Eigentümergemeinschaft prüfen: Unterlagen, Rücklage, Sonderumlage

Was Sie mit der Wohnung mitkaufen — und woran Sie gebunden sind

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zweierlei: das Sondereigentum an bestimmten Räumen und einen Miteigentumsanteil am Grundstück samt Gebäude. Mit dem Miteigentumsanteil kommt die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die seit dem 1. Dezember 2020 selbst rechtsfähig ist: Sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden (§ 9a Absatz 1 WEG). Was diese Gemeinschaft beschlossen hat und was sie schuldet, betrifft Sie in der Regel von dem Tag an, an dem Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind (§ 873 BGB). Beim Ersterwerb vom teilenden Eigentümer gilt eine Ausnahme: Wer einen durch Vormerkung gesicherten Übertragungsanspruch hat und den Besitz an den Räumen erhalten hat, gilt gegenüber der Gemeinschaft bereits vor der Eintragung als Wohnungseigentümer (§ 8 Absatz 3 WEG) — und zahlt ab diesem Zeitpunkt mit.

Die Bindung reicht weiter, als viele erwarten. Vereinbarungen der Eigentümer — die Gemeinschaftsordnung und ihre Nachträge — wirken gegen einen späteren Erwerber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Absatz 3 WEG). Beschlüsse stehen dagegen in aller Regel nicht im Grundbuch. Sie werden in der Beschluss-Sammlung geführt (§ 24 Absatz 7 WEG) und binden auch denjenigen, der die Wohnung erst danach kauft (§ 10 Absatz 3 Satz 2 WEG). Eine Ausnahme sind Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel der Gemeinschaftsordnung beruhen: Sie wirken gegen einen späteren Erwerber ebenfalls nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Absatz 3 Satz 1 WEG). Prüfen Sie deshalb bei jedem beschlossenen Eingriff in die Gemeinschaftsordnung, ob er eingetragen ist. Ein Beschluss, den Sie nicht kennen, verliert dadurch nichts von seiner Wirkung: Er ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurde (§ 23 Absatz 4 WEG).

Die laufenden Kosten trägt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Absatz 2 WEG). Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz kann die Gemeinschaft die Verteilung einzelner Kostenarten mit einfacher Mehrheit ändern — auch das ist ein Grund, die Beschlüsse der vergangenen Jahre zu lesen und sich nicht mit der Zahl im Exposé zufriedenzugeben. Die heutige Hausgeldhöhe ist eine Momentaufnahme, die Beschlusslage ist die Prognose.

Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung: die Grundordnung der Anlage

Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile mit jeweils zugehörigem Sondereigentum geteilt wurde (§ 8 Absatz 1 WEG). Im Wohnungsgrundbuch selbst steht davon wenig, denn zur Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums darf auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7 Absatz 3 WEG). Wer nur den Grundbuchauszug liest, hat die halbe Wohnung gesehen. Die vollständige Urkunde liegt in der Grundakte des Grundbuchamts und bei der Verwaltung.

Zwei Anlagen gehören zwingend dazu (§ 7 Absatz 4 WEG): der von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Aufteilungsplan, aus dem Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile hervorgehen, sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Nehmen Sie den Aufteilungsplan mit in die Besichtigung. Weicht die Bauausführung ab — ein ausgebautes Dachgeschoss, ein zur Wohnung gezogener Kellerraum, eine versetzte Trennwand —, entsteht an den abweichend errichteten Flächen nach gefestigter Rechtsprechung kein Sondereigentum. Sie zahlen dann für Räume, die rechtlich allen gehören.

Die Gemeinschaftsordnung ist der Teil der Urkunde, der das Verhältnis der Eigentümer untereinander regelt: Stimmrecht, Kostenverteilung, Zweckbestimmung der Einheiten, Sondernutzungsrechte, Verwalterzustimmung, häufig auch Regelungen zu Fenstern, Balkonen und Terrassen. Lesen Sie die Zweckbestimmung besonders genau. Ob eine Einheit als Wohnung, als Laden oder als Hobbyraum ausgewiesen ist, entscheidet über die zulässige Nutzung; wer eine Praxis, ein Büro oder eine Ferienvermietung plant, lässt diesen Punkt vor dem Kaufvertrag anwaltlich prüfen.

Fragen Sie ausdrücklich nach allen Nachträgen, nicht nur nach der Ursprungsurkunde. Spätere Änderungen der Gemeinschaftsordnung binden Sie nur, wenn auch sie als Inhalt des Sondereigentums eingetragen wurden (§ 10 Absatz 3 WEG). Und umgekehrt gilt: Was Ihnen mündlich zugesagt wird — der Gartenanteil, der Kellerraum, der zweite Stellplatz —, muss sich in der Urkunde wiederfinden. Findet es sich dort nicht, existiert es rechtlich nicht, gleich wie selbstverständlich es seit Jahren genutzt wird.

Sondereigentum oder nur Sondernutzungsrecht: der Unterschied, der beim Weiterverkauf zählt

Sondereigentum ist Eigentum: die bestimmten Räume und die zu ihnen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die sich verändern, beseitigen oder einfügen lassen, ohne das Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern (§ 5 Absatz 1 WEG). Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, bleibt Gemeinschaftseigentum — selbst wenn es sich innerhalb Ihrer vier Wände befindet (§ 5 Absatz 2 WEG). Tragende Wände, Estrich, Fenster einschließlich Rahmen und die Wohnungseingangstür gehören deshalb regelmäßig nicht Ihnen allein.

Ein Sondernutzungsrecht ist etwas grundlegend anderes. Die Fläche — der Stellplatz im Freien, der Kellerraum, der Gartenanteil vor der Erdgeschosswohnung — bleibt Gemeinschaftseigentum. Ihnen wird lediglich die alleinige Nutzung zugewiesen und den übrigen Eigentümern entzogen. Solche Rechte entstehen durch Vereinbarung und wirken gegen einen späteren Erwerber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Absatz 3 WEG). Ein Sondernutzungsrecht, das nur im Protokoll einer Versammlung auftaucht, trägt Sie nicht.

Beim Weiterverkauf entscheidet dieser Unterschied über Ihre Handlungsfreiheit. Ein Stellplatz, der Sondereigentum ist, hat einen eigenen Miteigentumsanteil und regelmäßig ein eigenes Grundbuchblatt; er lässt sich getrennt von der Wohnung veräußern. Seit dem 1. Dezember 2020 gelten Stellplätze als Räume — auch außerhalb von Garagen und ohne dass sie markiert sein müssen (§ 3 Absatz 1 Satz 2 WEG). Erforderlich ist, dass sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Absatz 3 WEG). Sondereigentum kann außerdem auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Absatz 2 WEG). In älteren Anlagen ist das die Ausnahme: Dort ist der Freistellplatz fast immer ein Sondernutzungsrecht. Das geht beim Verkauf zwar automatisch auf den Käufer über, lässt sich aber nicht isoliert an einen Dritten veräußern.

Auch für die Kosten macht die Unterscheidung einen Unterschied. Die Erhaltung einer Fläche, an der nur ein Sondernutzungsrecht besteht, ist grundsätzlich Sache der Gemeinschaft, weil die Fläche Gemeinschaftseigentum bleibt — es sei denn, die Gemeinschaftsordnung überträgt Erhaltungslast und Kosten dem Berechtigten. Genau das tun viele Gemeinschaftsordnungen. Lesen Sie die Stelle, bevor Sie Terrasse oder Gartenanteil als reinen Vorteil verbuchen; sie kann Ihnen die Abdichtung darunter zuweisen.

Die Zahlen der Gemeinschaft: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

Der Wirtschaftsplan ist die Vorschau. Der Verwalter stellt ihn jeweils für ein Kalenderjahr auf; die Eigentümer beschließen daraufhin die Vorschüsse — das Hausgeld — und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (§ 28 Absatz 1 WEG). Aus ihm lesen Sie, womit die Gemeinschaft für das laufende Jahr rechnet und welcher Anteil des Hausgeldes nicht in den Verbrauch, sondern in die Rücklage fließt. Dieser Anteil ist die eigentlich interessante Zahl.

Die Jahresabrechnung ist der Rückblick. Seit dem 1. Dezember 2020 beschließen die Eigentümer nicht mehr über die Abrechnung als solche, sondern über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Absatz 2 WEG). Praktisch heißt das: Es gibt das Zahlenwerk und daneben einen Beschluss über die Abrechnungsspitze. Lassen Sie sich beides geben. Der Beschluss allein sagt Ihnen nicht, wofür das Geld ausgegeben wurde.

Das für Käufer nützlichste Dokument ist vergleichsweise neu. Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Erhaltungsrücklage und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens ausweist; er ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen (§ 28 Absatz 4 WEG). Für den Rücklagenstand sind Sie damit nicht mehr auf eine Angabe im Exposé angewiesen — es gibt ein Dokument, das Sie anfordern können.

Lesen Sie mindestens drei aufeinanderfolgende Jahre nebeneinander und stellen Sie vier Fragen: Wie hat sich das Hausgeld entwickelt? Wie hoch waren die Erhaltungsausgaben, und wurden sie aus der Rücklage oder aus dem laufenden Hausgeld gedeckt? Gab es Nachschüsse, und wofür? Bestehen Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer? Rückstände sind ein doppeltes Problem: Sie zeigen, dass die Gemeinschaft ihre Beschlüsse nicht durchsetzt, und sie bedeuten, dass ein Teil des ausgewiesenen Vermögens nur auf dem Papier existiert.

Erhaltungsrücklage: was angemessen heißt — und woran Sie erkennen, dass sie es nicht ist

Das Gesetz nennt keine Mindesthöhe. Jeder Wohnungseigentümer kann die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage verlangen (§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG) — mehr steht dort nicht. Angemessen ist deshalb keine feste Zahl, sondern ein Verhältnis: zwischen dem, was in den nächsten Jahren am Gemeinschaftseigentum ansteht, und dem, was dafür bereitliegt. Eine junge Anlage ohne Aufzug und ohne Tiefgarage braucht eine andere Rücklage als ein Haus aus den Sechzigerjahren mit Flachdach, Aufzug und Tiefgaragenrampe. Wer beide mit derselben Faustformel bewertet, misst am falschen Maßstab.

Als grobe Orientierung wird in der Praxis häufig § 28 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung herangezogen, der für den öffentlich geförderten Wohnungsbau Höchstbeträge je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr vorgibt, gestaffelt nach dem Alter des Gebäudes und mit einem Zuschlag für Aufzugsanlagen. Für Wohnungseigentum gilt diese Vorschrift nicht unmittelbar, und sie ersetzt keine Betrachtung des konkreten Hauses. Als Plausibilitätstest taugt sie dennoch: Liegt die jährliche Zuführung deutlich darunter, obwohl das Gebäude alt ist, fehlt Geld.

Aussagekräftiger als die Höhe ist die Bewegung. Diese Beobachtungen sprechen gegen eine tragfähige Rücklage: Die Zuführung wurde in den letzten Jahren gesenkt oder ausgesetzt, um das Hausgeld stabil zu halten. Laufende Betriebskosten wurden aus der Rücklage gedeckt. Nach einer großen Maßnahme steht der Bestand nahe null, ohne dass die Zuführung anschließend erhöht wurde. Der ausgewiesene Bestand liegt über dem tatsächlichen Kontostand, weil offene Hausgeldforderungen mitgerechnet werden. Oder es gibt keinen sauber getrennten Bestand: Das Vermögen der Gemeinschaft heißt seit dem 1. Januar 2024 Gemeinschaftsvermögen; es gehört der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Absatz 1, Absatz 3 WEG) und ist auf einem Konto der Gemeinschaft zu führen, nicht auf einem Konto der Verwaltung.

Setzen Sie den Bestand am Ende gegen das, was sichtbar ansteht: Dach, Fassade, Fenster im Gemeinschaftseigentum, Heizungsanlage, Steigleitungen, Balkone, Aufzug, Tiefgarage. Haben mehrere dieser Positionen ihr technisches Lebensalter erreicht und deckt die Rücklage davon einen Bruchteil, ist die nächste Sonderumlage keine Möglichkeit, sondern eine Frage des Zeitpunkts. Und rechnen Sie nicht mit einer Auszahlung: Beim Verkauf wird der Rücklagenanteil nicht ausgekehrt, er bleibt Vermögen der Gemeinschaft und wird wirtschaftlich über den Kaufpreis abgebildet. Wie sich das grunderwerbsteuerlich auswirkt, klärt Ihre Steuerberatung; nach der neueren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs mindert der auf die Rücklage entfallende Anteil die Bemessungsgrundlage nicht. Dazu beraten wir bewusst nicht.

Sonderumlage: Die Fälligkeit entscheidet, nicht das Beschlussdatum

Eine Sonderumlage ist ein zusätzlicher Beitrag, den die Eigentümer beschließen, wenn laufende Vorschüsse und Rücklage für eine Maßnahme nicht ausreichen — für eine Dachsanierung, eine neue Heizung, eine Fassade, einen Rechtsstreit. Rechtlich handelt es sich um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans. Beschlossen wird sie in der Eigentümerversammlung, und zur Gültigkeit gehört, dass der Gegenstand bereits in der Einberufung bezeichnet war (§ 23 Absatz 2 WEG). Fehlt diese Bezeichnung, ist der Beschluss anfechtbar — allerdings nur innerhalb der Frist, und die läuft nicht für Sie.

Wer die Sonderumlage schuldet, ist die Frage, die beim Kauf am häufigsten falsch beantwortet wird. Gegenüber der Gemeinschaft haftet nicht, wer bei der Beschlussfassung Eigentümer war, sondern wer es bei Fälligkeit ist. Beschließt die Versammlung im März eine Sonderumlage, die in zwei Raten im Juli und im Oktober fällig wird, und werden Sie im Juni als Eigentümer eingetragen, schulden Sie beide Raten — auch wenn Sie an der Versammlung nicht teilnehmen konnten und vom Beschluss nichts wussten.

Anfechten können Sie den Beschluss dann nicht mehr. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG); bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung bleibt der Beschluss gültig (§ 23 Absatz 4 WEG). Für einen Käufer, der Monate später zum Notar geht, ist ein solcher Beschluss in aller Regel unumstößlich. Das ist der Grund, warum die Beschlusslage vor die Unterschrift gehört und nicht danach besprochen wird.

Deshalb gehört die Sonderumlage in den Kaufvertrag. Eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer ändert nichts daran, wer der Gemeinschaft gegenüber zahlen muss; sie regelt im Innenverhältnis, wer es wirtschaftlich trägt und wer dem anderen erstattet. Sinnvoll sind vier Punkte: eine Erklärung des Verkäufers, welche Sonderumlagen beschlossen und welche Maßnahmen in Vorbereitung sind; eine ausdrückliche Zuordnung bereits beschlossener, aber noch nicht fälliger Umlagen; ein Stichtag für Nutzen, Lasten und Hausgeld, der zum Besitzübergang passt; und eine Regelung für Nachschüsse aus Jahresabrechnungen, die einen Zeitraum vor dem Stichtag betreffen, aber erst danach beschlossen werden. Formulieren muss das der Notar — legen Sie ihm die Beschlusslage rechtzeitig vor dem Termin vor, nicht am Termin selbst.

Protokolle und Beschluss-Sammlung: das Frühwarnsystem der Anlage

Die Beschluss-Sammlung ist die Pflichtakte der Gemeinschaft. Sie enthält den Wortlaut der in Versammlungen verkündeten Beschlüsse mit Ort und Datum, der schriftlich gefassten Beschlüsse und der Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen; Anfechtung und Aufhebung sind zu vermerken, die Eintragungen werden fortlaufend nummeriert und unverzüglich vorgenommen (§ 24 Absatz 7 WEG). Ein Punkt wird dabei oft übersehen: Erfasst sind nur Beschlüsse und Entscheidungen, die nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Alles Ältere finden Sie ausschließlich in den Protokollen — bei Anlagen aus den Siebziger- und Achtzigerjahren ist das ein erheblicher Teil der Geschichte.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind das Gedächtnis des Hauses. Lesen Sie die letzten drei bis fünf Jahre vollständig, nicht nur die Beschlusstexte. In den Diskussionsteilen stehen die Hinweise auf das, was noch nicht beschlossen ist: ein Angebot für eine Dachsanierung, das zur Kenntnis genommen wurde. Ein Ingenieurbüro, das die Fassade untersuchen soll. Feuchtigkeit in der Tiefgarage, vertagt auf das nächste Jahr. Eine Heizung, deren Austausch mittelfristig anstehe. Solche Sätze sind die Vorstufe der Sonderumlage, die Sie zwei Jahre später zahlen.

Achten Sie auf wiederkehrende Muster. Ein Tagesordnungspunkt, der über mehrere Jahre auftaucht und nie beschlossen wird, ist nicht erledigt, sondern aufgeschoben. Beschlüsse über Planungsleistungen kündigen die Ausführung an. Ermächtigungen des Verwalters zur Kreditaufnahme, Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft und Beschlüsse über eine geänderte Kostenverteilung verdienen jeweils eine eigene Nachfrage. Bei baulichen Veränderungen lohnt der Blick auf die Mehrheit: Wurde eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten, sofern die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (§ 21 Absatz 2 WEG).

Prüfen Sie zuletzt das Formale, weil es viel über die Führung der Anlage verrät: ob überhaupt regelmäßig Versammlungen stattgefunden haben und ob die Niederschriften unterschrieben sind — vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, zusätzlich von dessen Vorsitzendem oder seinem Stellvertreter (§ 24 Absatz 6 WEG). Eine Gemeinschaft, die zwei Jahre lang nicht zusammengekommen ist, hat in dieser Zeit auch nichts beschlossen. Erhaltung, die nicht beschlossen wird, findet nicht statt — sie wird nur teurer.

Verwalterzustimmung, verweigerte Unterlagen und der Blick über die Grenze

Viele Teilungserklärungen enthalten eine Veräußerungsbeschränkung: Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf (§ 12 Absatz 1 WEG) — in der Praxis ist dieser Dritte der Verwalter. Versagt werden darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund (§ 12 Absatz 2 WEG); es geht dabei um die Person des Erwerbers, nicht um den Kaufpreis. Ist die Zustimmung nicht erteilt, bleibt die Veräußerung unwirksam, solange sie fehlt (§ 12 Absatz 3 WEG), und der Eigentumswechsel im Grundbuch kann nicht vollzogen werden.

Daraus folgen drei praktische Punkte. Erstens muss vor dem Notartermin geklärt sein, ob die Klausel überhaupt noch gilt: Die Eigentümer können die Beschränkung durch Beschluss aufheben (§ 12 Absatz 4 Satz 1 WEG); das Zustimmungserfordernis entfällt bereits mit diesem Beschluss. Die Löschung im Grundbuch (§ 12 Absatz 4 Satz 2 WEG) berichtigt nur noch das Grundbuch — sie sollte trotzdem vor der Vermarktung veranlasst werden, weil das Grundbuchamt sonst weiterhin einen Nachweis verlangt; geführt wird er über die Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften (§ 12 Absatz 4 Satz 3 in Verbindung mit § 7 Absatz 2 WEG). Zweitens braucht das Grundbuchamt die Zustimmung in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO), nicht als E-Mail. Drittens berechnen Verwaltungen dafür häufig eine gesonderte Vergütung — was sie kostet und wer sie trägt, steht im Verwaltervertrag. Den sollten Sie ohnehin lesen: Er zeigt Laufzeit, Vergütung und Sonderleistungen. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre zulässig, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre; abberufen werden kann der Verwalter jederzeit, der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 WEG). Die Eigentümer können außerdem die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Absatz 2 Nummer 6, § 26a WEG); ausgenommen sind kleine Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Bestellung verlangt.

Gibt die Verwaltung Unterlagen nicht heraus, hilft zuerst die Erkenntnis, dass Sie als Kaufinteressent keinen eigenen Anspruch haben. Das Recht steht dem Eigentümer zu: Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Absatz 4 WEG), und die Einsicht in die Beschluss-Sammlung ist jedem Eigentümer oder einem von ihm ermächtigten Dritten zu gestatten (§ 24 Absatz 7 WEG). Der richtige Weg ist deshalb einer von zweien: Der Verkäufer fordert schriftlich an, oder er ermächtigt Sie schriftlich, an seiner Stelle Einsicht zu nehmen. Adressat des Anspruchs ist die Gemeinschaft, die der Verwalter lediglich vertritt (§ 9a Absatz 1, § 9b Absatz 1 WEG).

Kommt trotzdem nichts, bleiben drei Wege. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung samt Nachträgen und Aufteilungsplan liegen in der Grundakte des Grundbuchamts. Einsicht erhält allerdings nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; das Einsichtsrecht erstreckt sich dann auch auf Urkunden, auf die im Grundbuch Bezug genommen ist (§ 12 Absatz 1 GBO). Ein bloßes Kaufinteresse genügt dafür in der Regel nicht. Praktikabel sind deshalb zwei Wege: der Verkäufer nimmt Einsicht oder bevollmächtigt Sie — oder das Notariat zieht die Urkunden bei, ohne dass die Verwaltung mitwirkt. Für die Zahlen lässt sich der Vollzug an eine Bedingung knüpfen oder ein Rücktrittsrecht vereinbaren, bis die Unterlagen vorliegen — das gehört in die Vorbesprechung mit dem Notariat. Und wenn es dabei bleibt, ist das Schweigen selbst ein Befund: Eine Verwaltung, die auf eine schriftliche Anforderung des Eigentümers nicht reagiert, wird auch eine Sanierung nicht straff führen. Wer im Korridor München–Salzburg eine Eigentumswohnung verkauft, erspart sich diese Diskussion, indem die Mappe vor der Vermarktung vollständig ist; wir stellen sie für unsere Auftraggeber zusammen, bevor der erste Interessent fragt.

Für Wohnungen im Land Salzburg gilt österreichisches Recht, und die Begriffe dieses Ratgebers lassen sich nicht übertragen. Maßgeblich ist dort das Wohnungseigentumsgesetz 2002. Auch nach diesem ist eine angemessene Rücklage zu bilden — anders als in Deutschland allerdings mit einer gesetzlichen Untergrenze: Die monatlichen Beiträge dürfen den Betrag aus Nutzfläche mal 0,90 Euro nur in den im Gesetz genannten Ausnahmefällen unterschreiten, und dieser Betrag wird seit 1. Jänner 2024 alle zwei Jahre indexiert (§ 31 Absatz 1 und Absatz 5 WEG 2002). Die Verwaltung hat die Abrechnung innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu übersenden (§ 34 Absatz 1 WEG 2002); eine Beschluss-Sammlung, einen Vermögensbericht oder eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG gibt es in dieser Form nicht. Wer über die Grenze kauft, lässt die Unterlagen von einer österreichischen Rechtsvertretung und einem Notariat vor Ort prüfen. Für vermietete Wohnungen in Deutschland kommen nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum außerdem das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und die Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) hinzu; im österreichischen Recht gibt es dazu keine Entsprechung. Beides behandeln wir gesondert im Ratgeber zum Verkauf einer vermieteten Wohnung. Welche Unterlagen darüber hinaus zu einer Immobilie gehören und welche Stelle sie führt, steht in unserer Unterlagen-Checkliste.