Immobilie in Österreich verkaufen: was deutsche und österreichische Eigentümer wissen sollten

Welches Recht gilt — und warum Ihr Wohnsitz dabei keine Rolle spielt

Die wichtigste Weichenstellung fällt vor der ersten inhaltlichen Frage: Maßgeblich ist die Lage der Immobilie, nicht Ihr Wohnsitz und nicht Ihre Staatsangehörigkeit. Für ein Haus in der Stadt Salzburg gilt österreichisches Recht, auch wenn Sie in Freilassing gemeldet sind. Für ein Haus in Bad Reichenhall gilt deutsches Recht, auch wenn Sie seit Jahren in Österreich leben.

Dasselbe Prinzip trägt bis ins Steuerrecht. Nach Artikel 13 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Österreich dürfen Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens in dem Staat besteuert werden, in dem das Vermögen liegt. Was das für Ihre persönliche Steuererklärung im Wohnsitzstaat bedeutet, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Hände Ihrer Steuerberaterin oder Ihres Steuerberaters.

Für uns hat diese Zweiteilung eine praktische Konsequenz: Wir arbeiten in beiden Rechtsordnungen selbst. Die Immobilienvermittlung ist in Österreich ein reglementiertes Gewerbe — sie gehört nach § 94 Z 35 in Verbindung mit § 117 der Gewerbeordnung 1994 zum Berufsbild des Immobilientreuhänders. Wir verfügen über die österreichische Gewerbeberechtigung und werden in Österreich mit eigenem Namen tätig. Ihr Objekt in Salzburg wird also nicht an ein Partnerbüro weitergereicht, sondern von demselben Haus betreut, das auch auf der bayerischen Seite für Sie arbeitet.

Der Kaufvertrag: Vertragserrichter statt Notartermin

Wer in Deutschland verkauft hat, kennt den Ablauf: Nach § 311b Absatz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Der Notar verliest den Vertrag, beide Seiten unterschreiben in seiner Gegenwart, und erst danach beginnt der Vollzug.

In Österreich ist das anders geregelt. Für den gewöhnlichen Liegenschaftskaufvertrag ist kein Notariatsakt erforderlich. Verlangt wird die Form für die Eintragung im Grundbuch: Nach § 31 des Allgemeinen Grundbuchsgesetzes 1955 kann die Einverleibung nur aufgrund öffentlicher Urkunden oder solcher Privaturkunden erfolgen, auf denen die Unterschriften gerichtlich oder notariell beglaubigt sind. Errichtet wird der Vertrag in der Praxis von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einem Notariat — beide Berufsstände dürfen das, und beide dürfen beglaubigen.

Der Vertragserrichter ist zugleich Treuhänder. Der Kaufpreis fließt nicht direkt an Sie, sondern auf ein Treuhandkonto und wird erst freigegeben, wenn die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen: Lastenfreistellung, gesicherte Rangordnung, erledigte Abgaben. Für Sie als Verkäufer heißt das, dass zwischen Unterschrift und Geldeingang mehr Schritte liegen als in Deutschland — dafür ist die Abwicklung für beide Seiten abgesichert.

Ein Instrument, das es in dieser Form nur in Österreich gibt, ist die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung nach §§ 53 ff des Grundbuchsgesetzes. Sie kann nur der Eigentümer beantragen, sie wirkt ein Jahr, und sie sichert dem Käufer den Grundbuchrang ab dem Zeitpunkt der Anmerkung. In der Praxis ist der Rangordnungsbeschluss ein zentraler Baustein der Treuhandabwicklung — planen Sie ihn früh ein, nicht erst zwei Tage vor der Unterschrift.

• Vertragsentwurf durch Rechtsanwalt oder Notar, abgestimmt zwischen Verkäufer und Käufer.
• Antrag des Eigentümers auf Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung.
• Unterfertigung mit gerichtlich oder notariell beglaubigten Unterschriften.
• Erklärung beziehungsweise Genehmigung nach dem Grundverkehrsrecht des jeweiligen Bundeslandes.
• Treuhändige Verwahrung des Kaufpreises, Selbstberechnung und Abfuhr von Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer.
• Grundbuchsgesuch, Einverleibung des Eigentumsrechts, Auszahlung an den Verkäufer.

Grundverkehr und Zweitwohnsitz im Land Salzburg

Das Grundverkehrsrecht ist Landessache, und im Land Salzburg gilt seit dem 1. März 2023 das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023. Es hat die früheren getrennten Materien — land- und forstwirtschaftlicher Grundverkehr, Baugrundverkehr und Ausländergrundverkehr — in einem Gesetz zusammengeführt. Für den Verkauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Baugrundstücks ist der Baugrundverkehr der einschlägige Teil.

Der Regelfall ist keine Genehmigung, sondern eine Erklärung: Der Erwerber gibt gegenüber der Grundverkehrsbehörde eine Erklärung über die künftige Nutzung ab (§ 16 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023) — etwa, dass die Liegenschaft als Hauptwohnsitz genutzt oder ein Baugrundstück innerhalb einer Frist bebaut wird. Ohne diesen Nachweis kommt der Grundbuchsantrag nicht durch. Für Staatsangehörige von EU- und EWR-Staaten bleibt es bei dieser Erklärung; für Drittstaatsangehörige sieht das Gesetz ein eigenes Genehmigungsverfahren vor.

Die für Verkäufer folgenreichste Regelung steht allerdings im Raumordnungsrecht. Nach § 31 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 ist die Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung räumlich beschränkt: in Gemeinden, in denen der Anteil der nicht als Hauptwohnsitz genutzten Wohnungen die im Gesetz festgelegte Schwelle überschreitet, sowie in eigens ausgewiesenen Zweitwohnung-Beschränkungsgebieten. Zulässig ist die Zweitwohnungsnutzung dort nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten oder unter den gesetzlichen Ausnahmen, etwa für bestimmte Altbestände.

Das ist kein juristisches Detail am Rand, sondern die Frage, wer Ihr Objekt überhaupt kaufen darf. Eine Wohnung im Pinzgau oder Pongau, die nicht als Zweitwohnsitz genutzt werden darf, spricht einen anderen Käuferkreis an als eine mit entsprechender Widmung — und wird anders vermarktet. Wir klären den grundverkehrs- und raumordnungsrechtlichen Status Ihres Objekts deshalb vor der Vermarktung, nicht während der Verhandlung. Für rechtliche Zweifelsfälle ziehen wir eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Grundverkehrsrecht hinzu.

Kaufnebenkosten in Österreich — und warum sie Sie als Verkäufer angehen

Die Kaufnebenkosten trägt in Österreich üblicherweise der Käufer. Trotzdem gehören sie in Ihr Bild vom Verkauf: Sie bestimmen mit, welchen Gesamtbetrag ein Interessent aufbringen muss, und sie beeinflussen damit die Zahlungsbereitschaft für den Kaufpreis selbst.

Die beiden gesetzlich fixierten Posten sind die Grunderwerbsteuer und die Grundbucheintragungsgebühr. Nach § 7 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 beträgt die Steuer beim entgeltlichen Erwerb zwischen fremden Dritten 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Für die Einverleibung des Eigentumsrechts fällt nach Tarifpost 9 des Gerichtsgebührengesetzes eine Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent an. Beide Beträge werden in der Regel über den Treuhänder abgeführt.

Ein Punkt, den viele Verkäufer nicht auf dem Schirm haben: Nach § 9 des Grunderwerbsteuergesetzes sind bei einem Kaufvertrag die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen Steuerschuldner — also beide Vertragsteile gemeinsam. Wer die Steuer wirtschaftlich trägt, ist eine Frage der Vereinbarung im Kaufvertrag; wen das Finanzamt in Anspruch nehmen kann, ist eine Frage des Gesetzes. Genau deshalb ist die Selbstberechnung durch den Parteienvertreter aus dem Treuhanderlag der übliche und für Sie sichere Weg.

• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent im Regelfall (§ 7 GrEStG 1987), Selbstberechnung und Abfuhr über den Parteienvertreter.
• Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 Prozent für die Einverleibung des Eigentumsrechts (Tarifpost 9 Gerichtsgebührengesetz).
• Honorar für Vertragserrichtung, Beglaubigung und Treuhandschaft: Vereinbarung mit Rechtsanwalt oder Notariat, üblicherweise vom Käufer getragen.
• Kosten der Lastenfreistellung, etwa Löschungserklärungen der finanzierenden Bank: Sache des Verkäufers.
• Maklerhonorar: Die Höchstsätze für die Vermittlung ergeben sich aus der Immobilienmaklerverordnung; anders als in Deutschland gibt es beim Kauf keine gesetzliche Grenze dafür, wie viel der Provision auf den Käufer verlagert werden darf.

Immobilienertragsteuer: was auf Sie zukommt und was zum Steuerberater gehört

Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie unterliegt in Österreich der Immobilienertragsteuer. Die Rechtsgrundlage ist § 30 des Einkommensteuergesetzes 1988; nach § 30a gilt ein besonderer Steuersatz von 30 Prozent, der grundsätzlich Abgeltungswirkung hat — die Einkünfte fließen also nicht zusätzlich in die Berechnung der übrigen Einkommensteuer ein. Auf Antrag kann stattdessen der allgemeine Tarif angewendet werden.

Der zweite Unterschied zum deutschen Ablauf ist der Zeitpunkt. In Deutschland kommt eine mögliche Besteuerung des Veräußerungsgewinns über die Einkommensteuererklärung, also mit deutlichem Abstand. In Österreich nimmt der Parteienvertreter nach § 30c des Einkommensteuergesetzes die Mitteilung an das Finanzamt und in der Regel auch die Selbstberechnung vor und führt die Steuer aus dem Treuhanderlag ab. Auf Ihrem Konto landet damit der Nettobetrag — wer damit nicht rechnet, erlebt beim Geldeingang eine Überraschung.

Das Gesetz kennt Befreiungen, allen voran die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung, und für vor dem Stichtag angeschaffte Grundstücke eine pauschale Ermittlung der Bemessungsgrundlage. Ob eine davon in Ihrem Fall greift, hängt an Fristen, Nutzungszeiträumen und Nachweisen — und ist eine steuerliche Frage, die wir bewusst nicht beantworten. Führen Sie dieses Gespräch mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie vermarkten, nicht danach. Die Objekt- und Zahlengrundlagen aus unserer Werteinschätzung stellen wir Ihnen dafür gern zur Verfügung.

Energieausweis: EAVG 2012 statt GEG

Auch beim Energieausweis gilt: Für das Objekt zählt das Recht des Landes, in dem es steht. In Deutschland regeln die §§ 80 und 87 des Gebäudeenergiegesetzes Ausstellung, Verwendung und die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. In Österreich ist das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 einschlägig.

Nach § 4 des EAVG 2012 hat der Verkäufer dem Käufer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen Energieausweis vorzulegen und ihn nach Vertragsabschluss auszuhändigen; der Ausweis darf höchstens zehn Jahre alt sein. Bereits die Anzeige ist geregelt: § 3 verpflichtet Verkäufer und den beauftragten Makler gleichermaßen, die Energiekennwerte des Gebäudes — darunter den Heizwärmebedarf — schon im Inserat anzugeben. Welche Kennwerte im Einzelnen zu nennen sind, richtet sich nach der jeweils geltenden Fassung; wir prüfen das vor jeder Veröffentlichung.

Wird kein Energieausweis vorgelegt, ist das Geschäft nicht unwirksam. § 7 des EAVG 2012 ordnet aber an, dass in diesem Fall eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart gilt — eine Rechtsfolge, die im Streitfall gegen den Verkäufer wirkt. Ein deutscher Energieausweis erfüllt die österreichische Pflicht nicht: Die Berechnungsgrundlagen und die ausgewiesenen Kennwerte sind andere. Für ein Objekt in Österreich brauchen Sie einen österreichischen Energieausweis.

Der Grenzraum Bad Reichenhall, Freilassing und Salzburg in der Praxis

Zwischen Bad Reichenhall, Freilassing und der Stadt Salzburg liegen wenige Kilometer und zwei Rechtsordnungen. Für Eigentümer, die hier leben, ist das Alltag: Man arbeitet auf der einen Seite, wohnt auf der anderen, und nicht selten liegen Elternhaus und Anlageobjekt in verschiedenen Staaten. Der häufigste Irrtum in dieser Konstellation ist die Annahme, ein Verkauf laufe „ungefähr gleich" ab. Er läuft nicht gleich ab, und zwar von der Vertragsform über die Behördenschritte bis zum Zeitpunkt der Steuer.

Wenn Sie Objekte auf beiden Seiten halten und beide verkaufen möchten, planen wir daher zwei getrennte Zeitschienen. Die österreichische Abwicklung hat mit Rangordnung, Grundverkehrserklärung, Treuhandschaft und Selbstberechnung mehr Zwischenschritte als der deutsche Weg über die notarielle Beurkundung. Wer beide Verkäufe auf denselben Stichtag legen will — etwa weil eine Anschlussimmobilie finanziert werden soll —, muss den österreichischen Vorgang früher starten.

Drei weitere Punkte sind im Grenzraum immer wieder entscheidend. Erstens die Finanzierung der Käufer: Eine Zusage einer deutschen Bank gilt nicht automatisch für ein Objekt in Österreich und umgekehrt; wir klären die Finanzierbarkeit deshalb früh und länderbezogen ab. Zweitens die Vermarktungsunterlagen: Ein Exposé lässt sich nicht eins zu eins über die Grenze kopieren, weil die gesetzlichen Pflichtangaben zum Energieausweis unterschiedlich sind. Drittens der Käuferkreis: Nachfrage aus dem Salzburger Raum trifft im Berchtesgadener Land und im Rupertiwinkel auf Nachfrage aus dem Münchner Raum — welche Ansprache trägt, entscheidet sich am konkreten Objekt.

Unser Vorgehen ist in beiden Ländern dasselbe: erst der Sachverhalt, dann die Strategie, dann die Vermarktung. Was sich unterscheidet, sind die Wege dorthin — und die kennen wir auf beiden Seiten der Saalach.

• Objekt in Deutschland: notarielle Beurkundung nach § 311b BGB, Auflassungsvormerkung, Kaufpreisfälligkeit nach Notarmitteilung.
• Objekt in Österreich: Vertragserrichtung durch Rechtsanwalt oder Notar, beglaubigte Unterschriften nach § 31 GBG, Rangordnung, Treuhandkonto.
• Energieausweis: Gebäudeenergiegesetz auf deutscher Seite, EAVG 2012 auf österreichischer Seite — zwei Dokumente, nicht eines.
• Grundverkehr: in Österreich Erklärung beziehungsweise Genehmigung als Grundbuchvoraussetzung, in Bayern ohne Entsprechung.
• Steuer: in Österreich Abzug der Immobilienertragsteuer bei der Abwicklung, in Deutschland Klärung über die Einkommensteuererklärung.