Bayern
Haus in Freilassing kaufen
Freilassing hat keinen gewachsenen Altstadtkern. Der Ort heißt erst seit 1923 so — davor trug die Gemeinde den Namen des heutigen Ortsteils Salzburghofen —, Stadt wurde er 1954, und groß geworden ist er mit der Eisenbahn. Das prägt den Hausbestand stärker als jedes einzelne Baujahr: Reihen- und Doppelhäuser aus den Siedlungsjahrzehnten, freistehende Einfamilienhäuser der Nachkriegs- bis Achtzigerjahre und einzelne Ersatzneubauten auf Grundstücken, die vorher anders bebaut waren.
Der Hausmarkt endet nicht an der Stadtgrenze. Auf knapp 15 Quadratkilometern ist Freilassing weitgehend bebaut; wer ein freistehendes Haus mit Grundstück sucht, sucht in der Praxis zugleich in den beiden bayerischen Nachbargemeinden Ainring und Saaldorf-Surheim. Alle drei richten sich auf eine Stadt aus, die nicht in Deutschland liegt: Jenseits der Saalach beginnt unmittelbar das Stadtgebiet von Salzburg.
Was das für ein einzelnes Haus bedeutet, sieht man dem Objekt nicht an. Unterlagen, Energieausweis, Notartermin und Provision laufen hier wie überall in Deutschland; dazu finden Sie unsere Ratgeber. Auf dieser Seite stehen drei Punkte, die in Freilassing hinzukommen: ein Flugbetrieb, der in Österreich geführt und auf deutscher Seite geregelt wird, städtische Vorkaufsrechte über Flächen, die die Stadt für sich gesichert hat, und ein Anschluss- und Benutzungszwang an das städtische Fernheizwerk in einem benannten Straßengeviert.
Zu dieser Auswahl haben wir gerade nichts im Angebot
Ein erheblicher Teil der Objekte in dieser Lage wechselt den Eigentümer, ohne je in einer Anzeige zu stehen. Wenn Sie uns Ihr Suchprofil hinterlegen, melden wir uns, sobald etwas Passendes in die Vermarktung geht — in der Regel bevor es öffentlich wird.
Worauf es hier ankommt
Haus in Freilassing kaufen — die Punkte, die zählen
Über dem Grundstück: ein österreichischer Flugbetrieb mit deutschen Ansprechstellen
Der Flughafen Salzburg liegt im Westen des Salzburger Stadtgebiets, wenige Kilometer von der Saalach entfernt. Weil er im engen Salzburger Becken liegt und ein Präzisionsanflug nur aus einer Richtung möglich ist, wird der überwiegende Teil der An- und Abflüge über deutsches Hoheitsgebiet geführt; Freilassing liegt im Hauptanflugkorridor. Für ein Haus ist das eine andere Frage als für eine Wohnung: Terrasse, Garten und offene Fenster liegen genau dort, wo sich der Betrieb bemerkbar macht, und die ruhige Rückseite, die ein Gebäude gegen eine Quelle am Boden bietet, gibt es gegen eine Quelle darüber nicht. Falsch wäre der Schluss, es gebe dafür auf deutscher Seite keine Adresse. Der Vertrag vom 19. Dezember 1967 zwischen Deutschland und Österreich regelt die Auswirkungen des Flughafens auf deutsches Gebiet; die Anlage zum deutschen Zustimmungsgesetz legt dafür einen Bauschutzbereich auf deutschem Boden fest. Ob ein Vorhaben darin die Zustimmung der Luftfahrtbehörde braucht, hängt an Entfernung und Höhe — für jedes Bauwerk nur im Umkreis von 1,5 Kilometern um den Flughafenbezugspunkt, weiter draußen erst oberhalb von Höhengrenzen, die mit der Entfernung ansteigen. Ein üblicher Anbau erreicht sie nicht. Auch für den laufenden Betrieb gibt es deutsche Stellen: Die Fluglärmkommission für den Flughafen Salzburg wird vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr berufen, Vorsitz und Sachbearbeitung sitzen im Freilassinger Rathaus. Und von den sechs festen Messstellen stehen zwei auf bayerischem Boden, je eine in Freilassing und in Ainring.
Zwei Satzungen können zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag treten
Freilassing hat kaum Ausweichfläche: Im Osten ist die Saalach zugleich Staatsgrenze, quer durch die Stadt liegen die Bahnanlagen, und ringsum beginnen Ainring und Saaldorf-Surheim. Was an Fläche im Inneren noch zu verteilen ist, hat die Stadt deshalb rechtlich gesichert. Am 4. November 2020 hat sie zwei Vorkaufsrechtssatzungen nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch beschlossen: eine für den Bereich „Freilassinger Feld an der Staufenstraße“, südlich der Georg-Wrede-Straße und nördlich des Haltepunkts Freilassing-Hofham, und eine zur Realisierung eines Bildungszentrums am Bahnhof. Beide begründen das Vorkaufsrecht ausdrücklich an bebauten und unbebauten Grundstücken, betreffen also auch Häuser, die heute verkauft werden; 2023 kam eine dritte für den Bereich „Kesselpoint“ hinzu, die auf Gewerbeflächen zielt. Für Sie ändert das den Ablauf an einer Stelle, die sonst Routine ist: Ohne den Nachweis der Nichtausübung oder des Nichtbestehens trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein, und die Gemeinde kann das Recht binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. In diesen Bereichen ist das Zeugnis keine Formsache, weil die Stadt dort ein benanntes städtebauliches Ziel verfolgt. Beide Satzungen zählen die erfassten Flurnummern der Gemarkung Freilassing einzeln auf; halten Sie die Flurnummer des Objekts vor dem Notartermin dagegen und lassen Sie sich von der Stadt bestätigen, ob eine Satzung das Grundstück erfasst und ob sie noch in Kraft ist.
In einem Teil der Stadt heizen Sie nicht selbst
Für ein Bestandshaus ist die Heizung meist der größte Posten nach dem Kaufpreis. In einem Teil von Freilassing ist diese Entscheidung Ihnen abgenommen. Die Stadt betreibt ein öffentliches Fernheizwerk für die Baugebiete „Salzstraße-Süd“ und „Salzstraße-West“; die Satzung dazu datiert vom 30. November 2009. Das Anschlussgebiet ist kein Umkreis, sondern eine Straßenliste: Ahornstraße, Fichten-, Hainbuchen-, Zirben-, Aurikel-, Eiben- und Kiefernstraße, Wacholder- und Anemonenweg, Astern-, Akelei-, Arnika-, Farn- und Sanddornweg, dazu Teilabschnitte der Salzstraße, der Westendstraße, der Waginger Straße, des Nelkenwegs, der Weibhauser Straße und von Am Ödhof sowie einzelne Grundstücke an der Alpenstraße; maßgeblich ist der Bestandslageplan im Rathaus. Wer dort kauft, unterliegt einem Anschluss- und einem Benutzungszwang: Das Grundstück ist anzuschließen, und die für Heizzwecke benötigte Wärme ist vom Fernheizwerk zu beziehen. Befreit wird auf Antrag, wenn Anschluss oder Benutzung im Einzelfall nicht zugemutet werden können. Eine eigene Anlage führt nur begrenzt weiter: Die Benutzungspflicht wird beschränkt, soweit Sie den Wärmebedarf aus regenerativen Quellen decken wollen und das für die Fernwärmeversorgung wirtschaftlich zumutbar ist — und Holz ist nach dem Wortlaut dieser Satzung ausdrücklich keine regenerative Energiequelle. Ein Kaminofen oder eine Pelletheizung nimmt Ihnen die Pflicht also nicht ab.
Gut zu wissen
Fragen zum Hauskauf in Freilassing
Sollen wir in Freilassing selbst suchen oder in Ainring und Saaldorf-Surheim?
Wichtiger als die Entfernung auf der Karte ist die Route: Die Zahl der Übergänge Richtung Salzburg ist überschaubar, und ein Ort weiter nördlich oder südlich bedeutet nicht denselben Weg zur selben Arbeitsstelle, sondern einen anderen. Zwei Dinge nehmen Sie über die Gemeindegrenze mit und eines nicht. Der Flugbetrieb folgt Ihnen — die zweite bayerische Fluglärmmessstelle steht in Ainring —, die Nachfrage aus dem Salzburger Raum ebenfalls. Das Ortsrecht dagegen endet an der Stadtgrenze: Fernwärmesatzung und Vorkaufsrechtssatzungen der Stadt Freilassing gelten in Ainring und Saaldorf-Surheim nicht, dort gilt jeweils eigenes. Das betrifft auch die laufenden Kosten — Freilassing führt in seinem Ortsrecht keine Zweitwohnungsteuersatzung, Ainring erhebt eine solche Steuer. Beides sollten Sie zum Zeitpunkt Ihrer Suche bei der jeweiligen Gemeinde nachfragen; Satzungen ändern sich, ohne dass es öffentlich auffällt.
Wir wohnen in Österreich — können wir in Freilassing ein Haus kaufen?
Ja. Für ein Wohnhaus in Bayern gibt es kein Genehmigungsverfahren, das an Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz anknüpft; die Regelungen zum Grundverkehr, die Sie aus dem Land Salzburg kennen, haben auf dieser Seite der Saalach keine Entsprechung. Es gilt deutsches Recht mit Beurkundung beim Notar und Eintragung im Grundbuch. Anders liegt es beim Zweitwohnsitz, und hier ist Vorsicht vor pauschalen Aussagen geboten: Ob eine Zweitwohnungsteuer anfällt, entscheidet jede Gemeinde für sich, und die Sätze unterscheiden sich zwischen Nachbargemeinden erheblich. Unterschiedlich sind daneben die Kaufnebenkosten und der zeitliche Ablauf — wie beide Seiten funktionieren, beschreibt unser Ratgeber zum Immobiliengeschäft in Österreich. Steuerliche Fragen über die Grenze hinweg gehören zu einer entsprechenden Fachberatung.
Das Haus liegt im Fernwärmegebiet — können wir trotzdem eine Wärmepumpe einbauen?
Nicht allein durch Ihre Entscheidung. Vor Errichtung oder Inbetriebnahme einer eigenen Anlage ist die Stadt zu unterrichten, und die Beschränkung der Benutzungspflicht greift nur, soweit der Wärmebedarf aus regenerativen Quellen gedeckt werden soll und das für die Fernwärmeversorgung wirtschaftlich zumutbar ist. Zwei Punkte kommen hinzu, an die beim Kauf selten jemand denkt: Errichten Sie auf dem angeschlossenen Grundstück ein weiteres Gebäude, ist auch dieses anzuschließen, und teilen Sie das Grundstück, müssen die neuen Grundstücke gesondert angeschlossen werden. Abgerechnet wird die Wärme außerdem nicht über einen privaten Liefervertrag, sondern über Grund- und Arbeitsgebühr nach der Beitrags- und Gebührensatzung der Stadt. Klären Sie das mit der Stadt, bevor Sie ein Gebot abgeben.
Der ruhige nächste Schritt
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