Muss mein Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Sie verkaufen Ihr Eigentum, nicht das Mietverhältnis; eine Zustimmung oder Unterschrift Ihres Mieters ist dafür nicht erforderlich. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, weil der Käufer nach § 566 BGB mit dem Eigentumsübergang in Ihre Rechte und Pflichten eintritt. Wann Ihr Mieter informiert wird, entscheiden Sie — spätestens nach der Eigentumsumschreibung sollte klar sein, an wen die Miete künftig zu zahlen ist.

Kann der Käufer meinem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen?

Nur unter engen Voraussetzungen. Der Käufer benötigt ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, muss die Gründe im Kündigungsschreiben angeben und die Fristen des § 573c BGB einhalten. Wurde das Wohnungseigentum erst nach dem Einzug des Mieters begründet, kommt die Sperrfrist des § 577a BGB hinzu: drei Jahre, in den per Landesverordnung benannten Gemeinden bis zu zehn Jahre. Ob und ab wann eine Kündigung in Betracht käme, gehört in die Prüfung einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Mietrecht.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur dann, wenn an der vermieteten Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB). War die Wohnung schon vor dem Einzug aufgeteilt, besteht kein Vorkaufsrecht. Greift es, wird der Mieter über den Kaufvertrag unterrichtet und dabei über sein Recht belehrt; ausüben kann er es innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Mitteilung durch schriftliche Erklärung. Diesen Punkt klären wir vor der Vermarktung, nicht erst beim Notar.

Muss mein Mieter Besichtigungen zulassen?

Ein allgemeines Zutrittsrecht besteht nicht, eine ernsthafte Verkaufsabsicht ist jedoch ein berechtigter Anlass, den der Mieter zu dulden hat. Vorausgesetzt sind eine rechtzeitige Ankündigung, Termine zu verkehrsüblicher Tageszeit und ein zumutbarer Umfang. In der Praxis lösen wir das über wenige, gebündelte Termine mit Vorlauf und über vollständige Unterlagen, sodass ein Teil der Interessenten ohne Wohnungsbesuch entscheiden kann.

Bringt der Verkauf im vermieteten Zustand weniger als im freien?

In der Regel liegt der erzielbare Preis unter dem einer vergleichbaren freien Wohnung, weil der Käuferkreis kleiner ist und Anleger über den Ertrag rechnen. Wie groß der Abstand ausfällt, hängt vom Verhältnis der Ist-Miete zur ortsüblichen Miete sowie von Lage, Zustand und Nachfrage ab; pauschale Prozentwerte helfen nicht weiter. In unserer Werteinschätzung stellen wir beide Szenarien mit offengelegten Annahmen nebeneinander, damit Sie auf Zahlenbasis entscheiden können.

Vermietet verkaufen

Wohnung mit Mieter verkaufen: Rechte, Sperrfrist, Käuferkreis

27. Juli 2026 · 10 Min. Lesezeit

Eine vermietete Wohnung können Sie jederzeit verkaufen — der Mietvertrag läuft unverändert weiter, weil der Käufer nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt. Ihr Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen. Käufer sind überwiegend Kapitalanleger; eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich.

Kauf bricht nicht Miete: Was § 566 BGB für Ihren Verkauf bedeutet

Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung brauchen Sie weder die Zustimmung noch die Unterschrift Ihres Mieters. Was Sie verkaufen, ist das Eigentum an der Wohnung — nicht das Mietverhältnis. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in die Rechte und Pflichten aus dem laufenden Mietvertrag ein. Miethöhe, vereinbarte Laufzeiten, Kündigungsschutz und alle Nebenabreden bleiben unverändert bestehen.

Maßgeblich ist dabei nicht der Notartermin, sondern die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Bis dahin bleiben Sie Vermieter: Sie vereinnahmen die Miete, Sie sind Ansprechpartner bei Reparaturen, Sie zeichnen Schreiben an den Mieter. Diese Zwischenphase dauert je nach Grundbuchamt einige Wochen bis Monate und wird im Kaufvertrag geregelt — einschließlich der Frage, wem die Mieten ab welchem Stichtag zustehen und wer welchen Abrechnungszeitraum bei den Betriebskosten übernimmt.

Auch die Mietsicherheit wandert mit. Nach § 566a BGB tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein; kann der Mieter sie am Ende des Mietverhältnisses beim Käufer nicht durchsetzen, bleiben Sie als früherer Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar und halten Sie Stand und Zinsen im Kaufvertrag fest.

Ergänzend ordnet § 566 Absatz 2 BGB an, dass Sie für Pflichten, die der Käufer nicht erfüllt, wie ein Bürge haften, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. In der Praxis wird das selten relevant. Es erklärt aber, warum eine saubere, dokumentierte Übergabe von Verträgen, Abrechnungen und Kaution in Ihrem eigenen Interesse liegt.

Vorkaufsrecht des Mieters: Zwei Daten entscheiden

Ein Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter nicht automatisch. § 577 BGB knüpft es an eine bestimmte Konstellation: An den vermieteten Räumen wurde erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet oder soll begründet werden, und die Wohnung wird an einen Dritten verkauft. War die Wohnung dagegen schon vor dem Einzug des Mieters als Eigentumswohnung aufgeteilt — der Regelfall bei klassischen Anlagewohnungen —, greift § 577 BGB nicht. Ausgenommen sind zudem Verkäufe an Familienangehörige oder an Angehörige des Haushalts des Vermieters.

Die Prüfung ist damit eine Datumsfrage, und sie gehört an den Anfang: Datum der Teilungserklärung gegen Beginn des Mietverhältnisses. Diesen Abgleich nehmen wir vor der Vermarktung vor, damit im Notartermin niemand überrascht wird und der Zeitplan hält.

Greift das Vorkaufsrecht, ist der weitere Ablauf klar geregelt. Der Mieter wird über den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags unterrichtet; diese Mitteilung ist nach § 577 Absatz 2 BGB mit einer Belehrung über das Vorkaufsrecht zu verbinden. Ausüben kann er es bei Grundstücken innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Mitteilung (§ 469 Absatz 2 BGB), und zwar durch schriftliche Erklärung Ihnen gegenüber. Er tritt dann zu denselben Bedingungen ein, die mit dem Käufer vereinbart wurden.

Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 577 Absatz 5 BGB unwirksam; ein vorab erklärter Verzicht trägt also nicht. Wird die Unterrichtung versäumt und das Vorkaufsrecht dadurch vereitelt, kann das Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen. Bestehen in Ihrem Fall Zweifel, lassen Sie die Konstellation von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht prüfen — das Notariat weist auf den Punkt ebenfalls hin.

Kündigungssperrfrist: Warum ein Selbstnutzer oft nicht einziehen kann

Dieser Punkt bestimmt in der Praxis, wer Ihre Wohnung überhaupt kaufen kann. Wurde an der vermieteten Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses anschließend veräußert, kann sich der Käufer nach § 577a Absatz 1 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf (§ 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB) oder auf eine Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (Nummer 3) berufen. Bestand das Wohnungseigentum bereits vor dem Einzug des Mieters, greift die Sperrfrist nicht. § 577a Absatz 1a BGB erstreckt die Beschränkung zudem auf Veräußerungen an Personengesellschaften oder an mehrere Erwerber.

§ 577a Absatz 2 BGB erlaubt den Ländern, diese Frist in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre zu verlängern. Bayern macht davon Gebrauch: Die Bayerische Mieterschutzverordnung in ihrer seit dem 1. Januar 2026 geltenden Fassung benennt die betroffenen Gemeinden einzeln — nach Angaben des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz sind es 285 Städte und Gemeinden gegenüber zuvor 208. Ob Ihre Gemeinde darunter fällt, prüfen wir anhand der aktuellen Fassung, bevor wir über Zielgruppen und Preisstrategie sprechen.

Der Fristlauf knüpft an die Veräußerung an; in der Rechtsprechung wird dafür auf die Eigentumsumschreibung im Grundbuch abgestellt, nicht auf den Notartermin. Und auch nach Ablauf der Sperrfrist ist eine Kündigung kein Selbstläufer: Der Käufer benötigt ein berechtigtes Interesse, muss die Gründe im Kündigungsschreiben angeben (§ 573 Absatz 3 BGB), die Fristen des § 573c BGB wahren — drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs, nach acht Jahren neun Monate — und mit einem Widerspruch des Mieters wegen Härte nach § 574 BGB rechnen.

Für Sie als Verkäufer folgt daraus zweierlei. Erstens sollten Sie einem Kaufinteressenten, der selbst einziehen möchte, die Rechtslage früh und nüchtern erklären, statt Erwartungen entstehen zu lassen, die später platzen. Zweitens verschiebt eine lange Sperrfrist den Käuferkreis in Richtung Kapitalanleger. Das ist keine schlechte Nachricht — es ist die Grundlage einer Vermarktung, die trägt.

Besichtigungen im bewohnten Objekt: was zumutbar ist

Ein allgemeines Zutrittsrecht zur Wohnung haben Sie als Vermieter nicht; die Wohnung ist der geschützte Lebensbereich Ihres Mieters. Ein berechtigter Anlass wie eine ernsthafte Verkaufsabsicht begründet aber ein Besichtigungsrecht, das der Mieter zu dulden hat. Voraussetzung sind eine rechtzeitige Ankündigung, Termine zu verkehrsüblicher Tageszeit an Werktagen und ein Umfang, der zumutbar bleibt.

Was rechtzeitig heißt, ist gesetzlich nicht festgelegt und hängt vom Einzelfall ab. In der Praxis lösen einige Tage Vorlauf und eine Terminabstimmung, die auf Arbeitszeiten und Familienalltag Rücksicht nimmt, kaum Streit aus. Wer stattdessen kurzfristig mit wechselnden Interessenten vor der Tür steht, riskiert genau das — und ein Mietverhältnis unter Spannung mindert den Wert des Objekts für jeden Käufer.

Wir gehen deshalb nach einem festen Muster vor. Es schützt Ihr Mietverhältnis und hält den Verkaufsprozess gleichzeitig in Bewegung:

Ein sachlicher Hinweis nimmt fast immer den Druck aus der Sache: Für Ihre Mieter ändert der Verkauf am Mietverhältnis nichts. Wer das früh und verständlich erklärt, nimmt die Sorge vor dem Auszug — und erhält in aller Regel Termine, die funktionieren.

Wir informieren Ihre Mieter erst, wenn Sie es freigeben — und dann persönlich, nicht über einen Aushang im Treppenhaus.
Jeder Termin wird schriftlich mit Vorlauf angekündigt, mit mindestens einer Alternative zur Auswahl.
Wir bündeln Besichtigungen, damit aus zehn Einzelterminen zwei werden.
Grundrisse, Unterlagen und Ertragsdaten stellen wir vollständig bereit, sodass ein Teil der Interessenten ohne Wohnungsbesuch entscheiden kann.
Jeder Termin wird persönlich begleitet; fotografiert wird in bewohnten Räumen nur mit Einverständnis.

Kapitalanleger oder Selbstnutzer: wer eine vermietete Wohnung kauft

Vermietete Wohnungen werden überwiegend von Kapitalanlegern gekauft. Diese Käufergruppe entscheidet über Zahlen: Ist-Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete, Mietvertragslage und vereinbarte Anpassungen, Stand der Instandhaltungsrücklage, beschlossene Sanierungen der Gemeinschaft, Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten. Stimmungsvolle Fotos helfen hier wenig, eine belastbare Unterlagenlage sehr.

Selbstnutzer scheiden nicht vollständig aus, ihr Kreis wird jedoch deutlich kleiner. Wer selbst einziehen möchte, muss die Sperrfrist und die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung kennen und akzeptieren — in Gemeinden mit zehnjähriger Sperrfrist ist das für die meisten kein gangbarer Weg. Umgekehrt gibt es Interessenten, die eine Wohnung bewusst als Anlage erwerben und den bestehenden Mietvertrag als Vorteil sehen.

Auf den Preis wirkt sich das aus. Ein Abschlag gegenüber dem Verkauf im freien Zustand ist am Markt üblich; wie groß er ausfällt, hängt vom Abstand zwischen Ist-Miete und ortsüblicher Miete, von Lage, Zustand und der Nachfrage nach Anlagewohnungen ab. Pauschale Prozentwerte führen dabei in die Irre. Belastbar wird die Frage erst am konkreten Objekt — dafür stellen wir in unserer Werteinschätzung beide Szenarien nebeneinander: vermietet an Anleger und frei an Eigennutzer, mit offengelegten Annahmen und Quellen.

Auf einen Auszug zu warten ist ebenfalls eine Entscheidung mit Preisschild: gebundenes Kapital, laufende Instandhaltung, Marktrisiko — und ein Auszug lässt sich weder planen noch erzwingen. Steuerliche Fragen, etwa zur Spekulationsfrist nach § 23 EStG, klären Sie bitte vorab mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater; dazu beraten wir bewusst nicht.

Ablauf im Korridor München–Salzburg: die Reihenfolge, die sich bewährt hat

Die Reihenfolge entscheidet über den Verlauf. Wer zuerst inseriert und danach prüft, sammelt Absagen ein: von Selbstnutzern, sobald der Mietvertrag zur Sprache kommt, und von Anlegern, sobald Unterlagen fehlen. Wir arbeiten deshalb in dieser Folge:

Zwei Dinge unterscheiden sich innerhalb des Korridors. Erstens die Gemeindekulisse: Die Mieterschutzverordnung benennt die Gemeinden einzeln, und der Kreis wurde zum 1. Januar 2026 erweitert. Ob Ihr Objekt in einer benannten Gemeinde liegt, ist in wenigen Minuten geklärt — die Antwort verändert die Zielgruppenstrategie erheblich.

Zweitens die Grenze. Für Wohnungen im Raum Salzburg gilt österreichisches Recht, unter anderem das Mietrechtsgesetz, mit eigenen Regeln zu Befristung, Mietzins und Kündigung. Die deutschen Vorschriften dieses Artikels sind dort nicht übertragbar. Für solche Objekte binden wir eine österreichische Rechtsvertretung und ein Notariat vor Ort ein, bevor wir mit der Vermarktung beginnen.

Rechtslage klären: Datum der Teilungserklärung gegen Beginn des Mietverhältnisses — daraus ergeben sich Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) und Sperrfrist (§ 577a BGB).
Gemeinde prüfen: Steht sie in der geltenden Fassung der Bayerischen Mieterschutzverordnung, gilt die verlängerte Sperrfrist.
Unterlagen zusammenstellen: Mietvertrag mit allen Nachträgen, Kautionsnachweis, Betriebskostenabrechnungen, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand, Energieausweis.
Kostenlose Werteinschätzung in beiden Szenarien — vermietet und frei —, schriftlich hergeleitet und mit Quellen.
Strategie festlegen und die Kommunikation gegenüber den Mietern abstimmen: Wer informiert wann, worüber und in welcher Form.
Käuferansprache passend zum Szenario: gezielt und diskret bei vorgemerkten Anlegern oder offen am Markt, je nach Ihrer Entscheidung.
Notartermin und Übergabe: Mietvertrag, Kaution, Abrechnungsstichtage und die Mitteilung an die Hausverwaltung sauber überleiten.