Immobilienmarkt Berchtesgadener Land 2026

Der Markt in Zahlen

Der Markt 2025: mehr Verträge, deutlich mehr Umsatz

Im Landkreis Berchtesgadener Land wurden im Jahr 2025 nach Auswertung des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Freistaat Bayern 970 Transaktionen erfasst, nach 925 im Jahr 2024 und 749 im Jahr 2023. Der Geldumsatz stieg im selben Zeitraum von 276,0 über 333,1 auf 388,4 Millionen Euro. Der Flächenumsatz blieb mit 158,1 Hektar nahezu unverändert gegenüber 157,5 Hektar im Vorjahr.

Der Umsatz wächst damit spürbar schneller als die Zahl der Verträge. Rechnerisch bedeutet das: Im Mittel wurden 2025 höherpreisige Objekte gehandelt als 2024. Ob das auf gestiegene Preise, auf eine andere Zusammensetzung der verkauften Objekte oder auf beides zurückgeht, lässt sich aus der Umsatzsumme allein nicht ableiten — die Preistabellen weiter unten geben darauf differenziertere Antworten.

Zur Einordnung im bayerischen Vergleich: Je Einwohner lag der Geldumsatz im Landkreis 2025 bei 3.684 Euro nach 3.163 Euro im Vorjahr. Die oberbayerischen Landkreise kamen im Mittel auf 5.075 Euro, ganz Bayern auf 4.233 Euro. Der Landkreis bewegt also relativ zu seiner Einwohnerzahl weniger Kapital als der oberbayerische Durchschnitt — was zum begrenzten Angebot und zur kleinteiligen Eigentümerstruktur passt.

• Kauffälle 2025: 970 (2024: 925, 2023: 749)
• Geldumsatz 2025: 388,4 Mio. Euro (2024: 333,1 Mio. Euro)
• Flächenumsatz 2025: 158,1 Hektar (2024: 157,5 Hektar)
• Geldumsatz je Einwohner 2025: 3.684 Euro
• Quelle sämtlicher Werte: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern

Eigentumswohnungen bestimmen das Marktgeschehen

Von den 970 Kauffällen des Jahres 2025 entfielen 586 auf Wohnungs- und Teileigentum, also 60,4 Prozent. Es folgen bebaute Grundstücke mit 204 Fällen (21,0 Prozent), unbebaute Grundstücke mit 84 Fällen (8,7 Prozent), land- und forstwirtschaftliche Flächen mit 62 Fällen (6,4 Prozent) sowie sonstige Verträge mit 34 Fällen (3,5 Prozent). Der Geldumsatz mit Eigentumswohnungen lag 2025 bei 153,8 Millionen Euro, nach 146,1 Millionen Euro im Jahr 2024.

Bei den mittleren Wohnflächenpreisen trennen sich Neubau und Bestand deutlich: Für Erstverkäufe weist der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 für den Landkreis 6.400 Euro je Quadratmeter aus (2024: 5.700 Euro), für Weiterverkäufe 3.700 Euro je Quadratmeter (2024: 3.500 Euro). Zum Vergleich nennt derselbe Bericht für Bayern insgesamt 5.100 Euro im Neubau und 3.000 Euro im Weiterverkauf, für die oberbayerischen Landkreise 7.300 beziehungsweise 4.500 Euro. Der Landkreis liegt damit über dem bayerischen und unter dem oberbayerischen Niveau.

Die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses am Landratsamt Berchtesgadener Land ergänzt diese Werte um absolute Zahlen für 2024: Bestandswohnungen wechselten im Mittel für 233.830 Euro den Eigentümer, bei 64,87 Quadratmetern Wohnfläche und einem mittleren Baujahr von 1981; ausgewertet wurden 242 Fälle. Neubauwohnungen kosteten im Mittel 557.006 Euro bei 90,23 Quadratmetern (35 Fälle).

Wichtiger als jeder Mittelwert ist die Spanne. Bei den Bestandswohnungen reichte sie 2024 von 55.000 bis 1.900.000 Euro. Ein Landkreis-Durchschnitt trägt deshalb für die einzelne Wohnung nicht weit: Etage, Zuschnitt, Zustand, Stellplatz, Aussicht und die Verfassung der Eigentümergemeinschaft bestimmen das Ergebnis stärker als der Kreiswert.

Häuser: zwei Zahlenwelten, die man nicht verwechseln sollte

Für Weiterverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern weist der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 im Landkreis für 2025 ein mittleres Preisniveau von 715.000 Euro aus, nach 630.000 Euro im Jahr 2024 und 800.000 Euro im Jahr 2023. Der mittlere Wohnflächenpreis lag bei 4.000 Euro je Quadratmeter, die mittlere Grundstücksgröße bei 1.344 Quadratmetern. Reihenhäuser und Doppelhaushälften kamen 2025 auf 555.000 Euro bei 3.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 396 Quadratmetern Grundstück.

Die Marktübersicht des örtlichen Gutachterausschusses nennt für dasselbe Segment andere Beträge: 2024 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilienhäuser einschließlich Doppelhaushälften und Reihenhäuser bei 574.391 Euro (78 Fälle, im Mittel 142 Quadratmeter Wohnfläche auf 565 Quadratmetern Grund). Für ausschließlich freistehende Einfamilienhäuser waren es 602.397 Euro (36 Fälle, 146 Quadratmeter Wohnfläche, 744 Quadratmeter Grund), bei einer Spanne von 140.000 bis 1.840.000 Euro.

Beide Quellen sind amtlich und beide sind korrekt — sie messen nur Unterschiedliches. Der Landesbericht bildet ein Preisniveau für ein definiertes Modellobjekt ab und bezieht das Berichtsjahr 2025 ein. Die örtliche Marktübersicht ist ein arithmetisches Mittel tatsächlich ausgewerteter Vergleichsfälle des Jahres 2024, mit eigenen Filtern (nur vergleichsgeeignete Verkäufe, keine Sonderfälle, kein Erbbaurecht, innerhalb einer Bodenrichtwertzone). Wer Zahlen aus beiden Berichten nebeneinanderlegt, muss diese Abgrenzung mitlesen.

Für Sie als Eigentümer heißt das praktisch: Eine Kreiszahl ist ein Ausgangspunkt, keine Preisaussage für Ihr Haus. Sinnvoll ist die umgekehrte Reihenfolge — zuerst die konkrete Lage, Bausubstanz, Grundstückszuschnitt und Erschließung erfassen, dann Vergleichsfälle heranziehen, dann über den Angebotspreis sprechen.

Bauland ist der Engpass — und dafür gibt es topografische Gründe

Das Bodenpreisniveau für den individuellen Wohnungsbau lag im Landkreis 2025 nach dem Immobilienmarktbericht Bayern 2026 bei 513 Euro je Quadratmeter und damit exakt auf dem Vorjahreswert; 2022 und 2023 waren es 547 beziehungsweise 549 Euro. Die oberbayerischen Landkreise erreichten im Mittel 758 Euro. Gewerbebauland wird mit 145 Euro je Quadratmeter ausgewiesen, ebenfalls unverändert gegenüber 2024.

Das eigentliche Signal steht jedoch nicht bei den Preisen, sondern bei den Stückzahlen: Im gesamten Landkreis wurden 2025 nur 84 unbebaute Grundstücke verkauft, davon 67 für den individuellen Wohnungsbau (2024: 50; 2023: 54) und 7 für Gewerbezwecke. Bei rund 105.000 Einwohnern ist das ein sehr enger Teilmarkt. Wer hier ein Grundstück anbietet, trifft auf wenige Vergleichsfälle — und damit auf eine Preisfindung, die stärker vom Einzelfall abhängt als anderswo.

Die Ursache ist zu einem erheblichen Teil geografisch. Der Landkreis umfasst nach der Flächenerhebung des Bayerischen Landesamts für Statistik zum 31.12.2024 83.983 Hektar; allein der 1978 errichtete Nationalpark Berchtesgaden nimmt davon nach Angaben der Nationalparkverwaltung 20.808 Hektar ein, also rechnerisch rund ein Viertel der Kreisfläche. Dazu kommen Hanglagen, Alpenplan und weitere Schutzgebiete. Baufähige, erschlossene Flächen sind entsprechend rar, und benachbarte Grundstücke können sich in Erschließung, Zufahrt, Neigung und Blickachse so stark unterscheiden, dass ein Quadratmeterpauschalwert in die Irre führt.

Die Neubautätigkeit bleibt entsprechend begrenzt. Der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 weist für den Landkreis 158 Baugenehmigungen im Jahr 2025 aus, nach 144 im Vorjahr. Die Baufertigstellungsstatistik des Bayerischen Landesamts für Statistik führt für 2024 zwei voneinander unabhängige Größen: Fertiggestellt wurden 2024 im Landkreis 380 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden; diese Zahl schließt Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ein. Neu errichtet wurden im selben Jahr 101 Wohngebäude. Gemessen am Bestand von 55.320 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden zum 31.12.2024 entspricht der Zugang weniger als einem Prozent. Der Markt der kommenden Jahre wird deshalb überwiegend ein Bestandsmarkt sein.

Tourismus prägt die Nachfrage — und die Nutzungsfrage

Nach Statistik kommunal 2025 des Bayerischen Landesamts für Statistik zählte der Landkreis 2024 in Beherbergungsbetrieben mit zehn oder mehr Gästebetten 2.940.325 Übernachtungen bei 794.212 Gästeankünften; in Kleinbetrieben der Prädikatsgemeinden kamen weitere 713.241 Übernachtungen hinzu. Wie stark die Region im bayerischen Maßstab wiegt, zeigt die Übersicht „Wichtige Daten zum Tourismus in Bayern 2025" des Bayerischen Staatsministeriums für Ernährung, Landwirtschaft, Forsten und Tourismus: Gleich drei Gemeinden des Landkreises stehen dort unter den 25 übernachtungsstärksten Gemeinden Bayerns — Berchtesgaden mit 669.749 Übernachtungen im Jahr 2025, Schönau am Königssee mit 623.506 und Bad Reichenhall mit 605.951.

Für den Immobilienmarkt hat das zwei Folgen. Erstens reicht der Käuferkreis weit über die Region hinaus; bei besonderen Objekten in Aussichtslage entscheidet oft ein auswärtiger Interessent. Zweitens ist die Frage der zulässigen und der besteuerten Nutzung Teil jeder ernsthaften Kaufverhandlung — und sie wird kommunal beantwortet, nicht auf Landkreisebene.

Ein Beispiel mit belegter Rechtsgrundlage: Der Markt Berchtesgaden erhebt auf Basis von Art. 22 Abs. 2 der Bayerischen Gemeindeordnung und Art. 3 Abs. 1 des Bayerischen Kommunalabgabengesetzes eine Zweitwohnungssteuer als örtliche Aufwandsteuer. Nach der seit 1. Januar 2019 geltenden Satzung ist sie nach dem jährlichen Mietaufwand gestaffelt: 15 Prozent für den Anteil bis 2.500 Euro, 20 Prozent für den Anteil bis 5.000 Euro und 25 Prozent für den darüber liegenden Anteil. Andere Gemeinden im Landkreis haben eigene Satzungen mit abweichenden Regelungen.

Wenn Sie verkaufen und Ihr Käuferkreis Zweitwohnsitz-Interessenten einschließt, klären Sie die Regelung Ihrer Gemeinde vor der Vermarktung — verbindliche Auskunft erteilt ausschließlich die Gemeinde selbst. Die steuerliche Bewertung im Einzelfall gehört in die Hände eines Steuerberaters; wir sprechen dazu bewusst keine Empfehlung aus.

Mieten im Landkreis: was die Kaufpreissammlung hergibt — und was nicht

Der Gutachterausschuss am Landratsamt Berchtesgadener Land wertet die Mietangaben aus, die Käufer in Fragebögen melden. Für 2024 ergibt sich daraus eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,44 Euro je Quadratmeter aus 151 Verträgen bei im Mittel 62,29 Quadratmetern Wohnfläche; 2023 waren es 10,21 Euro aus 98 Verträgen. Die Mieten enthalten überwiegend die Stellplatzmiete, weil beide Positionen selten getrennt gemeldet werden.

Auf Gemeindeebene weist die Marktübersicht für 2024 unter anderem aus: Bayerisch Gmain 12,45 Euro je Quadratmeter (9 Verträge), Bad Reichenhall 11,79 Euro (55), Piding 10,63 Euro (9), Freilassing 10,60 Euro (23), Ainring 10,51 Euro (11), Laufen 10,34 Euro (7), Berchtesgaden 10,12 Euro (9), Teisendorf 10,07 Euro (5), Bischofswiesen 10,02 Euro (6) und Anger 8,84 Euro (13). Für Marktschellenberg, Ramsau, Saaldorf-Surheim, Schneizlreuth und Schönau am Königssee lagen zu wenige Fälle vor; der Gutachterausschuss veröffentlicht Mittelwerte erst ab fünf Verträgen je Gemeinde.

Diese Werte sind ausdrücklich kein Mietspiegel. Sie stammen aus Käuferangaben, bilden überwiegend Bestandsmieten ab, und der Zeitpunkt, seit dem eine Miete gilt, ist der Geschäftsstelle nicht bekannt. Eine Pflicht zur Aufstellung eines Mietspiegels besteht nach § 558c Abs. 4 BGB für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern — keine Gemeinde des Landkreises erreicht diese Größe, die einwohnerstärkste ist Bad Reichenhall mit 18.288 Einwohnern zum 31.12.2024 nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Statistik.

Für Kapitalanleger ist die Konsequenz konkret: Wer eine vermietete Wohnung im Landkreis verkauft oder kauft, kann sich nicht auf einen amtlichen Mietspiegel berufen, sondern muss die Mietsituation aus den Verträgen selbst belegen. Der Mietvertrag läuft beim Eigentümerwechsel unverändert weiter — Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB. Eine vollständige, geordnete Mietdokumentation ist deshalb der wichtigste Vorbereitungsschritt vor der Vermarktung.

Generationenübergang: der Markt der kommenden Jahre

Zum 30. September 2025 lebten im Landkreis 105.430 Menschen, nach 105.292 im Jahr 2024; diese Zahlen des Bayerischen Landesamts für Statistik sind im Immobilienmarktbericht Bayern 2026 wiedergegeben. Die regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung des Bayerischen Landesamts für Statistik erwartet 106.200 Einwohner im Jahr 2034 und 107.200 im Jahr 2044 — ein moderates Plus von 1,8 Prozent gegenüber 2024.

Die Altersstruktur verschiebt sich dabei deutlicher als die Gesamtzahl. Das Durchschnittsalter lag 2024 bei 45,7 Jahren und wird für 2044 mit 47,2 Jahren vorausberechnet. Der Altenquotient steigt von 42,4 auf 50,5. Für die Gruppe der 65-Jährigen und Älteren weist die Vorausberechnung bis 2044 ein Plus von 16,2 Prozent aus, für die 75-Jährigen und Älteren ein Plus von 27,8 Prozent, während die unter 18-Jährigen um 4,8 Prozent zurückgehen.

Zusammen mit dem begrenzten Neubau ergibt das ein klares Bild für die kommenden Jahre: Erbfälle, altersbedingte Verkleinerungen und Übergaben innerhalb der Familie werden zu den häufigsten Verkaufsanlässen gehören. Der Bestand, aus dem heraus verkauft wird, ist überwiegend älter — bei den 2024 verkauften Bestandswohnungen lag das mittlere Baujahr bei 1981. Sanierungsstand, Energiethemen und die Unterlagenlage entscheiden in diesem Markt mit über den erzielbaren Preis.

Hinzu kommt die Grenzlage zu Salzburg, die den Käuferkreis erweitert: Der Landkreis ist Wohnstandort für Beschäftigte auf beiden Seiten der Grenze, und Objekte im nördlichen Landkreis rund um Freilassing, Ainring und Piding sprechen andere Interessenten an als der Talkessel um Berchtesgaden. Wer verkauft, sollte die Zielgruppe vor der Vermarktung festlegen, statt sie sich vom Portal zuweisen zu lassen.

Als ersten Schritt empfehlen wir eine Werteinschätzung mit schriftlicher Herleitung: Vergleichsfälle, Lagekriterien und Quellen offengelegt, damit Sie auf einer nachvollziehbaren Grundlage entscheiden können — auch dann, wenn ein Verkauf noch nicht feststeht.