Pflichten beim Verkauf
Energieausweis beim Verkauf: Pflichten, Fristen, Bußgeldrisiko
· 8 Min. Lesezeit
Wer eine Immobilie verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis: Er ist Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsabschluss unverzüglich zu übergeben (§ 80 GEG). Schon die Anzeige muss Kennwerte aus dem Ausweis nennen (§ 87 GEG). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeldrahmen bis zu 10.000 Euro.
Wann beim Verkauf ein Energieausweis Pflicht ist
Die Pflicht steht in § 80 Absatz 3 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG): Wer ein bebautes Grundstück, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit verkauft, muss dafür sorgen, dass ein Energieausweis vorliegt. Sie knüpft an den Verkaufsvorgang an, nicht an die Person des Käufers. Ein Verkauf an die Nachbarin oder innerhalb der Familie ändert daran nichts.
Ein Energieausweis wird für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt (§ 79 GEG). Ein Dokument, das noch aus einer früheren Vermietung stammt, lässt sich also weiterverwenden, solange es nicht abgelaufen ist und zwischenzeitlich keine Änderungen am Gebäude einen neuen Ausweis nötig gemacht haben. Der erste Schritt ist deshalb der Blick in den Ordner, nicht der Anruf beim Aussteller.
Ausnahmen sieht das Gesetz vor, aber nur wenige. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Objekt darunter fällt, klären Sie das vor dem ersten Inserat — nicht, wenn der erste Besichtigungstermin schon steht.
- Kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche sind von den Energieausweis-Regeln ausgenommen (§ 79 Absatz 4 GEG in Verbindung mit der Begriffsbestimmung in § 3 Absatz 1 GEG).
- Auf Baudenkmäler ist § 80 Absatz 3 bis 7 GEG nicht anzuwenden. Maßgeblich ist die Eintragung als Baudenkmal, nicht das gefühlte Alter des Hauses.
- Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks gibt es kein Gebäude, für das ein Ausweis auszustellen wäre.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — und wer das entscheidet
Das GEG kennt zwei Formen: den Energiebedarfsausweis, der aus den energetischen Eigenschaften des Gebäudes berechnet wird, und den Energieverbrauchsausweis, der auf dem tatsächlich erfassten Verbrauch beruht (§ 79 GEG). Im Grundsatz dürfen Sie wählen. Der Bedarfsausweis beschreibt das Gebäude, der Verbrauchsausweis beschreibt das Heizverhalten der bisherigen Bewohner — für Kaufinteressenten ist das ein spürbarer Unterschied in der Aussagekraft.
Eine wichtige Ausnahme von der Wahlfreiheit betrifft ältere kleine Wohnhäuser: Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis auszustellen (§ 80 Absatz 3 GEG). Das gilt nicht, wenn das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 bereits erfüllt hat oder durch spätere Maßnahmen darauf gebracht wurde. Genau dieser Gebäudetyp ist im Voralpenraum häufig anzutreffen, weshalb sich die Frage bei uns regelmäßig stellt.
Auch der Verbrauchsausweis setzt Unterlagen voraus: Nach § 82 GEG sind mindestens die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten zugrunde zu legen, wobei das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf; der Verbrauch wird witterungsbereinigt. Für ein Haus, das seit zwei Jahren leer steht, ist der Verbrauchsausweis damit praktisch keine Option.
Wer einen Energieausweis ausstellen darf, regelt § 88 GEG. Die Ausstellung durch eine dafür nicht berechtigte Person ist selbst eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG — ein Grund, hier nicht das günstigste Online-Angebot zu nehmen, sondern die Ausstellungsberechtigung zu prüfen.
Die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (§ 87 GEG)
Liegt beim Aufgeben einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, muss die Anzeige bestimmte Angaben daraus enthalten. Verantwortlich sind nach § 87 GEG sowohl Verkäufer und Vermieter als auch die beauftragten Immobilienmakler. Für Wohngebäude sind das fünf Angaben.
Bei Nichtwohngebäuden — Büro, Halle, Laden — treten an die Stelle von Baujahr und Effizienzklasse getrennte Werte für Wärme und Strom. Die Angabepflicht entfällt nur, wenn zum Zeitpunkt des Aufgebens der Anzeige noch kein Energieausweis vorliegt, etwa bei einem Neubau vor Fertigstellung. Diese Lücke ist schmaler, als sie klingt: Spätestens zur ersten Besichtigung muss der Ausweis da sein.
- die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
- der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs
- die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
- das im Ausweis genannte Baujahr des Wohngebäudes
- die im Ausweis genannte Energieeffizienzklasse
Vorlegen und übergeben: die Fristen aus § 80 GEG
Zwischen dem Ausweis in Ihrer Schublade und dem Ausweis in der Hand des Käufers liegen drei gesetzliche Momente: die Anzeige, die Besichtigung und der Vertragsabschluss. Für die letzten beiden setzt § 80 Absatz 4 GEG klare Fristen.
Nach § 80 Absatz 4 GEG ist der Energieausweis dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; ein deutlich sichtbarer Aushang oder Auslegen während des Termins genügt dafür. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens dann, wenn der Kaufinteressent es verlangt.
Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis oder eine Kopie dem Käufer unverzüglich zu übergeben. In der Praxis heißt das: Er gehört zu den Unterlagen, die spätestens beim Notartermin bereitliegen, und die Übergabe wird im Protokoll festgehalten. Wer das dokumentiert, muss später nicht erklären, wann was übergeben wurde.
Für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen sieht das Gesetz zusätzlich vor, dass der Käufer nach Erhalt des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch führt, sofern ein solches unentgeltlich angeboten wird. Das ist kein Verkäufer-Risiko, aber ein Punkt, den Käufer im Notartermin gelegentlich ansprechen.
Das Bußgeldrisiko — und das Risiko davor
Das GEG behandelt die Energieausweis-Pflichten als Ordnungswidrigkeiten. Nach § 108 GEG handelt ordnungswidrig, wer einen Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt, wer ihn nach Vertragsabschluss nicht übergibt, wer nicht sicherstellt, dass die Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthält, oder wer einen Ausweis ohne Berechtigung ausstellt. Für diese Verstöße reicht der Bußgeldrahmen bis zu 10.000 Euro.
Neben dem Ordnungswidrigkeitenverfahren steht der wettbewerbsrechtliche Weg offen. Der Bundesgerichtshof hat die Vorgängerregelung des heutigen § 87 GEG — § 16a der Energieeinsparverordnung — als Marktverhaltensregelung eingeordnet (Urteile vom 5. Oktober 2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17). Unvollständige Angaben in gewerblichen Inseraten sind damit abmahnfähig.
Das dritte Risiko steht in keinem Gesetz und wirkt trotzdem am schnellsten: Wer bei der Besichtigung keinen Ausweis vorlegen kann, gibt dem Kaufinteressenten ein Verhandlungsargument und dem Verkauf einen Beigeschmack von Unvorbereitetheit. Dieser Eindruck lässt sich schwerer korrigieren als ein fehlendes Dokument nachreichen.
Objekte in Salzburg: das EAVG 2012 statt des GEG
Für Immobilien auf österreichischer Seite des Korridors gilt das GEG nicht. Maßgeblich sind dort das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes und die OIB-Richtlinie 6, nach der die Kennwerte ermittelt werden. Ein nach deutschem Recht erstelltes Dokument bildet diese Systematik nicht ab.
Die Grundzüge ähneln sich dennoch: Der Verkäufer hat dem Käufer einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis rechtzeitig vorzulegen und ihn nach Vertragsabschluss binnen 14 Tagen auszuhändigen. Die Vorlage- und Aushändigungspflicht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Auch Inserate, in denen für den Verkauf geworben wird, müssen Kennwerte aus dem Ausweis nennen.
Welche Kennwerte das im Einzelnen sind, hat sich in Österreich mehrfach geändert. Wir prüfen die geltende Fassung deshalb objektbezogen vor der Veröffentlichung, statt eine Anzeigenvorlage aus Bayern zu übernehmen. Für Verkäufer mit Objekten auf beiden Seiten der Grenze bedeutet das schlicht: zwei Rechtsordnungen, zwei Ausweise, ein Ablauf.
Was das praktisch für Ihre Vermarktung bedeutet
Die wichtigste Konsequenz ist eine Reihenfolge: Der Energieausweis gehört an den Anfang der Vorbereitung, nicht ans Ende. Weil seine Werte in jede Anzeige gehören und er spätestens zur ersten Besichtigung vorliegen muss, entscheidet sein Fertigstellungsdatum faktisch über den frühestmöglichen Vermarktungsstart. Wir beauftragen ihn deshalb, sobald die Verkaufsentscheidung steht — vor dem Fototermin, nicht danach.
Die zweite Konsequenz betrifft die Unterlagenbeschaffung. Für einen Verbrauchsausweis brauchen Sie Abrechnungen über 36 zusammenhängende Monate: bei einer Eigentumswohnung liefert sie die Hausverwaltung, beim Einfamilienhaus sind es Ihre Heizkosten- und Versorgerabrechnungen. Beides ist keine Sache von zwei Tagen, und beides lässt sich parallel zur übrigen Vorbereitung erledigen.
Die dritte Konsequenz gilt Erbfällen und Leerstand — im Korridor zwischen München und Salzburg ein häufiger Fall. Fehlen Verbrauchsdaten, führt der Weg über den Bedarfsausweis, und der setzt einen Ortstermin sowie belastbare Gebäudedaten voraus: Baujahr, Konstruktion, Dämmung, Anlagentechnik. Wer das früh anstößt, verliert später keine Vermarktungswochen.
In unserer Zusammenarbeit ist das Teil des Unterlagenservice: Wir prüfen im Erstgespräch, ob ein gültiger Ausweis vorhanden ist, erstellen ihn andernfalls nach Vereinbarung — unterschrieben von ausstellungsberechtigten Energieberatern bzw. Sachverständigen, tragen die Pflichtangaben in jedes Inserat ein, legen den Ausweis bei jeder Besichtigung vor und dokumentieren die Übergabe an den Käufer. Der Einstieg dazu ist unsere Werteinschätzung — die Konditionen vereinbaren wir im Erstgespräch.
