Kaufen über die Grenze
Immobilie in Österreich kaufen als Deutscher: was im Land Salzburg gilt
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Deutsche dürfen in Österreich Immobilien kaufen. Im Land Salzburg sind sie als EU-Bürger beim Erwerb Inländern gleichgestellt und erklären das beim Kauf (§ 22 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023). Die eigentliche Grenze setzt nicht die Staatsangehörigkeit, sondern die Nutzung: In Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden erklärt der Käufer, dass die Wohnung als Hauptwohnsitz oder ständiger Wohnsitz genutzt wird.
Als EU-Bürger Inländern gleichgestellt
Das Grundverkehrsrecht ist in Österreich Landessache. Im Land Salzburg gilt seit dem 1. März 2023 das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023. Seine Beschränkungen für Ausländer gelten nicht, wenn der Erwerb im Rahmen des EU-Rechts erfolgt, etwa in Ausübung des freien Kapitalverkehrs oder der Niederlassungsfreiheit (§ 22 Abs. 1).
Als deutscher Käufer erklären Sie deshalb beim Kauf, dass Sie den Erwerb in Ausübung einer dieser Freiheiten vornehmen (§ 22 Abs. 3). Eine Genehmigung wie für Käufer aus Staaten außerhalb von EU und EWR brauchen Sie nicht.
Die eigentliche Grenze: Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz
Für deutsche Käufer ist eine andere Regel folgenreicher, und sie gilt für Österreicher genauso. Liegt das Grundstück im Bauland einer Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde oder eines Zweitwohnung-Beschränkungsgebiets, unterliegt der Kauf dem Baugrundverkehr (§§ 11 Abs. 1, 12 Abs. 1). Er ist der oder dem Grundverkehrsbeauftragten anzuzeigen (§ 14 Abs. 1).
Mit der Anzeige erklären Sie, dass die Wohnung von Ihnen selbst oder einer anderen Person als Hauptwohnsitz oder ständiger Wohnsitz genutzt wird, und dass diese Nutzung innerhalb einer Frist aufgenommen und aufrechterhalten wird (§ 16 Abs. 1 und 3). Eine reine Ferienwohnung lässt sich damit nicht vereinbaren. Ausgenommen sind Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan als Zweitwohnungsgebiet ausgewiesen sind (§ 12 Abs. 1 Z 1 lit. c).
Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf, ob die Gemeinde beschränkt ist und wie das Grundstück gewidmet ist. Bei unseren Angeboten fragen Sie uns danach.
Kaufvertrag, Grundbuch und Kosten
Den Kaufvertrag errichtet ein Rechtsanwalt oder Notariat. Für die Eintragung im Grundbuch müssen die Unterschriften gerichtlich oder notariell beglaubigt sein (§ 31 Abs. 1 GBG); einen Notartermin mit Verlesung wie in Deutschland gibt es nicht. Wie der Vertrag aufgebaut ist und abläuft, zeigt der Ratgeber Kaufvertrag für eine Immobilie in Österreich.
Als Käufer tragen Sie üblicherweise die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Vertragserrichtung. Mit Maklerprovision kommen rund 10 Prozent des Kaufpreises zusammen. Ein Rechenbeispiel steht in der Übersicht Kaufnebenkosten in Österreich.
Gilt das in ganz Österreich?
Nein. Dieser Ratgeber beschreibt das Land Salzburg. Tirol, Oberösterreich und die anderen Bundesländer haben eigene Grundverkehrs- und Raumordnungsgesetze mit eigenen Regeln für Zweitwohnsitze. Was dort gilt, prüfen wir für Objekte außerhalb des Landes Salzburg gesondert.
