Bayern
Haus in Freising kaufen
Freising ist um zwei Höhenrücken herum gebaut, und beide stehen dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung: Auf dem Domberg sitzt die Erzdiözese mit Dom, Diözesanmuseum und Bildungshäusern, auf dem Weihenstephaner Berg der Freistaat mit Campus, Staatsbrauerei und Staatsgütern. Was in der Stadt tatsächlich zum Kauf steht, liegt darunter und daneben: die Bürgerhauszeile der Oberen und Unteren Hauptstraße, die Hanglagen Richtung Vötting und Neustift, die Nachkriegs- und Siebzigerjahre-Quartiere in Lerchenfeld und die Ortsteile draußen Richtung Isar und Moos.
Der Landkreis dahinter ist kein einheitlicher Markt. Neufahrn und Hallbergmoos sind in den Jahrzehnten nach der Eröffnung des Flughafens gewachsen; dort prägen Reihenhaus- und Doppelhausgebiete jüngerer Baujahre das Bild, oft mit gleichartigen Grundrissen über einen ganzen Straßenzug. Nördlich und westlich, Richtung Moosburg, Zolling und Ampertal, treffen Sie auf alte Ortskerne, ehemalige Hofstellen und umgenutzte landwirtschaftliche Gebäude — dort entscheidet weniger der Zustand des Wohnhauses als die Frage, was auf dem Grundstück und mit den Nebengebäuden überhaupt zulässig ist.
Für Ihre Kaufentscheidung heißt das: Drei Dinge sollten Sie vor dem Preis klären — ob die Adresse in einer der Schutzzonen um den Flughafen liegt, wie Boden und Wasser am Grundstück stehen, und was Denkmal- und Bauplanungsrecht am konkreten Haus zulassen. Keiner dieser drei Punkte lässt sich am Haus selbst ablesen; sie stehen in Karten, Akten und Auskünften. Soweit uns ein Objekt zugänglich ist, sehen wir es uns vor Ort an und ordnen es Ihnen ein, bevor Sie eine Besichtigung planen.
Zu dieser Auswahl haben wir gerade nichts im Angebot
Ein erheblicher Teil der Objekte in dieser Lage wechselt den Eigentümer, ohne je in einer Anzeige zu stehen. Wenn Sie uns Ihr Suchprofil hinterlegen, melden wir uns, sobald etwas Passendes in die Vermarktung geht — in der Regel bevor es öffentlich wird.
Worauf es hier ankommt
Haus in Freising kaufen — die Punkte, die zählen
Der Domberg ist kein Wohnmarkt — was die Altstadt tatsächlich anbietet
Die beiden ortsbildprägenden Lagen Freisings sind kirchliches und staatliches Terrain. Angeboten werden stattdessen die schmalen, tiefen Bürgerhausparzellen der Hauptstraßen-Zeile samt Rückgebäuden: Häuser, die historisch Laden und Wohnen unter einem Dach hatten und selten einen Stellplatz auf eigenem Grund haben. Diese Zeile ist zwischen den Fuß des Dombergs und den Talboden der Moosach eingespannt, und das bestimmt den Zuschnitt: Die Grundstücke reichen weit nach hinten, erschlossen sind sie meist nur über eine Tordurchfahrt im Haus selbst. Wohnfläche gewinnen Sie hier deshalb im Rücktrakt und im Dach, nicht in einem seitlichen Anbau — sehen Sie sich bei der Besichtigung zuerst den hinteren Teil des Grundstücks an: Zufahrt, Belichtung des Rückgebäudes, auf der Domberg-Seite die Feuchte am Hangfuß, Zustand der Nebengebäude. Und rechnen Sie das Dach nicht wie anderswo: Vom Domberg schaut man auf die Altstadt hinunter, die Dachlandschaft der Hauptstraßen-Zeile ist hier also von oben einsehbar und keine unbeobachtete Rückseite. Lassen Sie sich vorhandene Gauben und Dachaufbauten samt Genehmigung zeigen, bevor Sie einen Dachgeschossausbau in den Kaufpreis einrechnen.
Isar, Moosach und Moos: der Untergrund gehört hier zur Kaufprüfung
Freising liegt zwischen Isarterrasse und Niedermoor, und durch das Stadtgebiet laufen neben der Isar mehrere Arme der Moosach. Richtung Freisinger Moos im Westen und Erdinger Moos im Südosten steht das Grundwasser hoch, der Untergrund ist moorig bis torfig. Für ein Haus heißt das: Keller, Abdichtung, Drainage und Gründung verdienen hier mehr Aufmerksamkeit als anderswo, und die Frage nach früherem Wasser im Keller gehört ins erste Gespräch. Ob eine Adresse in einem festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet liegt, zeigen die amtlichen Kartendienste des Freistaats; dort sind Anbau und Neubau nicht ohne Weiteres möglich — verbindlich Auskunft gibt das Landratsamt. Klären Sie außerdem mit einem Versicherer, ob und zu welchen Bedingungen Elementarschäden für diese Adresse gedeckt werden, bevor Sie ein Gebot abgeben.
Flughafennähe: Schutzzonen, Betriebsrichtung und Ihre Mitbewerber
Um den Flughafen ist ein Lärmschutzbereich nach dem Fluglärmschutzgesetz mit Tag- und Nacht-Schutzzonen festgesetzt. Liegt ein Haus darin, sind Neubau und Erweiterung von Wohnräumen beschränkt, und für die Bausubstanz gelten Schallschutzanforderungen — wenn Sie anbauen oder aufstocken wollen, ist das die erste Frage und nicht die letzte; die Abgrenzung erfragen Sie bei Gemeinde und Landratsamt. Die Betroffenheit ist kleinräumig verschieden: Attaching und die Gemeinden am Flughafenrand wie Hallbergmoos liegen anders als Vötting oder Neustift auf der anderen Stadtseite. Weil der Flughafen je nach Wetterlage in Ost- oder Westbetrieb arbeitet, sagt ein einzelner Besichtigungstermin wenig über den Alltag. Über eine dritte Start- und Landebahn wird in der Region seit Langem gestritten — belastbar für Ihre Entscheidung ist allein der amtlich festgesetzte Stand, den Ihnen Gemeinde und Landratsamt nennen. Und rechnen Sie mit Konkurrenz: Sie bieten hier neben Familien aus dem Landkreis auch gegen Beschäftigte des Flughafens und gegen München-Pendler, die über die S1 rechnen.
Gut zu wissen
Fragen zum Hauskauf in Freising
Wie finde ich heraus, wie stark eine Adresse in Freising vom Fluglärm betroffen ist?
Amtlich maßgeblich ist der Lärmschutzbereich nach dem Fluglärmschutzgesetz mit seinen Tag- und Nacht-Schutzzonen; ob eine Adresse darin liegt, sagen Ihnen die Gemeinde und das Landratsamt Freising. Ergänzen Sie das durch eigene Wahrnehmung: Der Flughafen arbeitet je nach Wetterlage in Ost- oder Westbetrieb, deshalb bildet ein einzelner Besichtigungstermin den Alltag nicht ab. Planen Sie zwei oder drei Besuche zu unterschiedlichen Tageszeiten ein, auch früh morgens, und achten Sie dabei besonders auf die Ortsteile Richtung Flughafen.
Ich möchte ein Altstadthaus in Freising umbauen — was klären Sie vor dem Kauf?
Sprechen Sie vor dem Kaufvertrag mit der Unteren Denkmalschutzbehörde im Landratsamt und mit dem Freisinger Bauamt. Zu klären ist, ob das Haus Baudenkmal oder Teil eines Ensembles ist — das ergibt sich aus dem Gesetz, ein fehlender Listeneintrag ist also keine Freigabe. Dazu kommen der Stellplatznachweis bei zusätzlichen Wohneinheiten und die kommunalen Gestaltungsvorgaben für Fassade, Fenster und Dach; auf den schmalen Altstadtparzellen ist beides oft der entscheidende Kostenpunkt. Welche Unterlagen die Verkäuferseite beibringen sollte, steht in unserem Ratgeber zu den Unterlagen beim Hausverkauf; wer beim Kauf welche Provision trägt, erklärt der Ratgeber zur Maklerprovision.
Der ruhige nächste Schritt
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