Verkaufen über die Grenze
Kaufvertrag für eine Immobilie in Österreich: Inhalt, Form und Ablauf
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Ein Kaufvertrag über eine Liegenschaft in Österreich braucht keinen Notariatsakt. Für die Eintragung im Grundbuch müssen die Unterschriften aber gerichtlich oder notariell beglaubigt sein (§ 31 GBG). Errichtet wird der Vertrag von einem Rechtsanwalt oder Notariat, das zugleich den Kaufpreis treuhändig verwahrt und die Steuern selbst berechnet.
Die Form: beglaubigte Unterschriften statt Beurkundung
Wer in Deutschland verkauft hat, kennt den Notartermin mit Verlesung des Vertrags. In Österreich ist der gewöhnliche Liegenschaftskaufvertrag an diese Form nicht gebunden. Entscheidend ist, was das Grundbuch verlangt.
Nach § 31 Abs. 1 des Grundbuchsgesetzes 1955 kann die Einverleibung nur auf Grund öffentlicher Urkunden geschehen oder auf Grund von Privaturkunden, auf denen die Unterschriften der Parteien gerichtlich oder notariell beglaubigt sind. Bei natürlichen Personen muss der Beglaubigungsvermerk auch das Geburtsdatum enthalten. Ohne diese Form trägt das Grundbuch den Käufer nicht als Eigentümer ein.
In der Praxis errichtet eine Rechtsanwältin, ein Rechtsanwalt oder ein Notariat den Vertrag und kümmert sich um die beglaubigte Unterfertigung.
Was in einem österreichischen Liegenschaftskaufvertrag steht
Jeder Vertrag wird auf das Objekt und die Beteiligten zugeschnitten. Diese Punkte gehören fast immer hinein:
- Vertragsparteien mit vollständigen Personalien, für die Beglaubigung auch mit Geburtsdatum.
- Kaufgegenstand mit Einlagezahl und Katastralgemeinde aus dem Grundbuch, bei Wohnungen mit den Wohnungseigentumsanteilen.
- Kaufpreis und Treuhandabwicklung: auf welches Treuhandkonto er fließt und unter welchen Bedingungen er an den Verkäufer freigegeben wird.
- Lastenfreistellung: welche Pfandrechte gelöscht werden und wie die finanzierende Bank des Verkäufers aus dem Kaufpreis bedient wird.
- Übergabe: Termin, Zustand, Übergang von Nutzen und Lasten.
- Gewährleistung: wofür der Verkäufer einsteht und was ausgeschlossen wird.
- Kosten und Steuern: wer Vertragserrichtung, Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr trägt.
- Einwilligung des Verkäufers in die Eintragung des Käufers im Grundbuch (Aufsandungserklärung).
- Erklärungen nach dem Grundverkehrsrecht des Bundeslandes.
Der Ablauf: vom Entwurf bis zum Grundbuch
Zwischen dem ersten Entwurf und dem Geldeingang liegen in Österreich mehr Schritte als in Deutschland. Dafür ist die Abwicklung für beide Seiten abgesichert.
Ein Instrument, das deutsche Verkäufer meist nicht kennen: die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung. Nur der Eigentümer kann sie verlangen (§ 53 Abs. 1 GBG). Sie sichert dem Käufer den Grundbuchrang ab dem Zeitpunkt des Ansuchens und verliert ihre Wirksamkeit ein Jahr nach ihrer Bewilligung; der Beschluss nennt den Kalendertag, an dem die Frist endet (§ 55 GBG). Beantragen Sie sie früh, nicht erst kurz vor der Unterschrift.
- Vertragsentwurf durch Rechtsanwalt oder Notariat, abgestimmt zwischen Verkäufer und Käufer.
- Antrag des Verkäufers auf Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung.
- Unterfertigung mit gerichtlich oder notariell beglaubigten Unterschriften.
- Erklärung oder Anzeige nach dem Grundverkehrsrecht des Bundeslandes.
- Einzahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto.
- Selbstberechnung und Abfuhr von Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer durch den Vertragserrichter.
- Einverleibung des Käufers im Grundbuch, Löschung der Pfandrechte, Auszahlung an den Verkäufer.
Grundverkehr im Land Salzburg
Im Land Salzburg gilt seit dem 1. März 2023 das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023. Liegt das Grundstück im Bauland einer Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde oder eines Zweitwohnung-Beschränkungsgebiets, unterliegt der Kauf den Regeln über den Baugrundverkehr (§§ 11 Abs. 1, 12 Abs. 1). Der Kauf ist dann der oder dem Grundverkehrsbeauftragten anzuzeigen (§ 14 Abs. 1). Bei Wohnungen und Grundstücken, auf denen Wohnraum entstehen soll, erklärt der Käufer, dass die Wohnung von ihm selbst oder einer anderen Person als Hauptwohnsitz oder ständiger Wohnsitz genutzt wird (§ 16 Abs. 1).
Käufer aus Deutschland und anderen EU-Staaten sind dabei Inländern gleichgestellt (§ 22 Abs. 1). Sie erklären, dass sie den Erwerb in Ausübung einer der Freiheiten des EU-Rechts vornehmen (§ 22 Abs. 3). Was das für deutsche Käufer bedeutet, zeigt der Ratgeber Immobilie in Österreich kaufen als Deutscher.
Steuern und Kosten im Kaufvertrag
Die Grunderwerbsteuer beträgt beim Kauf 3,5 Prozent; berechnet und abgeführt wird sie in der Regel über den Vertragserrichter. Alle Kaufnebenkosten mit Rechenbeispiel stehen in der Übersicht Kaufnebenkosten in Österreich.
Für Sie als Verkäufer ist die Immobilienertragsteuer der wichtigere Punkt. Der Parteienvertreter, der die Grunderwerbsteuer selbst berechnet, berechnet auch die Immobilienertragsteuer auf Grund Ihrer Angaben selbst. Sie legen ihm dafür die nötigen Unterlagen vor und bestätigen schriftlich, dass sie richtig und vollständig sind (§ 30c Abs. 2 EStG 1988). Halten Sie Kaufvertrag, Herstellungs- und Sanierungsbelege deshalb früh bereit. Die steuerliche Einordnung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Worauf Sie als Verkäufer achten sollten
Den Vertrag errichtet der Rechtsanwalt oder das Notariat; die rechtliche Beratung liegt dort. Unser Teil ist die Vorbereitung: Unterlagen vollständig, Kaufpreis und Übergabetermin geklärt, bevor der Entwurf entsteht. Das spart Runden mit dem Vertragserrichter und Zeit bis zur Auszahlung.
Wie der gesamte Verkauf in Österreich abläuft, von der Bewertung bis zur Übergabe, erklärt der Ratgeber Immobilie in Österreich verkaufen.
