Erbimmobilie verkaufen — sicher, diskret und zum besten Preis
Sie haben eine Immobilie in München, Bad Reichenhall, Salzburg oder dem Berchtesgadener Land geerbt? Wir begleiten Sie persönlich vom ersten Gespräch bis zur notariellen Beurkundung.
Warum Erben mit ALPHAUS Immobilien verkaufen
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist mehr als ein Geschäft — er berührt Familie, Erinnerungen und Finanzen gleichermaßen. Deshalb brauchen Sie einen Partner, der nicht nur den Markt kennt, sondern auch Ihre Situation versteht.
Sachverständige Bewertung
Keine Schätzungen, sondern fundierte Immobilienbewertung durch zertifizierte Sachverständige. So kennen Sie den realistischen Marktwert Ihrer Erbimmobilie — die Basis für jede Verhandlung.
Grenzüberschreitende Vermarktung
Mit Standorten in München, Bad Reichenhall, Fridolfing und Salzburg erreichen wir Käufer in ganz Deutschland und Österreich. Mehr Reichweite bedeutet bessere Preise für Ihre Erbimmobilie.
Erfahrung mit Erbengemeinschaften
Mehrere Erben, unterschiedliche Interessen? Wir moderieren, beraten neutral und finden Lösungen, mit denen alle Beteiligten leben können. Diskret und professionell.
Niko Caspers
Geschäftsführender Gesellschafter, ALPHAUS Immobilien GmbH
Ihr persönlicher Ansprechpartner für den Verkauf Ihrer Erbimmobilie.
Typische Herausforderungen beim Verkauf einer Erbimmobilie
Eine geerbte Immobilie zu verkaufen unterscheidet sich grundlegend von einem gewöhnlichen Immobilienverkauf. Neben emotionalen Aspekten spielen rechtliche, steuerliche und familiäre Faktoren eine Rolle:
- Erbengemeinschaft: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. Unterschiedliche Vorstellungen über Preis, Zeitpunkt oder Verwendung des Erlöses können den Prozess verzögern.
- Spekulationssteuer: Liegt der Erwerb durch den Erblasser weniger als zehn Jahre zurück, kann beim Verkauf Spekulationssteuer anfallen. Die Frist beginnt beim ursprünglichen Kaufdatum — nicht beim Erbfall.
- Erbschaftsteuer: Abhängig vom Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert kann zusätzlich Erbschaftsteuer anfallen. Freibeträge variieren zwischen 20.000 und 500.000 Euro.
- Grundbucheintragung: Vor dem Verkauf muss der Erbe oder die Erbengemeinschaft als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden — per Erbschein oder notariellem Testament.
- Sanierungsstau: Viele Erbimmobilien sind ältere Objekte mit Instandhaltungsbedarf. Eine realistische Einschätzung des Zustands beeinflusst den Verkaufspreis entscheidend.
- Emotionale Bindung: Das Elternhaus oder die Wohnung der Großeltern loszulassen fällt schwer. Ein erfahrener Makler berücksichtigt diese Situation mit Fingerspitzengefühl.
Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Beim Verkauf einer Erbimmobilie können zwei Steuerarten relevant werden. Eine frühzeitige Prüfung hilft, unnötige Kosten zu vermeiden.
Spekulationssteuer und die 10-Jahres-Frist
Die Spekulationsfrist von zehn Jahren wird beim Erben übernommen. Entscheidend ist das Kaufdatum des Erblassers, nicht der Erbfall. Hat Ihr Angehöriger die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Bei Eigennutzung durch den Erblasser im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren kann die Frist entfallen.
Erbschaftsteuer und Freibeträge
Unabhängig vom Verkauf kann Erbschaftsteuer anfallen. Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert ab. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro. Eine sachverständige Bewertung stellt sicher, dass der Immobilienwert korrekt ermittelt wird — nicht zu hoch und nicht zu niedrig.
So verkaufen Sie Ihre Erbimmobilie mit ALPHAUS — in 6 Schritten
Unser Verkaufsprozess ist auf die besonderen Anforderungen von Erbimmobilien abgestimmt. Transparent, strukturiert und persönlich:
- Unverbindliches Erstgespräch
Wir lernen Ihre Situation kennen: Erbengemeinschaft, Zustand der Immobilie, Ihre Wünsche und Zeitvorstellungen. Kostenlos und ohne Verpflichtung. - Sachverständige Immobilienbewertung
Unsere zertifizierten Sachverständigen ermitteln den realistischen Marktwert. Das ist die Grundlage für eine klare Preisstrategie — und schafft Sicherheit für alle Erben. - Optimale Verkaufsstrategie festlegen
Öffentlich oder diskret? Schnellverkauf oder bestmöglicher Preis? Gemeinsam definieren wir die Strategie, die zu Ihrem Objekt und Ihrer Situation passt. - Professionelle Vermarktung
Hochwertige Exposés, professionelle Fotografie und grenzüberschreitende Vermarktung in Deutschland und Österreich — wir erreichen die richtigen Käufer. - Verhandlungsführung & Verkaufsabwicklung
Wir führen Preisverhandlungen in Ihrem Interesse, prüfen die Bonität der Käufer und koordinieren alle Schritte bis zum Kaufvertrag. - Begleitung bis zur notariellen Beurkundung
Vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe — wir sind an Ihrer Seite. Auch nach dem Verkauf stehen wir für Fragen zur Verfügung.
Diese Erbimmobilien verkaufen wir für Sie
Ob Einfamilienhaus im Berchtesgadener Land, Eigentumswohnung in München oder Mehrfamilienhaus in Salzburg — wir haben Erfahrung mit allen Objektarten:
- Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften
- Eigentumswohnungen und Penthouse-Wohnungen
- Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser
- Baugrundstücke und unbebaute Flächen
- Rendite- und Anlageobjekte
- Sanierungsbedürftige Objekte und Abrissliegenschaften
Auch komplexe Konstellationen — etwa Erbengemeinschaften mit unterschiedlichen Interessen, vermietete Objekte oder Immobilien mit Nachtragsbedarf im Grundbuch — sind für uns tägliche Praxis.
Unsere Standorte: Bad Reichenhall · Salzburg · München · Fridolfing
Häufige Fragen zum Verkauf einer Erbimmobilie
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?
Das hängt von der Spekulationsfrist ab. Liegt der ursprüngliche Kauf des Erblassers mehr als 10 Jahre zurück, fällt keine Spekulationssteuer an. Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Kaufdatum des Erblassers. Zusätzlich kann Erbschaftsteuer anfallen — abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Freibetrag.
Können alle Erben einer Erbengemeinschaft einzeln verkaufen?
Nein. Für den Verkauf einer Nachlassimmobilie müssen alle Miterben zustimmen. Einzelne Erben können jedoch ihren Erbteil verkaufen oder sich auszahlen lassen. ALPHAUS begleitet Erbengemeinschaften bei der Einigung und moderiert unterschiedliche Interessen.
Brauche ich einen Erbschein, um die Immobilie zu verkaufen?
Ein Erbschein ist nicht zwingend erforderlich, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vorliegt. Andernfalls muss der Erbe vor dem Verkauf als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wofür ein Erbschein benötigt wird.
Wie lange dauert der Verkauf einer Erbimmobilie?
Der Zeitraum hängt von Objektart, Zustand und Marktsituation ab. Im Durchschnitt dauert es 3 bis 6 Monate von der Bewertung bis zur notariellen Beurkundung. Bei Erbengemeinschaften kann es länger dauern, wenn erst eine Einigung erzielt werden muss.
Was kostet die Bewertung meiner Erbimmobilie bei ALPHAUS?
Die Erstbewertung Ihrer Erbimmobilie durch unsere Sachverständigen ist kostenlos und unverbindlich. Erst bei erfolgreichem Verkauf fällt eine Provision an.
Kann ich eine geerbte Immobilie in Österreich über ALPHAUS verkaufen?
Ja. ALPHAUS ist grenzüberschreitend in Deutschland und Österreich tätig, mit Standorten in München, Bad Reichenhall, Fridolfing und Salzburg. Wir vermarkten Erbimmobilien in beiden Ländern und erreichen Käufer aus dem gesamten Alpenraum.
Geschäftsführer Niko Caspers ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1/D2). ALPHAUS Immobilien ist mehrfach ausgezeichneter TOP-Immobilienmakler (DGQA 2023–2026).
Kostenlose Erstberatung
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