Welche Unterlagen sind beim Hausverkauf gesetzlich vorgeschrieben?

Zwingend vorgeschrieben ist der Energieausweis: Nach § 80 Absatz 4 GEG legen Sie ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags. Schalten Sie eine Anzeige in kommerziellen Medien, verlangt § 87 GEG bestimmte Angaben daraus. Ausnahmen bestehen nach § 79 Absatz 4 GEG für kleine Gebäude und in Teilen für Baudenkmäler. Alle übrigen Unterlagen sind nicht gesetzlich gefordert, werden von Käufern und deren Banken aber regelmäßig verlangt.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug für mein Haus?

Beim Grundbuchamt des örtlich zuständigen Amtsgerichts. Als eingetragener Eigentümer müssen Sie kein berechtigtes Interesse darlegen, § 12 GBO gewährt Ihnen die Einsicht ohne weitere Begründung. In Bayern lässt sich der Ausdruck vielfach auch über das Online-Verfahren des zuständigen Grundbuchamts anfordern. Auf Wunsch übernehmen wir die Anforderung im Rahmen der Verkaufsvorbereitung für Sie.

Was mache ich, wenn Baupläne oder die Baugenehmigung fehlen?

Dann führt der Weg in die Bauakte: beim Bauamt des Landratsamts, in der Landeshauptstadt München bei der Zentralregistratur der Lokalbaukommission. Sie beantragen Akteneinsicht und erhalten einen Termin, Bevollmächtigte benötigen eine Vollmacht. Rechnen Sie damit, dass in der Bauakte weder ein Energieausweis noch eine Wohnflächenberechnung liegt, beides muss aus anderer Quelle kommen. Diesen Weg gehen wir für unsere Auftraggeber in der Regel selbst.

Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich bei einem geerbten Haus?

Zunächst den Nachweis der Erbfolge nach § 35 GBO, in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsniederschrift, und darauf aufbauend die Berichtigung des Grundbuchs. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Berichtigung nach Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG gebührenfrei. Steuerliche Fragen rund um den Nachlass gehören zu Ihrem Steuerberater, dazu beraten wir bewusst nicht.

Muss ich Käufern bekannte Mängel und die zugehörigen Unterlagen offenlegen?

Bekannte Mängel gehören auf den Tisch, und zwar bevor über den Preis verhandelt wird. Auf einen vertraglichen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Praktisch heißt das: Feuchtigkeitsschäden, offene Auflagen aus der Bauakte oder nicht genehmigte Anbauten dokumentieren und offenlegen. Wie weit die Aufklärungspflicht in Ihrem Fall reicht, beurteilt ein Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht.

Ratgeber Hausverkauf

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

27. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit

Für den Hausverkauf benötigen Sie vor allem Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne mit Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung und einen gültigen Energieausweis. Hinzu kommen Nachweise zu Modernisierungen, der Feuerstättenbescheid des Schornsteinfegers sowie Grundsteuer- und Versicherungsunterlagen. Gesetzlich zwingend ist davon nur der Energieausweis, alles Weitere entscheidet darüber, wie schnell Käufer und deren Banken zusagen.

Warum die Unterlagen über Tempo und Preis mitentscheiden

Ein Hausverkauf scheitert selten am Interesse und häufig an der Mappe. Sobald ein Käufer finanzieren möchte, verlangt seine Bank Dokumente: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Flächenangaben, Energieausweis. Fehlt davon etwas, verschiebt sich die Finanzierungszusage und mit ihr der Notartermin.

Für Sie als Eigentümer hat das zwei Folgen. Erstens kostet jede Lücke Zeit, weil Ämter, Verwaltungen und Nachlassgerichte ihren eigenen Takt haben. Zweitens kostet sie Verhandlungsposition: Wer auf eine Frage keine Antwort hat, lädt zum Nachverhandeln ein. Eine vollständige Mappe wirkt umgekehrt wie ein stiller Beleg dafür, dass am Haus über die Jahre sauber gearbeitet wurde.

Deshalb beginnt jede Verkaufsvorbereitung bei uns mit einer Bestandsaufnahme: Was liegt bei Ihnen im Ordner, was fehlt, was muss neu beschafft werden. Die Beschaffung übernehmen wir. Sie müssen weder wissen, welches Amt welches Dokument führt, noch selbst Termine vereinbaren.

Pflicht oder hilfreich — die Trennung, die viele überrascht

Gesetzlich zwingend ist beim Hausverkauf im Kern ein einziges Dokument: der Energieausweis. Nach § 80 Absatz 4 GEG ist er Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags zu übergeben. Kommt eine Anzeige in kommerziellen Medien hinzu, verlangt § 87 GEG bestimmte Angaben daraus, sofern der Ausweis bei Aufgabe der Anzeige bereits vorliegt.

Ausnahmen regelt § 79 Absatz 4 GEG: Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden, auf Baudenkmäler ist § 80 Absatz 3 bis 7 GEG nicht anzuwenden. Ob Ihr Haus als Baudenkmal geführt wird, klärt die untere Denkmalschutzbehörde am Landratsamt.

Alles Weitere ist nicht vorgeschrieben, praktisch aber kaum verzichtbar, weil Käufer und Banken danach fragen. Unabhängig von Papieren gilt zudem: Bekannte Mängel gehören offengelegt. Auf einen vertraglichen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Wie weit Ihre Aufklärungspflicht im Einzelfall reicht, beantwortet ein Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht.

Die Kernmappe: welches Dokument von welcher Stelle kommt

Die folgende Aufstellung deckt den typischen Hausverkauf ab. Hinter jedem Dokument steht die Stelle, die es führt — das erspart Ihnen die Suche nach dem richtigen Ansprechpartner. Vieles davon liegt bereits bei Ihnen, oft verteilt auf mehrere Ordner und Jahrzehnte.

Arbeiten Sie die Liste als Bestandsaufnahme durch und haken Sie ab, was vorhanden ist. Was übrig bleibt, ist Ihre Beschaffungsliste — und genau die übernehmen wir, sobald wir Ihr Haus vermarkten.

Grundbuchauszug — Grundbuchamt beim örtlich zuständigen Amtsgericht. Als eingetragener Eigentümer sind Sie nach § 12 GBO ohne weitere Begründung einsichtsberechtigt.
Auszug aus dem Liegenschaftskataster, umgangssprachlich Flurkarte — Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung des Landkreises.
Baugenehmigung, Bauzeichnungen, Schnitte und Ansichten — Bauakte beim Bauamt des Landratsamts, in der Landeshauptstadt München bei der Lokalbaukommission.
Wohn- und Nutzflächenberechnung — meist in Ihren eigenen Bauunterlagen oder beim planenden Architekturbüro. In der Bauakte liegt sie nicht zwingend.
Energieausweis — von einer ausstellungsberechtigten Person. Für einen Verbrauchsausweis werden die Heizkostenabrechnungen zurückliegender Abrechnungsperioden gebraucht.
Feuerstättenbescheid und Auszug aus dem Kehrbuch — bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger. Den Bescheid erlässt er im Anschluss an die Feuerstättenschau nach § 14 SchfHwG.
Grundsteuerbescheid und Bescheide über Grundbesitzabgaben — Gemeinde- beziehungsweise Stadtkasse.
Nachweise über Erschließungs- und Anliegerbeiträge — Gemeinde.
Police der Wohngebäudeversicherung — Ihr Versicherer.
Rechnungen und Nachweise zu Dach, Heizung, Fenstern, Dämmung und Sanierungen — Ihre eigene Ablage. Handwerksbetriebe stellen Zweitschriften in der Regel bereitwillig aus.
Auskunft aus dem Altlastenkataster — Landratsamt oder kreisfreie Stadt als zuständige Stelle nach dem Bayerischen Bodenschutzgesetz.

Unterlagen, die nur in bestimmten Fällen dazukommen

Nicht jedes Haus braucht dieselbe Mappe. Ergänzend werden verlangt: Mietverträge mit allen Nachträgen und Nebenkostenabrechnungen bei vermieteten Häusern, die Teilungserklärung bei Doppel- und Reihenhäusern mit Gemeinschaftseigentum, Erbnachweise beim geerbten Haus, Genehmigungen für Anbauten und Wintergärten, wasserrechtliche Erlaubnisse für Erdwärmesonden oder Brunnen sowie Unterlagen zu Öltank, Zisterne und Photovoltaikanlage samt Einspeisevertrag.

Beim vermieteten Haus lohnt besondere Sorgfalt. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in das laufende Mietverhältnis ein, Kauf bricht nicht Miete. Was nicht sauber dokumentiert ist — mündliche Absprachen, Staffelmieten, Untervermietungen, Zusagen zu Renovierungen —, wird später zwischen Käufer und Mieter zum Streitpunkt und fällt in der Verhandlung auf Sie zurück.

Beim geerbten Haus steht der Nachweis der Erbfolge nach § 35 GBO am Anfang, in der Regel ein Erbschein oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsniederschrift. Darauf baut die Grundbuchberichtigung auf. Steuerliche Fragen rund um den Nachlass gehören zu Ihrem Steuerberater, dazu beraten wir bewusst nicht.

Bayern-Besonderheit: Baulasten stehen im Grundbuch

In den meisten Bundesländern gehört der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis zur Standardmappe. In Bayern führt dieser Weg ins Leere, denn Bayern kennt — anders als nahezu alle übrigen Länder — kein Baulastenverzeichnis. Die Anfrage beim Landratsamt bleibt entsprechend ohne Ergebnis, weil das Register hier nicht existiert.

Gesichert werden vergleichbare Verpflichtungen über das Grundbuch: als Grunddienstbarkeit zugunsten des begünstigten Grundstücks und als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Bauaufsichtsbehörde, eingetragen in Abteilung II. Für Sie heißt das: Abteilung II Ihres Grundbuchauszugs ist die Stelle, an der Zufahrts-, Abstandsflächen- und Stellplatzregelungen sichtbar werden.

Diese Eintragungen sollten Sie vor der Vermarktung gelesen und verstanden haben, nicht erst, wenn ein Käufer beim Notar nachfragt. Wir gehen Abteilung II mit Ihnen durch und ordnen ein, was die Eintragungen im Alltag bedeuten. Interessenten aus anderen Bundesländern erklären wir zusätzlich, warum ein Baulastenauszug in Bayern nicht beigebracht werden kann.

Welche Stelle im Korridor München–Salzburg zuständig ist

Die Zuständigkeiten wechseln mit der Landkreisgrenze. Für das Liegenschaftskataster regelt das in Bayern die Verordnung über die Bezirke der Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Im Korridor bedeutet das: Für den Landkreis Berchtesgadener Land und damit für Bad Reichenhall, Freilassing und Berchtesgaden ist das Amt mit Sitz in Freilassing zuständig, für den Landkreis Traunstein das Amt in Traunstein. Die Landkreise Altötting und Mühldorf a. Inn werden gemeinsam vom Amt in Mühldorf a. Inn betreut, das damit auch Burghausen abdeckt. Für Erding, Freising und München bestehen eigene Ämter am jeweiligen Sitz.

Die Grundbücher führen die Amtsgerichte: für Grundstücke im Landkreis Berchtesgadener Land das Grundbuchamt am Amtsgericht Laufen, für den Landkreis Erding das Amtsgericht Erding, für den Landkreis Freising das Amtsgericht Freising, in den übrigen Landkreisen jeweils das örtlich zuständige Amtsgericht. Bauakten liegen beim Bauamt des Landratsamts. In der Landeshauptstadt München verwaltet sie die Zentralregistratur der Lokalbaukommission, die ausdrücklich weder Energieausweise noch Wohnflächenberechnungen enthält. Beides muss also aus anderer Quelle kommen.

Für Salzburg gelten eigene Regeln. Das Grundbuch führen die Bezirksgerichte, Auszüge erhalten Sie über das Gericht, über Notare oder über die amtlichen Verrechnungsstellen der Grundstücksdatenbank. Der Energieausweis richtet sich nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012; in Inseraten sind daraus der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor anzugeben. Wer beiderseits der Grenze verkauft, sollte diese Unterschiede früh einplanen.

Was am längsten dauert — und womit Sie zuerst anfangen

Nicht jede Unterlage kostet gleich viel Zeit. Grundbuchauszug und Flurkarte sind vergleichsweise zügig zu bekommen, vielfach über die Online-Verfahren der bayerischen Justiz und der Vermessungsverwaltung. Alles, was einen Antrag, einen Termin oder eine dritte Person voraussetzt, dauert spürbar länger.

Erfahrungsgemäß sind vier Posten die Bremsklötze. Die Einsicht in die Bauakte braucht Antrag, Termin und bei Bevollmächtigten eine Vollmacht. Der Energieausweis verzögert sich, wenn für einen Verbrauchsausweis erst Heizkostenabrechnungen zusammengetragen werden müssen, und Erbnachweise hängen an den Bearbeitungszeiten des Nachlassgerichts. Am längsten liegen erfahrungsgemäß Unterlagen von Verwaltungen, Versicherern oder Voreigentümern, bei denen niemand nachfasst.

Daraus ergibt sich eine sinnvolle Reihenfolge: zuerst Bauakteneinsicht, Energieausweis und im Erbfall den Erbnachweis anstoßen, parallel Grundbuchauszug und Flurkarte anfordern, zuletzt Rechnungen, Policen und Bescheide aus der eigenen Ablage sortieren. Wer so vorgeht, hat die Mappe beisammen, bevor der erste Interessent fragt.

Ein Hinweis für Erbfälle, der oft zu spät kommt: Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt beantragt und die Erbfolge nach § 35 GBO nachgewiesen, fällt dafür nach Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG keine Gebühr an. Nach Ablauf der Frist wird sie erhoben, unabhängig vom Grund der Verzögerung.