Österreich · Land Salzburg
Immobilienmakler Aigen (Salzburg)
Villenlagen am Fuß des Gaisbergs, der Aigner Park vor der Haustür: Verkauf mit Sachverstand im Salzburger Südosten — mit Käufern beiderseits der Grenze.
4x ausgezeichnet: Top-Makler
DGQA · Gold 2026
Standorte Bad Reichenhall · München · Salzburg
Kostenlose Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort — Rückmeldung werktags innerhalb von 24 Stunden. Unverbindlich, Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.
Lieber sprechen statt tippen? +43 664 93315987
Bernhard Winkler
Immobilienberater · Salzburg
Manfred Buchegger
Immobilienberater · Salzburg
Niko Caspers
Geschäftsführer
Ihre Ansprechpartner vor Ort
+43 664 93315987Bei uns betreut Sie kein wechselnder Sachbearbeiter, sondern Menschen, die Aigen kennen und Sie vom Ersttermin bis zur Übergabe begleiten.
TOP Immobilienmakler 2026 in Gold
DGQA · 4 Jahre in Folge
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1/D2/D3)
Niko Caspers
Portale in DE und AT
Ihre Immobilie erscheint auf den deutschen und den österreichischen Portalen — ein Interessentenbestand entlang des ganzen Korridors München–Salzburg.
Verkaufen mit Top-Makler
Vier Jahre in Folge als TOP Immobilienmakler ausgezeichnet, 2026 in Gold.
Vier-Augen-Prinzip mit Sachverständigen
Ihr Makler führt den Verkauf — im Hintergrund stehen zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung. Preisfindung und Herleitung entstehen im Vier-Augen-Prinzip.
Persönlich bis zum Notar
Werteinschätzung, Exposé, Besichtigungen, Käuferprüfung, Verhandlung und Notartermin — ein Ansprechpartner, der bis zur Unterschrift bleibt.
Aigen liegt im Südosten der Stadt Salzburg, zwischen der Salzach und den bewaldeten Hängen des Gaisbergs, des Salzburger Hausbergs. Der Stadtteil zählt zu den gefragten Wohnlagen der Landeshauptstadt: Villen mit großen Gärten, gewachsene Einfamilienhaus-Straßen und einzelne hochwertige Wohnanlagen prägen das Bild — Objekte, die häufig über Jahrzehnte in derselben Familie bleiben und entsprechend selten auf den Markt kommen.
Den Charakter des Stadtteils bestimmen zwei Dinge: das Grün und die Nähe. Schloss Aigen mit dem Aigner Park, einem historischen Landschaftsgarten am Fuß des Gaisbergs, gibt dem Viertel seinen Erholungsraum; zugleich ist die Salzburger Altstadt nicht weit, und der Bahnhalt Salzburg Aigen an der S-Bahn-Linie Richtung Hallein bindet den Stadtteil an den Hauptbahnhof an. Nach Norden geht Aigen in Parsch über, nach Süden liegt die Stadtgrenze zu Elsbethen. Diese Verbindung aus ruhiger Hanglage und kurzer Distanz zur Stadt trägt die Nachfrage — und sie erklärt, warum Quadratmeter-Durchschnitte der Gesamtstadt über eine Adresse in Aigen wenig aussagen.
Unser Haus arbeitet auf beiden Seiten der Grenze: Unsere Berater sind direkt in Salzburg ansässig, und unser Büro in Bad Reichenhall ist wenige Kilometer von der Stadtgrenze entfernt. Am Anfang jedes Auftrags steht die Werteinschätzung — wir nennen sie erst nach der Besichtigung vor Ort, weil in Aigen Grundstück, Hanglage und Bausubstanz den Wert stärker bestimmen als jeder Durchschnittswert. Die Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden.
Der Markt vor Ort
Der Immobilienmarkt in Aigen
Aigen ist ein Lagen-Markt mit wenigen Verkaufsfällen: Villen und Einfamilienhäuser zwischen Salzachnähe und Gaisberg-Hang wechseln selten den Eigentümer, wirklich vergleichbare Transaktionen aus jüngerer Zeit sind rar. Ein bloßes Ablesen von Angebotspreisen aus Portalen führt hier in die Irre — Grundstückszuschnitt, Hanglage, Ausrichtung und Bausubstanz spreizen die Werte innerhalb weniger Straßenzüge erheblich. Hinzu kommt die Diskretion: Viele Eigentümer in Aigen wünschen keinen öffentlichen Schaukasten-Verkauf, sondern die gezielte Ansprache vorgemerkter Interessenten. Beides prägt unsere Arbeitsweise — Werteinschätzung nach Besichtigung vor Ort, schriftlich nachvollziehbare Herleitung, Vermarktung so leise oder so sichtbar, wie es zum Objekt passt.
Der rechtliche Rahmen ist der österreichische — und er gehört vor die Vermarktung, nicht in deren Verlauf. Jeder Erwerb unterliegt dem Salzburger Grundverkehrsrecht mit Anzeigepflicht und Wohnsitz-Erklärung; Käufer aus der EU, also auch aus Deutschland, sind dabei Inländern gleichgestellt, Erwerber aus Drittstaaten brauchen eine Genehmigung. Für Zweitwohnsitze gelten die Beschränkungen des Salzburger Raumordnungsrechts je Gemeinde — welchen Stand die Stadt Salzburg aktuell hat und was das für Ihr Objekt bedeutet, prüfen wir zu Beginn. Beim Verkauf selbst fällt grundsätzlich Immobilienertragsteuer an, und die Abwicklung läuft über einen Vertragserrichter — Rechtsanwalt oder Notar — mit Treuhandkonto und Eintragung ins Grundbuch. Wir führen durch diesen Ablauf und ziehen für Rechts- und Steuerfragen die passende Beratung hinzu.
So läuft es ab
Ihr Verkauf, Schritt für Schritt
Schritt 1
Ihre Anfrage
Sie schildern uns Ihre Situation und Ihre Immobilie. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin mit Ihnen ab.
Kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag.
Schritt 2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie persönlich an. Zustand, Lage, Ausstattung und Besonderheiten lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen.
Auch die Besichtigung bleibt unverbindlich.
Schritt 3
Werteinschätzung und Preisstrategie
Aus dem, was wir vor Ort gesehen haben, und aus Vergleichsdaten entsteht eine begründete Preisspanne. Den Angebotspreis legen wir gemeinsam fest.
Sie entscheiden, ob und wann es weitergeht.
Schritt 4
Vermarktung
Exposé, Interessentenprüfung und Besichtigungen übernehmen wir — auf Wunsch diskret ohne Portale.
Nichts geht ohne Ihre Freigabe nach außen.
Schritt 5
Verhandlung und Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Beim Notartermin sitzen wir neben Ihnen.
Warum ALPHAUS
Ihr Verkauf in Aigen
Premium-Platzierung in beiden Ländern
Ihr Objekt läuft nicht als Standard-Inserat mit, sondern als Premium-Platzierung: auf willhaben.at und immowelt.at, auf ImmoScout24 in Österreich und ImmobilienScout24 in Deutschland sowie in den Salzburger Nachrichten und auf Salzburg24. Wer nur auf den österreichischen Portalen inseriert, erreicht die deutsche Käuferschicht nicht — gerade in einer Lage wie Aigen kommt ein Teil der zahlungskräftigen Nachfrage aus München und dem bayerischen Grenzraum. Ihr Objekt ist auf beiden Märkten hervorgehoben sichtbar, mit einem Exposé und einem Ansprechpartner.
Bewertung für einen Markt mit wenigen Verkaufsfällen
In Aigen wechseln Objekte selten den Eigentümer — zeitnahe Vergleichsfälle sind entsprechend dünn gesät. Unsere Werteinschätzung entsteht deshalb erst nach der Besichtigung vor Ort und gewichtet, was hier den Wert trägt: Grundstück, Hanglage, Ausrichtung, Substanz. Die Herleitung legen wir schriftlich offen — als gemeinsame Grundlage für Ihre Preisstrategie.
Diskretion als Normalfall, nicht als Ausnahme
Viele Verkäufe in Aigen vertragen keine öffentliche Preisdebatte — im Viertel kennt man sich. Wir sprechen vorgemerkte Interessenten gezielt an, bevor ein Inserat erscheint, oder vermarkten auf Wunsch vollständig ohne öffentliches Exposé. Sichtbarkeit ist bei uns eine Entscheidung des Eigentümers, keine Voreinstellung.
Zwei Länder, ein Ansprechpartner
Unsere Berater sind direkt in Salzburg ansässig; unser Büro in Bad Reichenhall ergänzt das wenige Kilometer hinter der Stadtgrenze. Wir erreichen die österreichische wie die deutsche Käuferschicht — und erklären deutschen Interessenten die österreichische Abwicklung vom Grundverkehr bis zum Treuhandkonto, damit der Käuferkreis im Verfahren zusammenbleibt.
Typische Auftraggeber in der Region: Eigentümer von Villen und Einfamilienhäusern, oft nach Jahrzehnten im Familienbesitz · Erben mit Wohnsitz in Deutschland, die eine Immobilie in Aigen über die Grenze hinweg verkaufen · Verkäufer mit Wunsch nach diskreter Vermarktung ohne öffentliches Inserat · Eigentümer hochwertiger Eigentumswohnungen in kleineren Wohnanlagen
Gut zu wissen
Häufige Fragen — Aigen
In Aigen stehen kaum Immobilien öffentlich zum Verkauf — wie kommen Sie dann zu einer belastbaren Werteinschätzung?
Genau wegen des knappen Angebots verzichten wir auf Schreibtisch-Schätzungen: Eine Zahl nennen wir erst nach der Besichtigung vor Ort. Dort erfassen wir, was in Aigen den Wert tatsächlich trägt — Grundstückszuschnitt, Hanglage und Ausrichtung, Zustand und Substanz des Hauses — und stützen die Herleitung auf dokumentierte Marktdaten statt auf Angebotspreise aus Portalen. Das Ergebnis erhalten Sie schriftlich und nachvollziehbar; die Rückmeldung auf Ihre Anfrage bekommen Sie innerhalb von 24 Stunden.
Kann ein Käufer aus Deutschland meine Immobilie in Aigen ohne weiteres erwerben?
Als EU-Bürger sind deutsche Käufer beim Erwerb Inländern gleichgestellt — eine Genehmigung wie für Erwerber aus Drittstaaten braucht es nicht. Es bleibt aber beim österreichischen Verfahren: Der Erwerb ist nach dem Salzburger Grundverkehrsrecht anzuzeigen, und beim Kauf von Wohnraum gehört eine Erklärung zur Wohnsitznutzung dazu. Ob für Ihr Objekt zusätzlich die Zweitwohnsitz-Beschränkungen des Salzburger Raumordnungsrechts eine Rolle spielen, hängt von der aktuellen Einstufung der Stadt Salzburg und vom Objekt ab — das klären wir vor der Vermarktung, damit der Käuferkreis von Anfang an realistisch gezogen ist.
Welche Kaufnebenkosten kommen auf den Käufer meiner Immobilie in Aigen zu — und warum sollte mich das als Verkäufer interessieren?
In Österreich zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises; bei Fremdfinanzierung kommen 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts hinzu, dazu die Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung. Für Sie als Verkäufer zählt das, weil gut informierte Käufer verlässlicher finanzieren und seltener abspringen — gerade Interessenten aus Deutschland rechnen oft mit den falschen Posten. Eine vollständige Aufstellung finden Sie in unserer Übersicht „Kaufnebenkosten Österreich" hier auf der Website; im Verkaufsprozess erklären wir sie jedem Interessenten.
Fällt beim Verkauf meiner geerbten Immobilie in Aigen Immobilienertragsteuer an?
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf unterliegt in Österreich grundsätzlich der Immobilienertragsteuer; für selbst bewohnte Objekte existiert unter bestimmten Voraussetzungen die Hauptwohnsitzbefreiung, und bei geerbten Objekten kann die Berechnung von Umständen abhängen, die bis zum Erwerb durch den Rechtsvorgänger zurückreichen. Verbindlich beantwortet das Ihre steuerliche Beratung — bei Erbfällen über die Grenze hinweg gehört auch die deutsche Seite dazu. Wir sprechen das Thema früh an, damit es Ihre Verkaufsplanung nicht am Ende einholt, und stimmen den Zeitplan darauf ab.
Wie hoch ist Ihre Provision beim Verkauf in Aigen — und wann wird sie fällig?
Höhe und Verteilung der Provision sind Vereinbarungssache — beides legen wir vor der Beauftragung schriftlich in der Maklervereinbarung fest. Sie bewegt sich damit innerhalb der Obergrenzen, die das österreichische Maklerrecht für die Vermittlung vorsieht, und wird erst mit dem Zustandekommen des Kaufvertrags verdient. Die Werteinschätzung zu Beginn ist davon unabhängig — sie verpflichtet Sie nicht zu einem Auftrag.
Benachbarte Regionen
Der ruhige nächste Schritt
Was ist Ihre Immobilie in Aigen wert?
Kostenlose Werteinschätzung nach persönlicher Besichtigung — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen und stimmen einen Termin ab.
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
- Fester Ansprechpartner für Ihre Region
Unverbindlich. Sie entscheiden über jeden weiteren Schritt.