratmeter einer. Für ein Bestandshaus ist die Ausnahme in § 1 der Satzung entscheidend: Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken, der Ausbau des Dachgeschosses und die Aufstockung von Wohngebäuden sind von der Stellplatzpflicht ausgenommen. Wer also im Bestand Wohnraum gewinnt — etwa das Dachgeschoss für die Kinder ausbaut oder aus Nebenräumen eine Einliegerwohnung macht —, schuldet dafür keinen zusätzlichen Stellplatz. Anders beim Anbau oder Neubau: Dort gilt der Stellplatzschlüssel voll, und wo der Platz auf dem Grundstück fehlt, entscheidet die Stadt nach Ermessen über eine Ablöse von pauschal 10.000 Euro je Stellplatz — einen Rechtsanspruch darauf gibt es nicht, und der Ablösevertrag muss vor der Baugenehmigung stehen. Rechnen Sie diese Position durch, bevor Sie ein Haus mit Erweiterungsabsicht kaufen: An der Stellplatzfrage entscheidet sich, ob der geplante Anbau zwei Stellplätze, 20.000 Euro oder eine Umplanung kostet.
Gut zu wissen
Fragen zum Hauskauf in Traunstein
Das Haus steht in der Nähe der Traun — worauf müssen wir vor dem Gebot achten?
Auf den amtlichen, flurstücksgenauen Status im UmweltAtlas Bayern, nicht auf den Eindruck vor Ort. Im festgesetzten Überschwemmungsgebiet sind Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen nach § 78 Abs. 4 Wasserhaushaltsgesetz untersagt und nur ausnahmsweise nach Absatz 5 genehmigungsfähig — das betrifft auch den späteren Anbau, nicht nur den Neubau. Dazu kommen zwei praktische Folgen außerhalb des Baurechts: Die Elementarschadenversicherung wird in gefährdeten Lagen teurer oder nur mit Selbstbehalt angeboten, und manche Bank berücksichtigt die Lage bei der Beleihung. Die amtlichen Zahlen zeigen zugleich, dass das Risiko eng begrenzt ist: Beim hundertjährlichen Hochwasser sind nur rund vier Hektar Wohn- und Mischbaufläche in der ganzen Stadt betroffen. Ein Haus auf der Hochterrasse und ein Haus in der Au sind in dieser Frage zwei völlig verschiedene Käufe — die Auskunft, die zählt, holen Sie mit der Flurnummer beim Landratsamt und im UmweltAtlas ein.
Gilt in der Traunsteiner Altstadt eine Gestaltungssatzung wie in anderen Altstädten?
Nein — die Ortsrechtssammlung der Stadt enthält weder eine Gestaltungs- noch eine Erhaltungssatzung. Gesteuert wird die Altstadt über das Denkmalrecht: Die amtliche Denkmalliste führt für Traunstein vier Ensembles — Stadtplatz, Karl-Theodor-Platz, die Kreuzung Crailsheim-/Herzog-Friedrich-Straße und die Vorstadt Vorberg — sowie 156 Baudenkmäler. Liegt ein Haus in einem Ensemble, braucht jede Veränderung, die das Erscheinungsbild berührt — Fassade, Dach, Fenster —, eine Erlaubnis nach Art. 6 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes, auch wenn das Gebäude selbst kein Einzeldenkmal ist. Die andere Seite: Bei eingetragenen Baudenkmälern kommen Steuervergünstigungen nach §§ 7i und 10f Einkommensteuergesetz in Betracht. Ob ein konkretes Objekt im Ensemble liegt oder selbst Denkmal ist, lesen Sie in der Bayerischen Denkmalliste nach — sie ist öffentlich und adressgenau.
Wir wollen das Haus vermieten — gibt es in Traunstein Besonderheiten?
Ja, eine junge: Die Stadt Traunstein gehört ab dem 1. Januar 2026 zur Gebietskulisse der neuen bayerischen Mieterschutzverordnung. In den erfassten Gemeinden gelten die Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung, die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent für Mieterhöhungen und die verlängerte Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung in Wohnungseigentum. Für einen Hauskauf zur Vermietung heißt das: Kalkulieren Sie die Miete nach den Regeln der Verordnung und nicht nach der Anzeigenlage, und planen Sie bei einer späteren Aufteilung des Hauses die Sperrfristen ein. Den genauen Umfang entnehmen Sie der Verordnung selbst; ob und wie sie Ihr Vorhaben trifft, klären Sie mit Ihrer Rechts- oder Steuerberatung — wir bereiten den Verkauf darauf vor.
Der ruhige nächste Schritt
Sie wollen in Traunstein verkaufen?
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Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
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