Haus verkaufen trotz laufendem Kredit

Verkaufen mit laufender Finanzierung: die richtige Reihenfolge

Ein laufendes Darlehen steht dem Verkauf nicht im Weg. Rechtlich sind zwei Dinge zu trennen: der Darlehensvertrag mit Ihrer Bank und die Grundschuld, die im Grundbuch als Sicherheit eingetragen ist. Der Käufer erwirbt die Immobilie in aller Regel lastenfrei — die Grundschuld wird im Zuge des Verkaufs also gelöscht, und dafür muss die Bank ihr Geld zurückerhalten.

Der Verkauf beendet den Darlehensvertrag jedoch nicht von selbst. Sie beenden ihn aktiv: durch vorzeitige Rückzahlung aus dem Kaufpreis, durch Übertragung der Finanzierung auf eine andere Immobilie oder dadurch, dass der Käufer in den Vertrag eintritt. Welcher Weg für Sie in Frage kommt, entscheidet sich an Ihrem Darlehensvertrag — nicht am Kaufinteressenten.

Deshalb steht am Anfang nicht das Exposé, sondern ein Blick in die Unterlagen. Wer Restschuld, Ablösebetrag und mögliche Entschädigung kennt, bevor der erste Interessent kommt, verhandelt auf Basis von Zahlen statt auf Basis von Annahmen.

• Darlehensvertrag heraussuchen: Zinsbindung, Datum der Vollauszahlung, vereinbarte Sondertilgungsrechte
• Grundbuchauszug prüfen: welche Grundpfandrechte eingetragen sind und zugunsten welcher Bank
• Bei der Bank Restschuld und Ablösebetrag zu einem realistischen Stichtag anfordern
• Eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich beziffern und die Berechnung mitliefern lassen
• Erst danach Preisstrategie und Zeitplan für die Vermarktung festlegen

Vorfälligkeitsentschädigung: worauf sie sich stützt

Zahlen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vor dem Ende der Zinsbindung zurück, entgehen der Bank die vereinbarten Zinsen. Diesen Schaden darf sie ersetzt verlangen — das ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Rechtsgrundlage ist § 490 Absatz 2 BGB: Er gibt Ihnen bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehen ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn Ihre berechtigten Interessen dies gebieten, und nennt ausdrücklich das Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache. Der Verkauf Ihres Hauses ist genau dieser Fall.

Das Kündigungsrecht ist an Fristen gebunden: Es besteht frühestens, wenn seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate vergangen sind, und die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 490 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 488 Absatz 3 Satz 2 BGB). § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB stellt zugleich klar, dass Sie der Bank den aus der vorzeitigen Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen haben.

Für Verbraucherdarlehen tritt § 502 BGB hinzu: Die Bank darf eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn Sie zu diesem Zeitpunkt einen gebundenen Sollzins schulden. Die prozentualen Obergrenzen des § 502 Absatz 3 BGB gelten allerdings nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen; auf Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind sie nicht anwendbar.

Beachtenswert ist die Kehrseite in § 502 Absatz 2 BGB: Der Anspruch der Bank ist ausgeschlossen, wenn der Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichende Angaben enthält. Ob das auf Ihren Vertrag zutrifft, beurteilt ein Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht oder eine Verbraucherzentrale — wir beraten dazu nicht.

Wovon die Höhe abhängt — und warum Faustformeln nichts taugen

Eine Pauschalzahl gibt es nicht. Banken berechnen den Schaden üblicherweise nach der Aktiv-Passiv-Methode: Den entgangenen Darlehenszinsen wird die Rendite gegenübergestellt, die sich mit dem zurückgezahlten Betrag bei laufzeitkongruenter Wiederanlage erzielen ließe. Die Differenz über die verbleibende Zinsbindung bildet den Kern der Rechnung, hinzu kommt der kalkulierte Margenausfall.

Damit hängt die Höhe an wenigen Größen. Jede davon verändert sich mit jedem Monat, den der Verkauf später stattfindet — eine Zahl aus dem Vorjahr taugt deshalb nicht als Planungsgrundlage.

Ein Punkt wird dabei häufig übersehen: die Sondertilgungsrechte. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. Januar 2016 (XI ZR 388/14) entschieden, dass eine Klausel unwirksam ist, nach der künftige Sondertilgungsrechte des Kunden bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unberücksichtigt bleiben. Wer solche Rechte im Vertrag hat, sollte die Berechnung der Bank daraufhin prüfen lassen.

Lassen Sie sich die Berechnung deshalb immer schriftlich und nachvollziehbar geben, nicht nur den Endbetrag. Und rechnen Sie damit, dass die Zahl stichtagsbezogen ist: Verschiebt sich der Notartermin, ist sie neu anzufordern.

• Höhe der Restschuld zum Ablösestichtag
• verbleibende Dauer der Sollzinsbindung
• Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagezins
• vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte und der vereinbarte Tilgungsverlauf
• vertraglich zugesagte Kündigungsrechte, die den Zeitraum des Zinsschadens begrenzen

Vier Wege, die Entschädigung zu vermeiden oder zu senken

Darlehensübernahme durch den Käufer: Tritt der Käufer an Ihrer Stelle in den Darlehensvertrag ein, läuft die Finanzierung weiter und eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht nicht. Eine solche Schuldübernahme wird nach § 415 BGB allerdings erst mit der Genehmigung des Gläubigers wirksam; die Bank prüft die Bonität des Käufers und darf ablehnen. Praktisch relevant wird der Weg vor allem, wenn Ihr Vertragszins unter dem aktuellen Marktniveau liegt und der Käufer die Konditionen als Vorteil sieht.

Pfandtausch bei einer Anschlussimmobilie: Kaufen Sie im Zusammenhang mit dem Verkauf ein anderes Objekt, kann die Bank das bestehende Darlehen auf die neue Immobilie umschreiben. Die Sicherheit wechselt, Zinssatz und Laufzeit bleiben unberührt. Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht — ob Ihre Bank mitgeht, ist Verhandlungssache und wird in der Regel mit einer Bearbeitungsgebühr verbunden. Fragen Sie früh und schriftlich an, denn die Antwort bestimmt Ihren Zeitplan mit.

Sondertilgungsrechte vorher ausschöpfen: Viele Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen. Jeder Betrag, den Sie vor der Ablösung vertragsgemäß tilgen, senkt die Restschuld und damit die Bemessungsgrundlage der Entschädigung. Ob und wann sich das rechnet, hängt von Ihrer Liquidität und vom Zeitpunkt des Verkaufs ab — und braucht Vorlauf, gehört also an den Anfang des Prozesses.

Kündigungsrechte nach § 489 BGB: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu schulden. Wichtig: Diese Zehnjahresfrist beginnt neu, wenn nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen wurde, etwa bei einer Prolongation. Endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit, greift § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einer Frist von einem Monat; bei veränderlichem Zinssatz können Sie nach § 489 Absatz 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen.

Löschungsbewilligung und Treuhandabwicklung über den Notar

Der Käufer und seine Bank wollen ein lastenfreies Grundbuch, Ihre Bank will ihre Forderung ausgeglichen sehen. Beides zugleich löst der Notar über eine Treuhandabwicklung. Sie ist bei jedem Verkauf mit laufender Finanzierung der Regelfall und schützt beide Seiten, weil niemand vorleisten muss.

Nach der Beurkundung fordert der Notar bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung für die eingetragene Grundschuld an. Die Bank übersendet sie ihm nicht zur freien Verwendung, sondern unter einer Treuhandauflage: Er darf von der Bewilligung erst Gebrauch machen, wenn der Ablösebetrag bei der Bank eingegangen ist. Der Kaufvertrag regelt dazu, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank fließt und nur der Rest an Sie.

Eine Besonderheit betrifft Briefgrundschulden. Ist über die Grundschuld ein Brief ausgestellt, muss dieser für die Löschung vorgelegt werden. Findet er sich nicht mehr, ist er über ein Aufgebotsverfahren nach §§ 1192, 1162 BGB für kraftlos zu erklären — ein Verfahren, das zusätzliche Zeit kostet. Wir sehen deshalb früh im Grundbuchauszug nach, ob eine Brief- oder eine Buchgrundschuld eingetragen ist.

Ebenso häufig ist die eingetragene Grundschuld höher als die tatsächliche Restschuld oder stammt noch von einem längst getilgten Darlehen. Beides lässt sich auflösen, kostet aber Abstimmung mit der Bank. Geklärt sein sollte es, bevor der erste Interessent nach dem Übergabetermin fragt.

• Notar fordert die Löschungsbewilligung bei der Gläubigerbank an
• Bank übersendet die Bewilligung mit Treuhandauflage und nennt den Ablösebetrag
• Kaufvertrag regelt die Aufteilung des Kaufpreises: Ablösebetrag an die Bank, Restbetrag an Sie
• Käufer zahlt nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars
• Bank bestätigt den Eingang und gibt die Treuhandauflage frei
• Notar reicht Löschungsbewilligung und Anträge beim Grundbuchamt ein
• Grundbuchamt löscht die Grundschuld und trägt den Eigentümerwechsel ein

Was den Zeitplan im Korridor München–Salzburg bestimmt

Zwischen Freising und Bad Reichenhall finanzieren viele Eigentümer bei der regionalen Sparkasse oder einer Genossenschaftsbank, andere bei überregionalen Direktbanken und Versicherern. Der Unterschied macht sich im Ablauf bemerkbar: Vor Ort lässt sich ein Ablösebetrag oft im persönlichen Gespräch anstoßen, bei überregionalen Instituten läuft alles über Formulare und feste Bearbeitungswege. Wir fragen die Ablösung deshalb an, sobald Ihr Verkaufsentschluss steht — und nicht erst, wenn ein Kaufinteressent unterschriftsbereit ist.

Der zweite Zeitfresser ist der Stichtag. Ablösebetrag und Vorfälligkeitsentschädigung gelten für ein bestimmtes Datum. Verschiebt sich der Notartermin, weil die Käuferfinanzierung noch Unterlagen benötigt, sind beide Zahlen neu anzufordern. Wir stimmen den Termin deshalb von vornherein mit Notariat, Käuferbank und Ihrer Bank ab, statt ihn zuerst zu setzen und dann alle Beteiligten nachziehen zu lassen.

Der dritte Punkt ist die Grundbuchhistorie. In den ländlich geprägten Landkreisen Altötting, Mühldorf, Traunstein und Berchtesgadener Land begegnen uns bei lange gehaltenen Familienobjekten öfter alte Eintragungen: Briefgrundschulden, Rechte längst abgelöster Darlehen, eingetragene Wohn- oder Leibgedingrechte. Jede dieser Positionen braucht ihre eigene Freigabe oder Löschungsunterlage. Wir arbeiten den Grundbuchauszug deshalb vor der Vermarktung durch, damit im Verkauf nichts nachträglich auftaucht.

Für Objekte in Salzburg gilt österreichisches Recht. Die Finanzierung ist dort über eine Hypothek im Grundbuch besichert, für die vorzeitige Rückzahlung von Hypothekar- und Immobilienkrediten gilt mit dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) ein eigener Rahmen samt gesetzlicher Obergrenze für die Entschädigung, und die Abwicklung übernimmt der Vertragserrichter. Die deutschen Vorschriften aus diesem Beitrag lassen sich darauf nicht übertragen; den Ablauf klären wir im Einzelfall mit Ihnen und Ihrer Bank.

Was am Ende für Sie übrig bleibt

Die eigentliche Frage ist selten, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, sondern was unter dem Strich bleibt. Dafür brauchen Sie zwei Zahlen nebeneinander: den erzielbaren Preis für Ihr Haus und den Betrag, mit dem Sie Ihre Bank ablösen. Erst die Differenz — abzüglich Provision, Notar- und Grundbuchkosten sowie etwaiger Steuern — ist Ihr Ergebnis.

Genau hier setzt unsere Werteinschätzung an — die Konditionen vereinbaren wir im Erstgespräch. Sie erhalten sie schriftlich und mit Herleitung, jede Zahl mit Quelle, und können sie unmittelbar der Auskunft Ihrer Bank gegenüberstellen. Ein Maklervertrag entsteht dadurch nicht, und Sie verpflichten sich zu nichts.

Die steuerliche Seite gehört in andere Hände: Ob Ihr Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Einkommensteuergesetz auslöst und wie die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich zu behandeln ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Für die Prüfung des Darlehensvertrags ist ein Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht zuständig. Unsere Aufgabe ist der Verkauf selbst — und dafür zu sorgen, dass Bank, Notariat und Käuferfinanzierung zeitlich zusammenpassen.