Mehrfamilienhaus
Gepflegtes Wohnhaus mit Gewerbewidmung und 3 getrennten Wohneinheiten in Maxglan
5020 Salzburg
810.000 €
160 m² Wohnfläche · 6 Zimmer · 710 m² Grundstück
Österreich · Land Salzburg
Haus in Salzburg kaufen
Wer in Salzburg ein Haus sucht, sucht fast immer im Bestand. Die Stadt hat mit ihrer Grünlanddeklaration festgelegt, welche Flächen dauerhaft Grünland bleiben, und hält seit Jahrzehnten daran fest; dazu kommen die Stadtberge, die als geschützte Landschaft mitten in das bebaute Gebiet hineinragen. Neue Einfamilienhausgebiete entstehen im Stadtgebiet praktisch nicht mehr. Was auf den Markt kommt, ist deshalb Bestand — und der wechselt in den gefragten Lagen selten den Eigentümer.
Der Neubau ist in den Flachgauer Ring gewandert: Wals-Siezenheim, Bergheim, Elixhausen und Hallwang im Norden und Westen, Anif, Grödig und Elsbethen im Süden, Eugendorf und Koppl im Osten. Wer dort kauft, bekommt in der Regel jüngere Substanz und mehr Grundstück und tauscht dafür Wegzeit ein. Der Wettbewerb ist dort ein anderer als in der Stadt: Im Umland bieten auch Käufer aus dem bayerischen Grenzraum mit, für die der Flachgau Stadtnähe zu einem niedrigeren Preisniveau als in der Landeshauptstadt bedeutet.
Rechtlich kaufen Sie hier nicht nach deutschem Muster: Der Kaufvertrag wird von Rechtsanwalt oder Notar errichtet und treuhändisch abgewickelt, vor der Eintragung im Grundbuch steht Ihre Erklärung gegenüber der Grundverkehrsbehörde, und beim Energieausweis richtet sich die Vorlage- und Aushändigungspflicht nach dem EAVG 2012, während Inhalt und Berechnung aus der OIB-Richtlinie 6 und dem jeweiligen Landesbaurecht kommen — nicht aus dem deutschen Gebäudeenergiegesetz. Diesen Ablauf samt Kaufnebenkosten beschreibt unser Ratgeber „Immobilie in Österreich verkaufen“, der beide Seiten des Geschäfts behandelt. Auf dieser Seite geht es um das, was speziell in Salzburg über Wert und Nutzbarkeit eines Hauses entscheidet.
2 Objekte passen zu Ihrer Auswahl
Worauf es hier ankommt
Haus in Salzburg kaufen — die Punkte, die zählen
Was die Grünlanddeklaration für Ihre Suche bedeutet
Die Stadt Salzburg hat mit der Grünlanddeklaration große Teile ihres Gemeindegebiets als Grünland festgeschrieben und die Ausweitung von Bauland damit weitgehend beendet. Für Sie als Käufer hat das zwei Folgen. Erstens ist das Angebot im Kern das, was schon steht: Villen der Gründer- und Zwischenkriegszeit in Parsch, Aigen, Morzg und Leopoldskron, Einfamilien- und Reihenhäuser der Nachkriegsjahrzehnte in Gnigl, Itzling, Liefering, Taxham und Gneis. Zweitens sollten Sie bei einem Bestandshaus nicht selbstverständlich damit rechnen, dass sich Anbau, Aufstockung oder eine Grundstücksteilung später umsetzen lassen. Was auf dem konkreten Grundstück zulässig ist, ergibt sich aus Flächenwidmungs- und Bebauungsplan; im Geoportal des Landes lässt sich das nachsehen, und wir zeigen es Ihnen vor dem Kauf statt danach.
Hanglagen an den Stadtbergen: Aussicht, Fels und Höhenlimit
Mönchsberg, Rainberg, Kapuzinerberg, Festungsberg und der Gaisberghang reichen unmittelbar in die Wohnquartiere. Häuser an ihren Füßen und Flanken — in Riedenburg, Mülln, Nonntal, Parsch und Aigen — tragen einen erheblichen Teil ihres Preises über Aussicht und Ruhe. Zwei Punkte gehören dort in die Prüfung. Erstens der Hang selbst: Die Sicherung der Konglomeratwände ist in Salzburg eine Daueraufgabe, die Stadt lässt die Felsen über der Altstadt regelmäßig abarbeiten. Fragen Sie bei Objekten an oder unter einer Wand nach vorhandenen Untersuchungen, ausgeführten Sicherungen und danach, wer deren Kosten trägt. Zweitens die Bauhöhe: Die Silhouette aus Festung, Türmen und Bergrücken ist der Grund, warum die Stadt in diesen Lagen die Höhenentwicklung eng führt. Ein Dachausbau, der andernorts eine Formalie wäre, ist hier eine Genehmigungsfrage.
Sanieren oder abreißen: Warum das in Salzburg keine reine Kostenfrage ist
Bei einem Bestandshaus stellt sich früher oder später die Frage, ob Sie sanieren oder abreißen und neu bauen. In Salzburg hängt daran mehr als der Kostenvergleich. Das Haus, das Sie besichtigen, steht häufig auf einer Bewilligung aus einer Zeit mit anderen Regeln: näher an der Grundstücksgrenze, mit einer Kubatur oder einer Zufahrt, die heute so nicht mehr bewilligt würde. Dieser Konsens hängt am Gebäude, nicht am Grundstück — solange das Haus steht, trägt er, mit dem Abbruch endet er. Ein Ersatzbau richtet sich dann nach dem, was heute gilt, und das kann spürbar weniger sein als der Baukörper, den Sie vor sich sehen. Dazu kommt die Salzburger Besonderheit auf der Grundstücksseite: Nach dem Salzburger Bebauungsgrundlagengesetz darf nur auf einer Fläche gebaut werden, für die eine Bauplatzerklärung vorliegt; sie setzt unter anderem die gesicherte Aufschließung und eine geeignete Zufahrt voraus. Bei gewachsenen Grundstücken, die im Lauf der Jahrzehnte geteilt, zugekauft oder in Teilen als Grünland belassen wurden, ist dieser Punkt nicht immer erledigt. Wie es beim konkreten Objekt steht, fragen wir vor dem Kauf bei der Baubehörde ab und legen Ihnen die Auskunft mit Stand vor. Verbindlich ist allein die behördliche Auskunft. Aus einer Kostenfrage wird damit eine Frage danach, was auf dem Grundstück nach heutigem Stand überhaupt entstehen darf.
Gut zu wissen
Fragen zum Hauskauf in Salzburg
Kann ich als Deutscher in Salzburg ein Haus kaufen?
Ja. Für Staatsangehörige aus EU- und EWR-Staaten ist der Regelfall kein Genehmigungsverfahren, sondern eine Erklärung gegenüber der Grundverkehrsbehörde über die künftige Nutzung; ohne sie kommt der Grundbuchsantrag nicht durch. Die eigentliche Hürde ist nicht Ihre Staatsangehörigkeit, sondern die Nutzung: Der Hauptwohnsitz ist unproblematisch, die Nutzung als Zweitwohnung ist im Land Salzburg räumlich beschränkt und hängt an Gemeinde und Widmung. Zweiter Punkt, der im Grenzraum regelmäßig übersehen wird: Eine Finanzierungszusage einer deutschen Bank gilt nicht automatisch für ein Objekt in Österreich. Beides klären wir vor der Besichtigung: Zur zulässigen Nutzung holen wir die Auskunft bei Gemeinde und Grundverkehrsbehörde ein und legen sie Ihnen mit Stand vor. Verbindlich ist allein die behördliche Auskunft. Den rechtlichen Rahmen beschreibt unser Ratgeber zum Immobiliengeschäft in Österreich.
Worauf sollte ich bei einem Salzburger Bestandshaus über den Bauzustand hinaus achten?
Auf drei Lagefaktoren, die hier den Wert deutlich mitbestimmen. Wasser: Salzach, Glan und die kleineren Zubringer prägen die Gefahrenzonen im Norden und Westen des Stadtgebiets, etwa in Liefering und Itzling — die Zonierung ist über das Geoportal des Landes einsehbar. Hang und Fels: an den Stadtbergen ein eigenes Thema, siehe oben. Lärm: Der Flughafen liegt im Stadtgebiet, je nach Betriebsrichtung führen An- und Abflugwege über den Norden oder den Süden; dazu kommen die Autobahnachsen und der starke Reiseverkehr in der Saison. Wir sehen uns diese Punkte am konkreten Objekt an, bevor Sie ein Angebot legen.
Der ruhige nächste Schritt
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