Apartment
ERSTBEZUG nach Generalsanierung – 3-Zimmer-Wohnung mit Panoramaaussicht in neuem Glanz!
5020 Salzburg
396.000 €
88 m² Wohnfläche · 3 Zimmer
Österreich · Land Salzburg
Wohnung in Salzburg kaufen
Der Wohnungsmarkt der Stadt Salzburg zerfällt in klar unterscheidbare Bestände, und welchem eine Wohnung angehört, bestimmt fast alles Weitere. Da ist der geschützte Altbau der Altstadt links und rechts der Salzach: kleine Einheiten, gewachsene Grundrisse, häufig ohne Lift und ohne Stellplatz am Haus. Da sind die gründerzeitlichen Zinshäuser im Andräviertel und in der Elisabeth-Vorstadt sowie die Zwischen- und Nachkriegsbauten in Riedenburg, Nonntal und Schallmoos. Und da ist der große, von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtete Bestand in Lehen, Itzling, Taxham, Liefering und Herrnau, aus dem ein erheblicher Teil des Angebots kommt.
Im Flachgau ist das Bild ein anderes: Dort entstehen die neueren Wohnanlagen — in Wals-Siezenheim, Bergheim, Anif, Seekirchen oder Eugendorf —, meist mit Lift, Tiefgarage und aktuellem Energiestandard. Wer Verfügbarkeit über die Adresse stellt, findet dort mehr Auswahl. Wer in der Stadt bleiben will, kauft in aller Regel Bestand und muss mit Wettbewerb um jedes Objekt rechnen.
Auf dieser Seite steht das Salzburger Spezifische. Wie ein Kauf in Österreich abläuft — Vertragserrichtung durch Rechtsanwalt oder Notar, Treuhandabwicklung, Erklärung gegenüber der Grundverkehrsbehörde, Energieausweis nach dem EAVG 2012 und die Kaufnebenkosten —, beschreibt unser Ratgeber zum Immobiliengeschäft in Österreich. Und wenn die Wohnung vermietet ist: Dann gilt österreichisches Mietrecht, deutsche Regeln zu Eigenbedarf und Sperrfristen sind nicht übertragbar. Das sehen wir uns am konkreten Vertrag an.
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Worauf es hier ankommt
Wohnung in Salzburg kaufen — die Punkte, die zählen
Altstadt und Schutzzone: was Sie an der Wohnung ändern dürfen
Die Altstadt links und rechts der Salzach steht unter einem eigenen landesgesetzlichen Erhaltungsregime und ist zugleich Weltkulturerbe. Alles, was das äußere Erscheinungsbild berührt — Fenster und Kastenfenster, Dachflächen und Dachfenster, Fassade, Sonnenschutz, Beschilderung, oft auch Haustechnik an der Außenwand —, läuft über ein Verfahren, in dem die Kommission für die Altstadterhaltung begutachtend beteiligt ist. Für Sie heißt das: Die naheliegenden Modernisierungen einer Altbauwohnung sind hier nicht allein eine Frage der Eigentümergemeinschaft. Rechnen Sie mit längeren Wegen und mit teureren, weil objektgerechten Ausführungen, und lassen Sie sich vor dem Kauf zeigen, was am Haus bereits genehmigt und was abgelehnt wurde. Dazu die Alltagsseite: Einen Stellplatz gibt es im Altstadtbereich kaum am Gebäude, sondern in den Garagen im Berg — ein laufender Mietposten, kein mitgekauftes Zubehör.
Der geförderte und genossenschaftliche Bestand
Ein großer Teil der Salzburger Wohnungen stammt von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Auf dem Markt tauchen daraus zwei Dinge auf, die sich äußerlich ähneln. Das eine ist eine Wohnung, die bereits ins Wohnungseigentum übertragen wurde und frei verkäuflich ist. Das andere ist eine geförderte Wohnung, auf der noch Bindungen oder ein Förderdarlehen des Landes liegen. Dann gehört geklärt, was mit dem Darlehen beim Eigentümerwechsel geschieht, ob es zu übernehmen oder zurückzuzahlen ist und ob die Wohnung nur an bestimmte Erwerber oder nur zur Nutzung als Hauptwohnsitz abgegeben werden darf. Diese Punkte stehen weder im Inserat noch zeigen sie sich bei der Besichtigung; sie stehen im Grundbuch, in der Fördervereinbarung und im Wohnungseigentumsvertrag. Verlangen Sie die Unterlagen, bevor Sie ein Angebot legen.
Seeton im Beckenboden: worauf Sie an der Bausubstanz schauen
Die Stadt liegt in einem Becken, das nach dem Rückzug des Gletschers ein See ausgefüllt hat. Zurückgeblieben sind mächtige feinkörnige Ablagerungen, in Salzburg als Seeton bekannt — ein Untergrund, der sich unter Last langsam zusammendrückt. Beherrschbar ist er, und der größte Teil des Bestands steht seit Jahrzehnten ohne Auffälligkeiten darauf. Er ist aber der Grund, warum Bauvorhaben in den ebenen Lagen beiderseits der Salzach aufwendige Gründungen brauchen, warum eine Tiefgarage dort deutlich teurer wird als auf den Schotterterrassen am Beckenrand, und warum es an einzelnen Häusern dokumentierte Setzungen und Schiefstellungen gibt. Für Sie als Wohnungskäufer ist das kein Grund zur Sorge, aber ein Grund zum Hinsehen: Achten Sie bei der Besichtigung auf Rissbilder an Fassade, Stiegenhaus und Innenwänden, auf Türen und Fenster, die nicht mehr sauber schließen, und auf frisch überstrichene Stellen an genau diesen Punkten. Fragen Sie die Verwaltung, ob es dazu bereits ein Gutachten, eine laufende Beobachtung oder eine Sanierung gegeben hat, und lassen Sie sich die Protokolle der letzten Jahre samt Stand der Rücklage geben. Eine Setzung, die begleitet und dokumentiert ist, ist etwas anderes als eine, über die im Haus niemand spricht.
Gut zu wissen
Fragen zum Wohnungkauf in Salzburg
Ich lebe in Deutschland — kann ich in Salzburg eine Wohnung kaufen und zeitweise selbst nutzen?
Der Erwerb selbst ist für Staatsangehörige aus EU- und EWR-Staaten kein Genehmigungsverfahren, sondern eine Erklärung gegenüber der Grundverkehrsbehörde über die künftige Nutzung. Die zeitweise Eigennutzung ist aber genau der Punkt, an dem es eng wird: Sie wäre eine Zweitwohnung, und deren Nutzung ist im Land Salzburg räumlich beschränkt — abhängig von Gemeinde und Widmung. Ob das für eine konkrete Wohnung geht, sagen wir Ihnen nicht selbst: Wir klären das mit Gemeinde und Behörde ab und legen Ihnen die Auskunft mit Stand vor. Verbindlich ist allein die behördliche Auskunft. Die Erklärung, die Sie später abgeben, bezieht sich auf eine bestimmte Nutzung, und daran werden Sie gemessen. Steuerliche Fragen über die Grenze hinweg gehören zu einer entsprechenden Fachberatung.
Was unterscheidet eine Altstadtwohnung praktisch von einer Wohnung in Lehen oder Taxham?
Fast alles außer der Postleitzahl. In der Altstadt kaufen Sie kleine, gewachsene Einheiten in der Schutzzone: Veränderungen an der äußeren Gestalt laufen über ein eigenes Verfahren, ein Lift fehlt häufig, der Stellplatz liegt in einer Garage im Berg, und vor der Haustür stehen Besucherströme und Anlieferverkehr — Ruhe finden Sie eher in den oberen Geschossen und zum Innenhof. In Lehen, Taxham oder Liefering kaufen Sie Nachkriegsbestand mit Grünflächen und Stellplatz zu einem niedrigeren Einstieg; hier zählen der Sanierungsstand von Fenstern, Fassade und Heizung sowie mögliche Bindungen aus der Wohnbauförderung, und in den westlichen Stadtteilen ist je nach Betriebsrichtung des Flughafens Fluglärm ein Thema. Das sind zwei eigenständige Märkte mit unterschiedlichen Käufern.
Der ruhige nächste Schritt
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Niko CaspersGeschäftsführer
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