Wer zahlt beim Hausverkauf die Maklerprovision?

Das Gesetz ordnet keine Teilung an. Die Provision schuldet, wer den Maklervertrag geschlossen hat; ohne eine gesonderte Vereinbarung mit dem Käufer trägt eine beauftragende Verkäuferseite sie allein. Beteiligt werden kann die andere Seite nach § 656d BGB nur bis zu dem Betrag, den die beauftragende Partei selbst trägt, und der Anspruch wird erst fällig, wenn diese gezahlt und das nachgewiesen hat. Ist der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich beide nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichten. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten ist die Verteilung frei vereinbar.

Kann die Provision vollständig auf den Käufer abgewälzt werden?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Verbraucher als Käufer nicht. Eine Vereinbarung, die den Käufer stärker belastet als die Partei, die den Makler beauftragt hat, ist nach § 656d BGB unwirksam; der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 138/24) entschieden, dass eine solche Vereinbarung insgesamt nichtig ist. Wird mit dem Käufer gar nichts vereinbart, bleibt die Provision ohnehin vollständig bei der beauftragenden Partei. Außerhalb dieses Anwendungsbereichs, etwa bei Mehrfamilienhäusern, gilt Vertragsfreiheit.

Muss ich zahlen, wenn der Verkauf nicht zustande kommt?

Nein. Der Maklerlohn ist nach § 652 BGB eine Erfolgsvergütung: Er entsteht nur, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung tatsächlich geschlossen wird. Unsere Werteinschätzung begründet keinen Maklervertrag; ihre Konditionen vereinbaren wir im Erstgespräch. Prüfen Sie bei jedem Angebot dennoch, ob im Vertrag zusätzliche Aufwandspauschalen versteckt sind — bei uns gibt es keine.

Gilt der Halbteilungsgrundsatz auch beim Mehrfamilienhaus?

Nein. Die §§ 656a bis 656d BGB erfassen ausdrücklich nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien fallen nicht darunter, dort ist die Provisionsverteilung frei verhandelbar. Entscheidend ist die Einordnung des Objekts, und die kann im Grenzfall schwierig sein: Ein Haus mit untergeordneter Einliegerwohnung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weiterhin ein Einfamilienhaus sein.

Wer zahlt die Provision bei einem Verkauf in Salzburg?

In Österreich gilt eigenes Recht: Maßgeblich sind das Maklergesetz und die Immobilienmaklerverordnung, nicht die deutschen §§ 656a bis 656d BGB. Ein Halbteilungsgrundsatz besteht dort nicht, und beide Seiten können provisionspflichtig werden, wenn beide einen eigenen Maklervertrag abgeschlossen haben. Wie das für Ihr Objekt konkret aussieht, erklären wir im Erstgespräch und legen es Ihnen vor jeder Beauftragung schriftlich vor.

Kosten und Recht beim Verkauf

Maklerprovision beim Immobilienverkauf: Wer zahlt was?

27. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit

Wer den Makler beauftragt, schuldet die Provision. Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit einem Verbraucher als Käufer ordnet das Gesetz keine Teilung an, sondern begrenzt nur, was auf die andere Seite verlagert werden darf: höchstens so viel, wie die beauftragende Partei selbst trägt (§§ 656c, 656d BGB). Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten gilt Vertragsfreiheit.

Wann überhaupt eine Provision entsteht

Die Maklerprovision ist im deutschen Recht eine Erfolgsvergütung. Nach § 652 Absatz 1 BGB schuldet den Maklerlohn nur, wer ihn versprochen hat und bei wem der Vertrag gerade infolge des Nachweises oder der Vermittlung durch den Makler zustande kommt. Ohne Kaufvertrag entsteht kein Anspruch — unabhängig davon, wie viel Arbeit vorher angefallen ist.

Daraus folgt eine für Eigentümer wichtige Konsequenz: Vorbereitende Leistungen wie eine Objektbesichtigung, eine Marktrecherche oder unsere Werteinschätzung begründen für sich genommen keine Zahlungspflicht. Ein Zahlungsanspruch setzt immer ein Provisionsversprechen voraus, und dieses Versprechen muss wirksam vereinbart worden sein.

Fällig wird die Provision in der Praxis regelmäßig mit dem notariellen Kaufvertrag. Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Maklerlohn nach § 652 Absatz 1 Satz 2 BGB erst verlangt werden, wenn diese Bedingung eintritt. Wann genau gezahlt wird, gehört ausdrücklich in den Maklervertrag, damit es dazu später keine Auslegungsfragen gibt.

Der Maklervertrag braucht Textform

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt eine eigene Formvorschrift. § 656a BGB verlangt, dass ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, in Textform geschlossen wird.

Textform ist weniger streng als Schriftform: Eine E-Mail genügt, solange die Erklärung lesbar ist, die Person des Erklärenden erkennbar wird und der Text dauerhaft gespeichert werden kann. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Was dagegen nicht mehr ausreicht, ist ein stillschweigender Vertragsschluss durch bloßes Verhalten — etwa dadurch, dass jemand ein Exposé anfordert und zur Besichtigung erscheint.

Wird die Form nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig; ein Provisionsanspruch entsteht dann nicht. Für Sie als Eigentümer folgt daraus eine einfache Regel: Lassen Sie sich die Provisionsvereinbarung vor Beginn der Tätigkeit in Textform geben und bewahren Sie sie auf.

Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz bei Wohnung und Einfamilienhaus

Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern hat der Gesetzgeber Grenzen für die Verteilung der Maklerkosten gesetzt. Die Vorschriften greifen nach § 656b BGB allerdings nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Erwirbt ein Unternehmen die Immobilie im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit, gelten sie nicht.

Über die Höhe der Provision sagt das Gesetz nichts — sie bleibt Verhandlungssache und gehört vor der Beauftragung offen auf den Tisch. Eine Teilung ordnet das Gesetz ebenfalls nicht an; der geläufige Name führt an dieser Stelle in die Irre. Geregelt ist allein, wie viel von der Provision auf die Partei verlagert werden darf, die den Makler nicht beauftragt hat. Ohne eine solche Vereinbarung trägt die beauftragende Partei die Provision allein — beim typischen Verkauf eines Einfamilienhauses ist das der gesetzliche Normalfall, nicht die Ausnahme.

Im Einzelnen unterscheidet das Gesetz mehrere Konstellationen:

Doppeltätigkeit (§ 656c Absatz 1 BGB): Lässt sich der Makler von beiden Kaufvertragsparteien einen Maklerlohn versprechen, ist das nur zulässig, wenn sich beide in gleicher Höhe verpflichten.
Unentgeltliche Tätigkeit (§ 656c Absatz 1 BGB): Wird der Makler für eine Partei unentgeltlich tätig, kann er auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn verlangen. Ein Erlass gegenüber einer Seite wirkt zugunsten der anderen.
Einseitige Beauftragung (§ 656d Absatz 1 BGB): Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung verpflichtet, nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Fälligkeit (§ 656d Absatz 1 BGB): Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihre eigene Zahlung geleistet und dies nachgewiesen hat.
Rechtsfolge (§ 656c Absatz 2 BGB): Ein Maklervertrag, der von diesen Vorgaben abweicht, ist unwirksam.

Wo der Halbteilungsgrundsatz nicht gilt

Die §§ 656a bis 656d BGB knüpfen ausdrücklich an Wohnungen und Einfamilienhäuser an. Für unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gelten sie nicht. Dort bleibt es bei der Vertragsfreiheit: Verkäufer, Käufer und Makler können vereinbaren, wer die Provision trägt und in welchem Verhältnis. In diesen Segmenten wird die Provision häufig anders verteilt als beim Eigenheim.

Was ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschriften ist, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 6. März 2025 präzisiert (I ZR 32/24). Maßgeblich ist danach, ob der Erwerb für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzigen Haushalts dient. Eine Einliegerwohnung oder eine untergeordnete gewerbliche Nutzung steht dieser Einordnung nicht entgegen.

Die Abgrenzung ist damit keine Formsache. Ob ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung noch unter die §§ 656c und 656d BGB fällt, entscheidet über die Wirksamkeit der gesamten Provisionsvereinbarung. Wir klären diese Einordnung deshalb vor der Beauftragung und halten das Ergebnis im Maklervertrag fest; in Zweifelsfällen gehört die Frage zu einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Wenn die Provisionsvereinbarung nicht hält

Ein Verstoß gegen diese Grenzen bleibt nicht folgenlos. § 656c Absatz 2 BGB ordnet die Unwirksamkeit des Maklervertrags an. Zu § 656d BGB hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 6. März 2025 entschieden (I ZR 138/24), dass eine dagegen verstoßende Vereinbarung über die Maklerkosten insgesamt nichtig ist — und nicht etwa auf das zulässige Maß zurückgeführt wird.

Unabhängig davon steht Verbrauchern ein Widerrufsrecht zu, wenn der Maklervertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, also etwa per E-Mail oder bei einem Termin in der eigenen Wohnung. Die Frist beträgt nach §§ 312g und 355 BGB vierzehn Tage; sie beginnt nicht zu laufen, bevor eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung vorliegt.

Ob in einem konkreten Fall eine Rückforderung in Betracht kommt, hängt vom Einzelfall und von den vorliegenden Unterlagen ab. Das ist eine Rechtsfrage, die zu einem Fachanwalt gehört; wir beraten dazu bewusst nicht. Was wir übernehmen können, ist die geordnete Aufbereitung der Vertragsunterlagen, damit Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt zügig arbeiten kann.

Die Reihenfolge in der Praxis — von München bis ins Berchtesgadener Land

Im Korridor zwischen München und Salzburg treffen sehr unterschiedliche Käuferstrukturen aufeinander: In Freising und Erding prägen Zuzug und Pendlerlage das Bild, im Berchtesgadener Land und um Bad Reichenhall spielen Zweitwohnsitze und Käufer von weiter her eine größere Rolle. An der Rechtslage zur Provision ändert das nichts — wohl aber an der Frage, wer Ihnen gegenübersitzt und welche Unterlagen wann gebraucht werden.

Wenn Sie Angebote mehrerer Maklerhäuser vergleichen, sind drei Punkte aussagekräftiger als jede Prozentangabe: Steht die Provision vor der Beauftragung in Textform fest, ist sie an den Erfolg geknüpft, und passt die Verteilung zur Objektart. Wo eine dieser drei Antworten unklar bleibt, lohnt sich Nachfragen — bei uns ebenso wie bei jedem anderen Haus.

Die Reihenfolge, die sich dabei bewährt hat, ist bewusst unspektakulär:

Erstgespräch ohne Unterschrift: Objektart, Käuferkreis und Ihr Zeithorizont werden geklärt.
Kostenlose Werteinschätzung: schriftlich hergeleitet, jede Zahl mit Quelle — und ohne dass daraus ein Maklervertrag entsteht.
Einordnung der Objektart: Wohnung oder Einfamilienhaus einerseits, Grundstück, Mehrfamilienhaus oder Gewerbe andererseits. Davon hängt ab, welche Regeln für die Provision gelten.
Maklervertrag in Textform: mit ausdrücklicher Provisionsregelung, Fälligkeit und Widerrufsbelehrung — vor Beginn der Vermarktung.
Abgleich mit Exposé und Kaufvertrag: Das Notariat nimmt die Provisionsregelung in den Kaufvertragsentwurf auf; wir gleichen sie mit dem Maklervertrag ab, bevor Sie unterschreiben.

Österreich: eigenes Maklerrecht, andere Regeln

Für Immobilien in Salzburg und im übrigen Österreich gelten die §§ 656a bis 656d BGB nicht. Dort regeln das Maklergesetz und die Immobilienmaklerverordnung das Verhältnis zwischen Auftraggeber, Makler und Provision; die Verordnung setzt unter anderem Höchstsätze für die Vermittlung fest.

Eine Bindung wie nach §§ 656c und 656d BGB kennt das österreichische Kaufrecht nicht. Beide Seiten können provisionspflichtig werden, wenn beide einen eigenen Maklervertrag geschlossen haben. Das seit 1. Juli 2023 geltende Bestellerprinzip betrifft ausschließlich Wohnungsmietverträge und nicht den Verkauf.

Nach § 7 Maklergesetz entsteht der Provisionsanspruch grundsätzlich mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Weil sich deutsche und österreichische Regeln in solchen Details unterscheiden und grenzüberschreitende Verkäufe im Korridor häufig vorkommen, erklären wir Ihnen die für Ihr Objekt geltende Rechtslage im Erstgespräch — und legen sie schriftlich vor, bevor etwas unterschrieben wird.