Österreich · Land Salzburg
Immobilienmakler Braunau am Inn
Die größte Stadt des Innviertels, eine Brücke von Bayern entfernt: gotische Altstadt unter Denkmalschutz, Werksstandort Ranshofen — und ein Grundverkehrsrecht, das deutschen Käufern offensteht.
Ehrliche Werteinschätzung — begleitet durch zertifizierte Sachverständige und Gutachter.
Braunau am Inn ist mit rund 17.500 Einwohnern die größte Stadt des Innviertels — und von Bayern trennt sie nur die Innbrücke nach Simbach. Diese Grenzlage prägt den Markt in beide Richtungen: Deutsche Käufer aus dem Landkreis Rottal-Inn kaufen in Braunau, Braunauer arbeiten und verkaufen über die Brücke. Als EU-Bürger sind deutsche Käufer beim Erwerb von Wohnimmobilien Inländern gleichgestellt — nach dem Oberösterreichischen Grundverkehrsgesetz braucht es keine Genehmigung, die Verbücherung läuft über eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchsgericht.
Anders als viele Salzburger Gemeinden und die Seegemeinden des Salzkammerguts kennt Braunau keine Zweitwohnsitz-Beschränkung: Der Bezirk steht nicht in der oberösterreichischen Vorbehaltsgebiete-Verordnung, der Erwerb zu Freizeitwohnsitzzwecken ist hier nicht gesperrt. Wer im Süden an den Beschränkungen scheitert, findet am Inn einen offenen Markt — ein Unterschied, den wir aus der täglichen Arbeit auf beiden Seiten der Salzburg-Grenze kennen.
Die zweite Eigenheit der Stadt ist ihre Altstadt: Der untere Stadtplatz trägt noch geschlossenen gotischen Baubestand mit den schmalen Fronten und hohen Spitzgiebeln der Handelszeit, und das Bundesdenkmalamt führt für Braunau 251 geschützte Objekte (Stand Juni 2026). Wer hier kauft oder verkauft, bewegt sich im Denkmalrecht — wir ordnen ein, was das für Preis, Sanierung und Vermarktung bedeutet.
Der Markt vor Ort
Der Immobilienmarkt in Braunau am Inn
Der Braunauer Markt hat zwei klar unterscheidbare Gesichter. Das eine ist die Altstadt mit ihren denkmalgeschützten Bürgerhäusern: Jede Veränderung an einem geschützten Objekt braucht eine Bewilligung des Bundesdenkmalamts, die nur erteilt wird, wenn die Gründe des Eigentümers das öffentliche Interesse an der unveränderten Erhaltung überwiegen. Seit der Novelle des Denkmalschutzgesetzes 2024 fließen dabei auch Nutzungsanforderungen, Barrierefreiheit und Energieeffizienz in die Abwägung ein — für sanierungswillige Käufer eine spürbare Öffnung. Das andere Gesicht sind die Wohnlagen um den Werksstandort: In Ranshofen sitzt die AMAG mit rund 2.000 Beschäftigten am Standort, und die Nachfrage in Ranshofen, Laab und der Neustadt hängt spürbar an diesem Anker.
Wer in Flussnähe kauft, prüft vor dem Preis die Widmungslage: Nach dem Oberösterreichischen Raumordnungsgesetz sind Flächen im dreißigjährlichen Hochwasserabflussbereich und in roten Gefahrenzonen grundsätzlich nicht als Bauland widmungsfähig — das gilt ausdrücklich auch für aufgeschüttete Flächen und ehemals rote Zonen. Das Juni-Hochwasser 2013, dessen Scheitel am Kraftwerk Braunau-Simbach nur wenige Zentimeter unter der Innbrücke blieb, ist das Referenzereignis, an dem die Region bis heute misst. Gefahrenzonen und Anschlagslinien sind im Geoinformationssystem DORIS des Landes parzellenscharf einsehbar — wir ziehen diese Prüfung in jede Werteinschätzung hinein.
Warum ALPHAUS
Ihr Verkauf in Braunau am Inn
Zwei Rechtsräume, eine Brücke
Der Käuferkreis für ein Braunauer Objekt endet nicht an der Grenze. Wir erklären deutschen Interessenten den österreichischen Ablauf — Vertragserrichter statt Notarzwang, Treuhandabwicklung, Grunderwerbsteuer beidseits 3,5 Prozent, dazu die österreichische Eintragungsgebühr — und halten damit Käufer im Verfahren, die sonst an der Unsicherheit scheitern.
Denkmalschutz einordnen statt abschrecken
Ein geschütztes Stadtplatzhaus verkauft sich nicht über das Verschweigen des Denkmalstatus, sondern über dessen saubere Aufbereitung: Was wurde bewilligt, was ist möglich, welche Abwägungskriterien gelten seit der Novelle 2024. So wird aus dem vermeintlichen Hindernis ein kalkulierbarer Rahmen.
Offener Markt als Verkaufsargument
Braunau kennt keine Zweitwohnsitz-Beschränkung — anders als viele Gemeinden im Land Salzburg, in denen wir ebenfalls arbeiten. Diesen Unterschied setzen wir in der Vermarktung gezielt ein, wenn ein Objekt für Wochenend- und Pendlerkäufer interessant ist.
Hochwasser-Klarheit vor dem Gebot
Bei Objekten in Inn- und Enknachnähe gehört der Blick in die Gefahrenzonen zur Werteinschätzung, nicht zur Verhandlung. Wir dokumentieren die Lage nach DORIS, bevor ein Preis im Raum steht — das schützt Verkäufer vor platzenden Finanzierungen.
Beurkundete Preise statt Portal-Schätzungen
Was in Braunau tatsächlich bezahlt wurde, steht nicht auf den Portalen — es steht in den Kaufverträgen. Wir rufen die österreichischen Transaktionsdaten der vergangenen zehn Jahre aus Kaufvertragssammlung und Grundbuch ab und legen Ihrer Preisfindung damit reale Abschlüsse aus dem Innviertel zugrunde.
Typische Auftraggeber in der Region: Eigentümer von Altstadthäusern mit Denkmalschutz-Fragen · Verkäufer in Ranshofen, Laab und der Neustadt mit werksnaher Käuferschaft · Deutsche Kaufinteressenten aus Simbach und dem Landkreis Rottal-Inn · Erben mit Wohnsitz in Deutschland, die den österreichischen Ablauf nicht kennen
So läuft es ab
Ihr Verkauf, Schritt für Schritt
Schritt 1
Ihre Anfrage
Sie schildern uns Ihre Situation und Ihre Immobilie. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin mit Ihnen ab.
Kostenfrei und ohne Verpflichtung zu einem Auftrag.
Schritt 2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie persönlich an. Zustand, Lage, Ausstattung und Besonderheiten lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen.
Auch die Besichtigung bleibt unverbindlich.
Schritt 3
Werteinschätzung und Preisstrategie
Aus dem, was wir vor Ort gesehen haben, und aus Vergleichsdaten entsteht eine begründete Preisspanne. Den Angebotspreis legen wir gemeinsam fest.
Sie entscheiden, ob und wann es weitergeht.
Schritt 4
Vermarktung
Exposé, Interessentenprüfung und Besichtigungen übernehmen wir — auf Wunsch diskret ohne Portale.
Nichts geht ohne Ihre Freigabe nach außen.
Schritt 5
Verhandlung und Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Beim Notartermin sitzen wir neben Ihnen.
Kostenlos und unverbindlich
Was ist Ihre Immobilie in Braunau am Inn wert?
Vier kurze Fragen — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und stimmen einen Termin ab. Die Einschätzung entsteht danach, nach einer persönlichen Besichtigung in Braunau am Inn: keine automatische Zahl aus dem Rechner, sondern eine begründete Preisspanne, mit der Sie planen können.
Lieber sprechen statt tippen? +43 664 93315987
Ihr Ansprechpartner
Niko CaspersGeschäftsführer
Österreich +43 664 93315987 · Bad Reichenhall 08651 9549940 · München 089 277827070
TOP Immobilienmakler 2026 in Gold
DGQA · 4 Jahre in Folge
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D2)
Niko Caspers
Gut zu wissen
Häufige Fragen — Braunau am Inn
Ich bin deutscher Staatsbürger — kann ich in Braunau ohne Weiteres kaufen?
Ja. Als EU-Bürger sind Sie beim Grundverkehr Inländern gleichgestellt; eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde brauchen Sie beim Kauf von Wohnimmobilien nicht, abgegeben wird eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchsgericht. Genehmigungspflichtig bleibt der Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke. Der Ablauf unterscheidet sich trotzdem vom deutschen: Den Kaufvertrag errichtet ein Vertragserrichter — Rechtsanwalt oder Notar —, die Abwicklung läuft über dessen Treuhandkonto, und beglaubigt werden nur die Unterschriften. An Nebenkosten fallen die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent — derselbe Satz wie in Bayern — sowie die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent an, bei Finanzierung zusätzlich die Gebühr für die Pfandrechtseintragung.
Darf ich in Braunau eine Wochenend- oder Zweitwohnung kaufen?
Ja — und das ist keine Selbstverständlichkeit in der Region. Die oberösterreichische Vorbehaltsgebiete-Verordnung, die den Erwerb zu Freizeitwohnsitzzwecken sperrt, erfasst 26 Gemeinden vor allem im Salzkammergut; keine davon liegt im Bezirk Braunau. Auch eine flächendeckende Zweitwohnsitz-Beschränkung nach Salzburger Muster existiert hier nicht. Prüfen sollten Sie im Einzelfall die Widmung des Objekts und die gemeindliche Abgabensituation — das übernehmen wir im Zuge der Objektaufbereitung.
Das Haus steht am Stadtplatz und ist denkmalgeschützt — was heißt das für einen Umbau?
Jede Veränderung eines geschützten Objekts braucht eine Bewilligung des Bundesdenkmalamts; sie wird erteilt, wenn Ihre nachgewiesenen Gründe das öffentliche Interesse an der unveränderten Erhaltung überwiegen. Seit der Novelle des Denkmalschutzgesetzes 2024 nennt das Gesetz dafür ausdrücklich Abwägungskriterien wie Nutzungsanforderungen, Barrierefreiheit und Energieeffizienz — ein moderner Heizungstausch oder ein barrierefreier Zugang ist damit kein aussichtsloses Unterfangen mehr, sondern eine Frage der Begründung. Klären Sie geplante Maßnahmen vor dem Kauf mit dem Bundesdenkmalamt; die Stadt Braunau hat dafür eine eigene Anlaufstelle im Bauamt. Für den Verkauf gilt: Ein dokumentierter Bewilligungsstand ist bares Geld wert.
Wie nah am Inn ist zu nah?
Das beantwortet nicht das Gefühl, sondern die Karte: Im Geoinformationssystem DORIS des Landes Oberösterreich sind Gefahrenzonen und Hochwasser-Anschlagslinien parzellenscharf einsehbar. Flächen im dreißigjährlichen Abflussbereich und in roten Zonen sind grundsätzlich nicht als Bauland widmungsfähig — daran ändert auch eine Aufschüttung nichts. Für Bestandsobjekte in Flussnähe sind Versicherbarkeit und Beleihung die praktischen Folgen; das Referenzereignis bleibt der Juni 2013, als der Inn nur wenige Zentimeter unter der Innbrücke blieb. Wir prüfen die Zonenlage im Zuge jeder Werteinschätzung.
Benachbarte Regionen
Der ruhige nächste Schritt
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- Bewertung nach Besichtigung vor Ort
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